경남 하동에서 평생을 살아온 나우울씨는 주택이 너무 낡고 오래돼 안전에 문제가 있다고 군청으로부터 위험건물 통보를 받았다. 붕괴위험도 있고 어차피 새로 집을 지을 계획이라서 우선 주택을 멸실했다. 30년 이상 건설업을 해왔던 나우울 씨에게 집짓는 일은 어려운 일이 아니었지만, 수주물량이 밀려서 정작 자신의 주택을 짓는 일은 차일피일 미뤘다.
그러던 중 군청에서 집터를 구입하겠다는 제안이 와서 매매가액을 따져보니 괜찮은 시세였다. 게다가 1세대 1주택이므로 양도세도 없다고 생각한 나우울 씨는 집터를 군에 처분하기로 결정했다. 하지만 3개월 후 세무서로부터 연락을 받고서야 주택이 아닌 나대지의 양도이므로 양도소득세를 내야한다는 사실을 알았다.
| ▲ 삽화/변혜준 기자 jjun009@ |
주택을 멸실하고 나대지 상태로 양도할 경우에는 양도일 당시 주택이 존재하지 않기 때문에 비과세 규정을 적용받을 수 없다. 만일 다른 용도로 사용하기 위해 주택을 멸실하였다가 나대지로 양도해야 할 상황이 되었다면 주택을 신축한 다음 양도하는 것을 고려해 봐야 한다.
주택으로 신축하는 비용을 최소화해 양도세를 절세할 수 있다면 나대지로 양도하는 것보다 주택을 신축한 후에 양도하는 것이 유리하기 때문이다. 주택을 신축한 다음 양도하는 기한은 별도로 없으므로 신축 후 즉시 양도하더라도 비과세를 그대로 받을 수 있다.
만약 나우울씨가 2000만원 정도 들여서 주택을 지어 팔았더라면 양도세 1억5000만원은 비과세를 받을 수 있었을텐데, 본인은 나대지의 양도라는 사실을 인지하지 못해 큰 손해를 본 것이다.
다만 주택을 자의에 의해 멸실하지 않고 부득이한 사유로 멸실되어 나대지로 양도한 경우라면 비과세를 받을 수 있다. 예를 들어 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이 화재로 소실됐거나 천재지변(수해나 지진 등)으로 멸실된 상태에서 나대지로 양도한 경우에는 주택의 부수토지로 보아 비과세를 받을 수 있다.
부득이한 사유로 주택이 멸실된 경우라면 굳이 주택을 신축하지 않아도 비과세를 해 주겠다는 취지로 해석된다. 부득이한 사유로 막대한 재산상 손실을 입은 사정을 고려해 주택신축비용을 추가로 들이지 않도록 배려한 법 적용이다.
나대지로 양도하기 위해 있는 주택을 일부러 멸실하고 양도하는 경우는 거의 없다. 통상 본인이 다른 용도로 사용하기 위해 주택을 멸실하였다가 계획을 변경해 양도하게 된 경우에는 문제가 발생한다.
*비사업용 토지 양도소득세
건축물이 없는 나대지나 임야 등 비사업용 토지는 2016년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터 일반세율(6~40%)에 10%포인트를 추가 과세하고 있다. 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제(10~30%)는 2016년 12월 31일까지 적용하지 않다가 2017년 1월 1일 이후 양도하는 토지부터 적용하고 있다.
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