3주택 이상 가진 집주인이 전세를 놓는 경우 3채의 보증금 합계가 6억7000만원을 넘으면 임대소득세를 내야 한다. 반전세인 경우에는 보증금 4억원에 월세 25만원 수준을 넘으면 세금 납부 대상이 된다.
택스워치가 세무법인 다솔에 의뢰해 내년 전세 보증금별 임대소득세를 계산해본 결과, 3주택 이상자가 전세보증금 10억원을 받는 경우 내년 소득세 부담액은 27만원 수준인 것으로 파악됐다.
보증금 10억원에 월세 50만원인 '반전세' 집주인은 74만원 수준의 임대소득세를 내게 되지만 임대주택으로 등록하면 세부담이 거의 없다.
# 전세 보증금 10억원, 소득세 27만원
전세로 3채 이상 가진 집주인도 임대소득세 부담이 생긴다. 전세 임대수입은 간주임대료를 계산한 후 과세 여부를 파악할 수 있다. [간주임대료=(보증금합계액-3억원)×60%(필요경비)×1.8%(이자율)]
임대소득세 과세 마지노선인 임대수입 400만원은 전세보증금 합계 6억7000만원 수준이다. 이 금액을 넘으면 임대소득세 과세대상이 되는 것이다. [(6억7000만원-3억원)×60%×1.8%=399.6]
보증금 합계액이 10억원(임대수입 756만원)이면 임대소득세 27만4000원, 보증금 합계 15억원(임대수입 1296만원)이면 소득세 69만원을 내게 된다. 만약 8년 임대주택으로 등록하면 보증금 합계 15억원이라도 세금을 내지 않는다. [(1296만원×30%)-400만원}×15.4%×25%=0]
주택 3채의 보증금 합계가 20억원이면 임대소득세로 110만6000원을 내지만 임대주택자로 등록하면 세금이 5만8000원에 불과한 것으로 계산됐다.
# 반전세 '10억/50만원'이면 소득세 74만원
전세와 월세의 중간 개념인 '반전세'는 2주택자일 경우 보증금에 대해 과세하지 않기 때문에 월세만 임대수입으로 보게 된다. 3주택자가 반전세를 놓거나 전세와 월세를 모두 갖고 있다면 보증금과 월세를 모두 합쳐서 임대수입을 계산한다.
3주택자라도 전세보증금 3억원까지는 임대소득세 대상이 아니다. 따라서 보증금 3억원과 월세 33만원 수준의 반전세는 세금 부담이 없다. 보증금 4억원(임대수입 108만원)에 월세 25만원(임대수입 300만원)이면 연간 6000원 정도의 임대소득세만 낸다.
보증금 합계액 10억원에 월세 50만원씩 받으면(임대수입 1356만원) 임대소득세는 73만6000원이다. 이 집주인이 8년 임대사업자로 등록하면 임대소득세는 3000원에 그치는 것으로 나타났다. [(1356만원×30%)-400만원}×15.4%×25%=0.3]
