금리인상 파고와 부동산 경기 침체에 고전했던 상장 리츠(REITs·부동산투자신탁)들이 최근 반등하며 기지개를 켜는 모습이다. 기관투자자들의 지분 확대와 상장 당일 공모가도 밑돌았던 일부 리츠주가 최근 하락분을 모두 회복한 게 대표적이다.
앞서 고금리로 자금을 조달해야 했던 리츠들이 앞으로는 차환 부담을 덜 것이란 기대감이 주가에 힘을 싣고 있는 것으로 보인다. 미국의 긴축 사이클이 사실상 끝을 향하고 있는 데다 최근 한국은행이 두번 연속 금리를 동결하면서 '금리 피크아웃'(금리가 정점을 찍고 내려오는 것) 가능성이 커지고 있기 때문이다.
24일 한국거래소에 따르면 'KRX 리츠 TOP10 지수'는 직전 거래일인 지난 21일 814.94포인트에 거래를 마쳤다. 이는 전 거래일 대비 0.76% 소폭 하락한 수치지만 810선 밑으로 떨어졌던 이달 초에 비하면 우상향 흐름을 탄 모양새다. 실제 이달 18일에는 830대 진입도 넘봤다.
코스피 상장 리츠 가운데 시가총액 상위 10개 종목을 모아 산출한 이 지수는 시총이 1조원에 육박하는 SK리츠를 비롯한 대표 리츠주들로 구성돼 있다. 지수가 정식 출범한 작년 5월 당시 1000대에서 거래를 시작한 것을 감안하면 되돌려야 할 상승분은 아직 많이 남았다. 그러나 급락하던 흐름 자체를 일단 반등세로 가져간 것은 눈에 띈다.
이러한 흐름은 최근 기준금리 동결 등으로 시중금리가 정점을 찍었다는 게 시장의 중론이 된 것과 무관하지 않아 보인다. 리츠는 투자자의 자금과 은행대출 등으로 부동산에 투자해 임대수익과 매각차익을 배당하는 금융투자상품이다.
금리인상은 리츠엔 독약이다. 금리가 오르면 대출금리도 같이 뛰면서 수익은 줄어들고, 다른 금융상품보다 배당 매력도 떨어지기 때문이다.
반대로 금리가 내려가는 건 리츠에는 기회다. 배당 매력이 커지는 데다 기존 고금리 대출에 대한 차환 시 보다 낮은 금리로 유리한 고지에 설 수 있다. 한국은행은 이미 기준금리를 두번 연속 동결했다. 최근 소비자물가지수 상승률 하락이 결정타였다. 미국의 금리인상은 아직 끝나지 않았지만 내달 베이비스텝(기준금리를 한번에 0.25%포인트 인상)을 마지막으로 긴축 사이클을 마무리할 것이란 전망이 나온다.
박세라 신영증권 연구원은 "최근 대출 만기를 맞은 리츠들만 해도 차환 이율을 더 낮게 책정했다"며 "시장금리가 연내 인하 기조로 돌아서면 추후 이자 비용 하락에 따른 이익 증가가 예상된다"고 분석했다. 배상영 대신증권 연구원은 "경기불안은 남아 있지만 금리 하락세는 리츠에 긍정적으로 작용할 것"이라며 "특히 부동산 담보 대출금리의 하향 안정화가 기대된다"고 밝혔다.
최근 기관투자자들의 수급도 이런 주장에 설득력을 더하고 있다. 상장 리츠 시총 1위 SK리츠에 대해 미래에셋자산운용과 이지스자산운용은 지난해 각각 5.05%, 6.06%에 불과했던 지분율을 9.80%, 7.97%로 늘렸다. 미래에셋자산운용은 미래에셋글로벌리츠 지분도 작년 9.24%에서 올해 10.70%로 확대했다. 롯데리츠 지분 또한 4.99%에서 5%로 키워 공시 의무가 생겼다.
부진 논란을 불렀던 새내기 리츠주들에도 훈풍은 감지된다. 먼저 올해 첫 상장리츠인 한화리츠는 지난 21일 전일 대비 0.59% 오른 5110원에 장을 마감했다. 이는 공모가인 5000원을 넘어선 가격이자 상장 첫날 종가(4510원)보다 13.30% 뛴 수치다. 삼성FN리츠도 지난 21일 5370원까지 올라 상장 당일 종가(4855원) 대비 상승폭이 10.60%에 달한다.
이은상 NH투자증권 연구원은 "급격한 금리 인상에 국내 리츠는 작년 유난히 어려운 시간을 보냈지만, 현재는 금리하향 기대감이 커지고 있는 상황"이라며 "하반기로 갈수록 레버리지 효과가 조금씩 회복되며 리츠의 밸류에이션은 반등 가능할 것"이라고 내다봤다.
