'강남 집값'과의 사투…누가 웃을까

◇규제하거나 말거나, 단속하거나 말거나

강남을 중심으로 보이는 이같은 상승세는 결국 대출규제나 세금 등 규제에 따른 부담이 적고 덜 민감한 '부자'들이 움직이고 있는 영향이라고 분석하고 있다. 이들이 '똘똘한 한채'를 보유하기 위해 선별적 집중형 투자를 하고 있고, 그곳이 바로 강남 재건축 시장이란 것이다.

이렇다보니 정부의 규제도 엄포도 먹혀들지 않고 있다. 대출규제를 해봐야 부자들은 현금화할 수 있는 유동자금이 비축돼 있고, 세금 부담 역시 한주에 집값이 1억원씩 오르는 상황에서 무서울리 없다.

양도소득세의 경우 일정 수준 피해갈 수 있는 방법들이 제시되고 있다. 정부가 원하는대로 임대업자로 등록하거나, 증여하거나, 아니면 들고 있는 식이다. 시장에 매물이 고갈된 것을 고려하면 이미 상당 수의 부자들이 '버티기'를 선택한 것으로 해석하고 있다.

가령 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서초구 반포 아크로리버파크 전용면적 84㎡의 경우 지난해 11월 최고 25억원(13층)에 거래됐다. 8.2대책 전인 7월에만 해도 19억5000만원(7층), 1층의 경우 18억원대에 거래되기도 했지만 이후 10억원대는 실종했다. 19억원대와 비교해도 몇달 만에 무려 5억5000만원이 올랐다.

이 경우 만약 다주택자 양도소득세 중과로 최고 60%(3억3000만원)를 문다고 해도 단순계산해 2억2000만원을 버는 셈이다.

보유세 역시 소득없이 집 한채만 보유한 가구의 부담을 키울뿐 강남 집값을 잠재우기엔 역부족이란 시각도 나온다. 최근 이찬우 기획재정부 차관보는 "다주택자가 보유세 인상으로 집을 처분할 경우 아마 강남 이외 지역을 먼저 팔고 강남은 보유할 가능성이 크다"며 "부동산 가격의 지역적 차별화가 심화할 수도 있고 강남은 더 오를 수 있다"고 지적했다.

◇ 뭘해도 "공급 부족" 해석

정부는 재건축초과익환수제 적용에 따른 세대별 예상 부담금을 오는 5월까지 통지하도록 했다. 이 경우 재건축초과이익환수제를 적용하는 단지 입장에선 막연하게 인지하던 부담금에 대한 심리적인 압박은 커질 전망이다. 다만 이 역시도 단기적인 위축에 그칠 뿐이라는 지적이다.

전문가들은 하나같이 지금 분위기에선 "내버려 두는 게 상책"이라고 조언한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 규제를 하면 몇 달은 잡을 수 있지만 시공사가 사업방식을 바꾸는 식으로 피할 방법이 있고, 사업시행을 연기할 수도 있다"며 "결국엔 공급물량이 줄어들게 된다"고 우려했다.

함영진 부동산114 리서치센터장도 "공급방법론이 많지 않은 상황에서 조합원 지위 양도를 막아 놓는 등의 규제로 매물 희소성이 커졌다"면서 "매도자 우위시장이 되면서 조정받지 않는 분위기"라고 말했다.

김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산연구위원도 "지금 움직이는 수요자들은 규제에 민감하게 반응하는 분들이 아니다"면서 "자칫 추가 규제로 공급부족을 부각하는 등의 반작용만 불러일으킬 수 있다"고 우려했다.

다만 김 위원은 "수요자들의 (강남진입에 대한)조바심, 불안감 이런 것들이 과거의 히스토리를 보면 고점 직전의 흐름처럼 보이기도 한다"고 조심스레 언급했다.

변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "거래량이 많지 않은 상황에서 재개발·재건축에 따른 누적효과로 인한 급등세"라며 "오는 2~3월 조정 시작 전 마지막 현상으로 봐야 한다"고 말했다.