미래에셋맵스리츠가 신주발행가격을 확정하고 본격적인 유상증자 채비에 나섰다. 이번에 조달하는 자금은 우량 오피스빌딩 우선주 투자에 쓸 계획이다.
6일 금융감독원에 따르면, 미래에셋맵스리츠가 금감원에 제출한 '주주배정 후 실권주 일반공모 유상증자'를 위한 증권신고서의 효력이 지난 5일 발생했다.
앞서 미래에셋맵스리츠는 이번 유상증자로 신주 489만5105주를 발행하기로 했다. 1주당 신주발행가격을 2715원으로 정하면서 유상증자 규모도 133억원으로 최종 확정했다.
미래에셋맵스리츠는 기존주주 청약(2024년 1월 11일~12일)을 진행한 후 남은 신주 물량을 일반공모(2024년 1월 16일~17일)로 소화할 계획이다. 대표주관사 NH투자증권과 잔액인수 계약을 맺어 최종 실권주가 발생하더라도 안정적으로 자금을 조달할 수 있다.
이번 유상증자에서는 기존 주주에게 신주인수권이 주어지며, 청약 전인 올해 12월 26일부터 2024년 1월 2일까지 주식시장에서 신주인수권을 사고팔 수 있다. 신주는 2024년 2월 1일 상장한다.
한편 미래에셋맵스리츠는 이번 유상증자로 확보할 자금을 '마제스타시티 타워1'을 편입한 코크렙제66호리츠의 우선주에 투자할 계획이다
세부적으로는 코크렙66호리츠 우선주에 투자(1100억원)하고 있는 캡스톤42호펀드의 수익증권을 취득하는데 사용한다. 미래에셋맵스가 약 109억원에 캡스톤42호펀드 수익증권 지분 10%를 인수함으로써 간접 투자하는 방식이다. 펀드 운용보수 전액은 매도인이 부담하기로 한 것으로 알려졌으며, 매수인인 미래에셋맵스리츠가 부담하는 비용은 없다.
2017년 준공한 마제스타시티 타워1은 서울 서초구에 위치한 연면적 약 1만 4090평, 지하7층~지상17층 규모의 프라임급 오피스다. 지하철 2호선 서초역과 가깝고 크래프톤, GC녹십자, 넥슨게임즈, 올림푸스코리아 등 우량 임차인들이 장기임차 중이다.
미래에셋맵스리츠 관계자는 “고금리 영향으로 여전히 시장 환경이 불안정한 상황에서 해당 수익증권은 6.57% 수준의 누적적 고정 배당으로 인한 우수한 수익성, 보통주 투자자 대비 높은 안정성 등 상장 리츠가 활용하기에 적합한 구조를 보유하고 있다"고 설명했다.
미래에셋맵스리츠가 추진하는 우선주 투자는 최근 리츠 시장에서 주목받는 트렌드이기도 하다. 많은 상장리츠들은 리파이낸싱(담보대출을 새로운 조건으로 갈아끼우는 것)시 금리 상승 위험에 노출되는데, 오피스 우선주 투자는 이를 선제적으로 방어하는 수단으로 여겨지기 때문이다.
리츠 상장이 활성화된 2018년과 상황이 크게 달라진 지금 상장리츠들은 만기시 더 높은 금리로 리파이낸싱해야 하는 상황이다. 이 경우 주주에게 돌아가는 배당은 줄어들 수밖에 없는데, 리파이낸싱 전에 수익성이 우수한 자산을 편입할 수 있다면 배당이 줄어드는 것을 방지할 수 있다는 것이다.
리츠업계 한 관계자는 "리츠는 급변하는 시장 환경을 고려해 수비 태세를 갖추면서 원금을 지키고 주주에게 약속한 배당을 지키는 것이 중요하다"며 "우선주 투자 등을 통해 리파이낸싱 전에 수익성이 우수한 자산을 편입함으로써 장기적으로 주가 부양에 도움이 되고 배당컷 가능성을 줄일 수 있다"고 말했다.
