정부가 다주택자를 겨냥한 부동산 규제책을 연이어 내놓고 있다. 거래 단계의 세금인 양도소득세를 강화한 데 이어 보유세인 종합부동산세까지 다주택자의 세부담을 늘리기로 한 것이다. 집값을 부추기지 말고 팔거나 임대사업자로 등록하라는 메시지다. 다주택자 입장에서는 세금 부담을 피하면서도 재테크가 가능한 '똘똘한 한 채' 전략도 고려할 만하다. 다주택자는 1주택자보다 세금을 얼마나 더 내는지 알아봤다. [편집자]
싯가로 30억원 규모의 아파트를 보유한 집주인이라도 보유 주택수에 따라 보유세 차이가 크게 벌어지는 것으로 조사됐다.
30억원 짜리 주택 1채를 가지고 있는 경우 세액공제 요건을 모두 갖추면 보유세가 300만원으로 줄어들지만 10억원짜리 3채를 보유한 경우는 시세 총합(30억원)은 같지만 보유세가 1200만원으로 불어난다. 보유세 차이는 공정시장가액과 세율이 높아지는 내년과 내후년에 더 벌어진다.
기획재정부가 지난 6일 발표한 종합부동산세 개편방안은 공정시장가액비율과 세율 인상이 핵심이다. 과세표준을 계산할 때 공시가격에 일정 비율을 곱하는 공정시장가액비율은 현행 80%에서 내년 85%, 2020년 90%로 올라간다.
세율도 과세표준 6억원을 넘는 구간에 대해 0.1~0.5%포인트 올리기로 했다. 여기에 3주택 이상 보유자는 과세표준 6억원 초과분에 대한 종부세율이 0.3%포인트 더 붙게 된다. 이른바 '종부세 중과세율'이 적용되는 것이다.
이런 내용의 세법개정안이 하반기 정기국회를 통과할 경우 1주택자와 2주택자의 종부세 최고세율은 현재 2.0%에서 내년 2.5%로 올라가고 3주택 이상자는 2.8%까지 치솟게 된다.
택스워치가 세무법인 다솔에 의뢰해 보유세 부담을 산출한 결과, 시가 30억원(공시가격 18억원, 시가의 60%)짜리 아파트 한 채만 보유한 1주택자는 올해 종부세(농어촌특별세 포함)와 재산세(도시지역분·지방교육세 포함) 등 보유세로만 944만원을 낸다.
종부세 과세표준은 18억원에서 9억원(1주택자 기준)을 공제한 후 공정시장가액비율 80%를 적용해 7억2000만원으로 산출됐다. 여기에 종부세율(과세표준 6억 이하 0.5%, 12억 이하 0.75%)을 적용하고 재산세 중복분(110만원)을 공제하면 종부세 납부액은 292만원이다. 재산세 369만원과 도시지역분 151만원, 지방교육세 74만원, 농어촌특별세 58만원도 내야 한다.
1주택자는 보유·연령 요건을 충족하면 최대 70%까지 종부세 세액공제(10년 이상 보유 40%+만 70세 이상 30%)를 받을 수 있다. 세액공제 70%를 적용하면 공시가격 18억원인 1주택자의 보유세는 283만원까지 낮출 수 있다. 종부세 세액공제는 5년 이상 보유 20%, 60세 이상 10%(65세 이상 15%)를 적용하며 5년 미만 보유하거나 60세 미만이면 공제 혜택이 없다.
과세표준 6억원부터 종부세를 부담하는 다주택자는 세부담이 더 늘어난다. 올해 2주택자의 보유세는 1079만원, 3주택자의 보유세는 1167만원이다.
■2주택자 보유세 1079만원
= 종부세 467만원+농특세 94만원+재산세 306만원+지방교육세 61만원+도시지역분 151만원
■3주택자 보유세 1167만원
= 종부세 604만원+농특세 121만원+재산세 243만원+지방교육세 48만원+도시지역분 151만원
내년 공정시장가액비율 85%와 종부세율 인상안이 시행되면 1주택자의 보유세는 977만원, 세액공제 70%를 적용하면 293만원이다. 2주택자와 3주택자는 각각 1125만원과 1238만원의 보유세를 부담해야 한다.
2020년에는 공정시장가액비율이 90%로 오르면서 1주택자는 1010만원(세액공제 70% 적용시 303만원)의 보유세를 내고, 2주택자는 1172만원, 3주택자는 1310만원의 보유세를 내야 한다. 1주택자와 3주택자의 보유세는 300만원의 차이가 나고 세액공제를 최대한 적용하면 세부담 차이는 1000만원에 달한다.
시가 20억원(공시가격 12억원, 시가의 60%)인 경우에도 보유세 부담 차이가 나타난다. 1주택자의 보유세는 올해 492만원에서 내년 499만원, 2020년 507만원으로 매년 7만~8만원 가량 오른다. 고령자 및 장기보유 요건을 통해 70% 공제를 적용하면 올해 보유세는 148만원이고 내년과 2020년에는 각각 2만원씩 늘어날 전망이다.
2주택자와 3주택자는 보유세 부담 역전 현상이 발생한다. 2주택자는 올해 보유세로 536만원을 내지만 3주택자는 503만원으로 33만원 적게 낸다.
공시가격 6억원짜리 주택 2채를 보유한 경우 공시가격 4억원짜리 주택 3채를 보유한 경우보다 재산세를 더 내기 때문이다. 주택 재산세는 누진세율(과세표준 6000만원 이하 0.1%, 1억5000만원 이하 0.15%, 3억원 이하 0.25%, 3억원 초과 0.4%)이 적용돼 고가주택을 보유할수록 세부담이 더 커진다.
따라서 공시가격 합계 12억원인 2주택자는 재산세로 162만원을 내지만 3주택자는 126만원을 낸다. 2주택자의 종부세는 201만원으로 3주택자(210만원)보다 9만원 적지만 재산세를 36만원 더 내는 셈이다. 재산세를 기반으로 납부하는 도시지역분(재산세 과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세액의 20%)까지 추가되면서 2주택자가 3주택자보다 보유세를 더 많이 내게 된다.
한편 2020년에 내야할 2주택자의 보유세는 561만원으로 올해보다 25만원(4.7%) 늘어나고, 3주택자의 보유세는 531만원으로 올해보다 28만원(5.6%) 증가하는 것으로 계산됐다.
