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토지보상은 필지 나눠 협상해야 양도세 절세

  • 2022.12.09(금) 08:00

용인 플랫폼시티 손실보상협상 개시
현금, 채권, 대토보상별 양도세 감면율 달라

/사진=이명근 기자 qwe123@

보상금 규모만 5조원대로 추산되는 경기 용인 플랫폼시티의 손실보상협상이 지난달 28일부터 시작됐다.

신도시나 도시개발사업이 진행되면 토지보상과 함께 세금문제가 발생하는데, 용인 플랫폼시티의 보상금 협상 과정에서도 세금에 대한 고민과 판단이 중요한 상황이다.

연말에 협상이 시작되면서 양도소득세 감면을 위한 서류처리 기한이 매우 짧기 때문이다.

올해 안에 보상을 원하는 소유자라면 양도세 감면을 위해 12월 27일까지 협의계약을 마쳐야 하는 상황이다.

어떻게 하면 최대의 보상을 받으면서 세금은 최소화할 수 있을까. 토지수용 전문가인 이장원 세무사의 자문을 받아 공익 토지수용에서의 세금문제에 대해 정리했다.

현금보상은 10%, 채권보상은 40%까지 감면

도시개발 사업시행자에게 토지나 주택이 수용돼 강제이주하게 되는 경우도 양도로 보고 양도소득세를 신고납부해야 한다.

다행히 공익사업 수용에는 양도세 감면혜택이 있지만, 보상방식에 따라 차이가 있다.

현금보상의 경우 양도세액의 10%를 감면하지만, 채권으로 보상받는 경우에는 15~40%까지로 감면혜택이 늘어난다.

그밖에 농사를 짓던 농지는 8년 자경농지에 대한 양도세 감면, 농지대토에 따른 양도세 감면 등 세법에서 정하는 기본적인 양도세 감면도 그대로 적용받을 수 있다.

적용되는 감면혜택 중 가장 혜택이 큰 감면을 선택해 적용받으면 된다.

대토보상은 양도세 40%감면+대체토지

토지가 수용됐을 때, 보상금 대신 다른 대체토지를 받는 선택을 할 수도 있다. 대토보상이다.

도시개발사업 시행자에게 토지를 양도하고, 해당 사업으로 조성된 토지를 보상받는 방식이다.

대토보상은 양도세액을 40%나 감면받을 수 있고, 세금을 미루는 과세이연혜택도 있다.

대토보상은 사업인정고시일부터 소급해서 2년 이전에 취득한 토지여야 선택할 수 있는 혜택이다. 용인 플랫폼시티의 경우 대토보상은 12월 15일까지 신청해야 한다.

여러 필지라면 나눠서 보상받아야 절세

2필지 이상을 소유하고 있는 경우 필지를 나눠 보상받는 것이 좋다.

1필지는 올해 보상받고, 1필지는 내년에 보상받으면 양도세 계산에서 합산하지 않아 누진세율을 피할 수 있다. 

필지를 나눠 보상받는 경우 각 필지별로 감면혜택을 달리 적용할 수도 있다. 하나는 현금보상, 하나는 대토보상을 선택할 수 있는 것이다.

보상금 협상과정에서 협상이 결렬되는 경우 토지수용위원회가 보상금지급을 결정하는 수용재결로 넘어갈 수 있다. 필지를 분산해서 하나는 빠르게 보상받고, 하나는 재결을 통해 보상금을 높이는 방법도 있다.

이장원 세무사는 "보상 이전부터 절세의 여지가 있는지를 잘 따져봐야 한다. 여러 필지를 소유한 경우에는 각 필지에 맞는 감면요건을 체크하고, 요건이 부족하다면 이를 채워서 보상을 받는 방법도 있다. 또한 보상금 수령이 급하지 않다면, 수용재결로 이의를 제기해서 보상금액을 높이는 것도 방법"이라고 조언했다.

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