태영건설이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 발 유동성 위기로 지난 28일 워크아웃 (기업구조개선작업)을 신청했다. 이에 따라 태영건설이 시공 중인 아파트 분양 계약자 약 2만가구에 대한 피해 우려가 제기되고 있다.
하지만 결론부터 말하자면 계약자들은 너무 큰 걱정을 할 필요는 없다. 납부한 분양대금을 떼이거나 하는 경우는 없을 것이란 얘기다.
당국 역시 주택도시보증공사(HUG) 분양보증 가입 등으로 계약자의 실질적인 피해가 크지 않을 것으로 전망했다. 다만 시공사 변경 필요시 공사일정이 다소 늘어질 수 있어 이사나 자금계획이 틀어지는 등의 부담이 생길 수 있다는 점은 감안해야 한다.
금융위원회에 따르면 현재 태영건설이 공사 중인 주택사업장 중 분양계약자가 존재하는 사업장은 총 22곳으로 1만9869가구가 해당한다.
이중 HUG의 분양보증에 가입된 사업장은 총 14곳, 1만2395가구다. 전체 분양계약 가구의 62.4%다. 1000가구 이상 대단지는 △구미 그랑포레 데시앙(1350가구) △용인 드마크 데시앙(1343가구) △경기 광주 더파크 로얄듀크(비스타) 데시앙(1690가구, 공동시공) △창원 북면 감계2지구(1000가구) △행복도시 6-3생활권 세종자이 더 시티(1369가구, 공동시공) 등이 있다.
분양보증은 시행사나 시공사 등 주택사업자가 부도나 파산 등으로 공사를 마치지 못할 경우 HUG가 계약금과 중도금 등을 대신 지급해 주는 일종의 보험이다.
HUG는 필요시 시공사를 교체해 아파트를 끝까지 짓는 '분양이행'이 이뤄질 수 있도록 관련 절차를 돕는 역할을 한다. 즉 HUG가 분양이 완료 되도록 보증하는 만큼 계약자들이 그동안 납부한 분양대금을 떼일 염려는 없는 셈이다.
단 사업진행이 어려울 경우 분양계약자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 계약금이나 중도금 등 납부한 분양대금을 돌려받는 '환급이행'을 실시할 수도 있다. 환급이행시 사업장은 매각한다.
공정률이 80% 이상일 경우에는 수분양자 동의 없이 분양이행이 진행된다. HUG에 따르면 현재 보증보험에 가입된 14개 사업장 중 11월말 기준 공정률 80%를 넘긴 곳은 △신진주 역세권 B2BL 공동주택 신축공사 △양산 사송 더샵데시앙 B9 블럭 △용인 드마크 데시앙(용인8구역 주택재개발정비사업) △신경주역세권 2BL 공동주택 신축공사(신경주 더 퍼스트 데시앙) △행정중심복합도시 6-3생활권 L1블록_세종자이 더 시티 △전주 에코시티 데시앙 15블럭 등 6곳이다.
약 7500가구는 HUG의 분양보증에 가입되지 않은 곳들이다. 태영건설의 주택사업장 중 6개 사업장(6493세대)은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 진행하는 공사다. LH는 태영건설이 시공을 계속할 수 있도록 하되, 필요시 공동도급 시공사에 사업을 맡기거나 대체 시공사 선정을 통해 사업을 진행한다는 계획이다.
나머지 2곳의 사업장은 신탁사·지역주택조합보증 등이 맡고 있다.
권대영 금융위 상임위원은 "HUG 분양보증에 가입된 곳은 안전하게 입주하거나 분양금을 돌려받을 수 있는 장치가 마련돼 있는 상태"라며 "나머지 사업장의 경우도 필요시 시공사를 교체하거나 이해관계자들이 공사 재개여부를 협의하는데 있어 잘 진행되도록 지켜볼 것"이라고 말했다.
전세사기 보증을 비롯해 HUG의 보증이행 부담이 높아지는 만큼 정부는 HUG의 보증여력을 넓히는 방안도 추진 중이다.
김상문 국토교통부 건설정책국장은 "최근 HUG의 보증여력을 높이는 법안이 통과됐다"면서 "정부출자 규모 등은 확정되지 않았지만 현재 수조원대 규모의 확충안을 협의 중이다"라고 말했다.
다만 HUG가 분양이행을 진행한다고 해도 새로운 시공사를 찾는 과정에서 공사에 차질이 빚어질 수 있다는 지적도 나온다. 공사가 중단된 사업장을 넘겨 받는 과정이 까다로운 데다 상대적으로 사업성이 떨어지는 곳일 수 있어 선뜻 나설 건설사가 많지 않을 것이란 이유에서다.
건설업계 관계자는 "공사가 멈췄다 재개하는 경우 공정지연이 발생할 수있고 입주민에게 이에 따른 이자 등을 지급해야 한다"면서 "공사비, 인건비 등이 많이 오른 상황이어서 정부가 이런 부분을 지원해주지 않을 경우 자발적으로 나설 건설사는 많지 않다"고 말했다.
공사가 지연될 경우 입주가 밀려 입주민들의 이사나 자금계획이 틀어질 수도 있다. 또한 시공사 등이 변경될 경우 분양 당시 사업체가 약속했던 중도금 관련 이자 혜택 등이 사라질 수 있어 직접적인 금전 피해도 발생할 수 있다.
건설업계 관계자는 "태영은 시공능력 16위 건설사로 수분양자들은 '데시앙' 브랜드 가치를 보고 계약하거나 애초에 시공사 선정 시에도 이런 부분을 감안했을 것"이라면서 "다른 시공사로 교체한다고 해도 순위 차이가 크게 벌어지는 시공사가 공사를 재개할 경우 입주민들의 불만이 나오는 등 다양한 문제가 발생할 수 있다"고 말했다.
