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월세 100만원 받으면 임대소득세 `62만원`

  • 2018.08.10(금) 15:08

월세금액별 임대소득세 예상세액 비교
임대주택 등록하면 월세 111만원 이하 비과세

내년부터 집을 세 놓고 있는 다주택 집주인들은 임대소득세를 내야 한다. 그동안 유보됐던 연간 임대소득 2000만원 이하인 경우에도 소득세를 내야 하는 것이다. 실제 집주인들이 받고 있는 월세와 전세 보증금에 따라 임대소득세를 얼마나 내야하는지 전문가의 도움을 받아 계산해봤다. [편집자]
 
내년부터 월세로 100만원을 받는 다주택 집주인은 임대소득세로 62만원을 내야 한다. 다만 임대사업자로 등록하면 월세 111만원까지는 세부담이 없는 것으로 분석됐다. 
 
택스워치가 세무법인 다솔에 의뢰해 내년 월세 금액별 임대소득세를 계산해본 결과, 2주택 이상자가 월세 33만원을 넘게 받으면 분리과세(15.4%)를 통해 세금을 내게 된다. 
 
월세로 50만원을 받는 경우 연간 소득세는 15만4000원 수준이며 월세 150만원을 받으면 108만원을 세금으로 내야 한다. 
 
 
# 임대소득세는 누가 내나
 
연간 임대수입이 2000만원을 넘는 집주인은 지금도 소득세를 내고 있다. 전년 임대수입을 기준으로 이듬해 5월 종합소득세 신고기간에 다른 소득과 합산해 세금을 내는 것이다. 장부나 추계를 통해 경비를 차감한 후 소득금액에 따라 누진세율(6~42%)을 적용해 세액을 산출한다.
 
다만 1주택자는 공시가격 9억원 이하인 경우 과세 대상에서 제외하며 2주택자 이상자는 월세 임대수입 합계액에 대해 세금을 낸다. 전세를 놓은 집주인은 3주택 이상 소유한 경우 '간주임대료'를 임대수입으로 환산해 세금을 낸다. 
 
내년부터는 임대수입이 2000만원 이하인 경우에도 '분리과세' 방식으로 세금을 내야 한다. 다른 소득과 합산하지 않고 임대소득에 대해서만 세금을 내는 것이다. 주택 임대소득세 14%에 지방소득세(소득세의 10%)를 더한 15.4%의 세율이 적용된다.
 
내년 이후 임대를 통해 발생하는 소득부터 적용되며 실제로 집주인이 임대소득세를 납부하는 시기는 2020년 5월이 된다. 
 
지난 달 기획재정부는 세법개정안을 통해 등록 임대주택에 대해서는 세제 혜택을 더 주기로 했다. 관할 구청과 세무서에 임대주택 사업자로 등록하면 분리과세를 적용할 때 필요경비를 70%로 현재보다 10%포인트 추가한다. 또한 8년 이상 임대하면 세액의 75%를 감면하고 4년 이상 임대하면 세액의 30%를 감면하기 때문에 세부담이 훨씬 줄어든다. 
 
반면 임대주택 미등록자는 필요경비율을 50%만 적용하고 기본공제도 등록자의 절반인 200만원만 받게 된다. 이 때문에 월세 금액이 적더라도 임대주택 사업자로 등록하지 않으면 세부담이 늘어난다. 이런 내용의 세법개정안은 연말 국회를 통과하면 내년부터 시행된다. 
# 월세 120만원이면 소득세 80만원
 
월세를 받는 2주택 이상 집주인 가운데 상당수는 내년부터 임대소득세를 내게 된다. 연간 임대수입금액이 400만원(월 33만원)을 초과하면 세금 부담이 생기는 것이다. 
 
만약 임대수입이 400만원인 경우 분리과세 필요경비 50%와 기본공제 200만원을 적용하면 임대소득세가 0원이 된다. [(400만원×50%)-200만원=0]
 
월세로 50만원(임대수입 600만원)을 받으면 임대소득세로 15만4000원을 내고 월세 100만원이면 61만6000원을 내게 된다. [{(1200만원×50%)-200만원}×15.4%=61.6만원]
 
반면 8년 이상 임대주택으로 등록하면 월세 100만원을 받아도 세금을 낼 필요가 없다. 필요경비율이 70%로 올라가고 기본공제 400만원과 세액감면 75%까지 적용하기 때문이다. [{(1200만원×30%)-400만원}×15.4%×25%=0]
 
임대사업자로 등록할 경우 월세가 111만원(연 1332만원) 이하라면 세금을 내지 않는다. 월세 120만원이면 임대주택자는 1만2000원의 소득세만 내면 되지만 미등록시에는 80만1000원을 부담하는 것으로 계산됐다.
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