내년 2월부터 수도권에서 은행 주택담보대출을 받기가 까다로워진다. 소득과 기존 부채에 대한 심사가 깐깐해지고, 대출 규모가 크면 처음부터 빚을 나눠 갚아야 한다. 추후 금리 상승을 고려해 대출 한도를 정하는 방식도 도입한다. 지방의 경우 총선이 끝난 뒤인 5월부터 적용한다.
기획재정부와 국토교통부, 금융위원회 등 관계 부처와 은행연합회는 이런 내용의 '은행권 주택담보대출 심사 선진화 가이드라인'을 14일 발표했다. 정부가 지난 7월 내놓은 '가계부채 대책 관리방안'의 세부 시행 지침이다. 당시 총부채상환비율(DTI)와 담보인정비율(LTV) 규제는 그대로 두되, 분할상환 대출을 유도하고 상환능력 심사를 강화하겠다는 원칙을 발표했다.
◇ LTV·DTI 60% 초과하면 나눠 갚기
LTV와 DTI 중 하나라도 60%가 넘으면 대출을 받자마자 전액을 나눠 갚아야 한다. 거치 기간은 1년 이내로 제한한다. 새로 대출을 받거나 기존 대출의 만기를 연장할 때 적용한다. 주택담보대출 담보물이 3건 이상이거나 소득 산정 시 신고 소득(신용카드 사용액, 최저생계비 등)을 적용한 대출에도 분할상환 방식을 적용한다.
| ▲ 분할상환 적용 예외 사항. 전국은행연합회. |
다만 LTV가 60%를 넘더라도 DTI가 30% 이하인 경우, 자금 목적이 단기이거나 명확한 상환 계획이 있는 경우, 불가피한 생활 자금, 집단대출 등 예외 사항엔 기존대로 일시상환·거치식 대출을 받을 수 있게 했다.
주택담보대출을 변동금리로 받으려면 더욱 깐깐한 심사를 받아야 한다. 변동 금리에 스트레스 DTI를 적용해 대출 한도를 계산하기로 했다. 스트레스 DTI는 앞으로의 금리 인상 가능성을 반영한 지표로, 예를 들어 2% 정도의 '스트레스 금리'를 더해 원리금 상환액을 추산하는 식이다. 스트레스 금리를 적용한 DTI가 80%를 넘으면 한도를 조정하거나 고정금리 대출을 유도한다.
◇ 모든 금융권 대출 따져 사후 관리
소득 심사도 깐깐해진다. 원천징수영수증 등 객관성이 높은 증빙 소득을 우선해 활용한다. 증빙 소득 확인이 어려울 땐 '인정 소득'과 '신고 소득'도 적용할 수 있지만, 최저생계비 추정 소득은 제한한다. 예를 들어 기존엔 은행에서 4인 기준 최저생계비 연 2000만 원을 근거로 1억 원(10년 만기)까지 대출받을 수 있었는데, 내년부터는 어려워진다.
| ▲ 유형별 소득 항목. 전국은행연합회. |
상환능력 심사도 강화한다. 그동안 주로 주택담보대출 원리금만으로 상환 능력을 평가(DTI)했는데, 이제 카드론이나 신용대출, 자동차 할부금 등 기타 부채의 원금 상환액까지 고려해 심사(DSR·Debt Service Ratio)한다. 모든 금융권 대출 원리금 상환액이 연 소득의 80%를 넘으면, 주택담보대출도 제한한다는 의미다. 다만 대출을 받을 때부터 적용하진 않고, 사후 관리용으로 활용한다.
| ▲ 자료 : 전국은행연합회 |
가이드라인은 수도권부터 적용하고, 비수도권은 5월부터 시행한다. 손병두 금융위 금융정책국장은 "상환능력 평가 위주로 대출 관행을 선진화해 차주 부실화를 예방해 건전성 관리에 도움을 줄 것"이라며 "가계부채 증가속도의 적정관리 등 가계부채 연착륙에 기여할 것으로 판단한다"고 말했다.
