금융위원회가 원금은 갚지 않고, 이자만 내던 주택담보대출 관행에 제동을 걸면서 대출시장에도 적지 않은 변화가 예상된다.
이자와 원금을 함께 갚는 구조로 바뀌면 매월 상환 부담이 크게 늘어 상환 능력이 가장 중요한 변수가 될 전망이다. 안심전환대출 사례를 보면 중산층 이하 저신용자는 그만큼 돈을 빌리기 어려워진다. 설령 대출을 받더라도 중도에 포기하는 경우가 많을 것으로 보인다.
◇ 이젠 담보보다는 상환 능력
| ▲ 14일 오전 금융위원회 손병두 금융정책국장이 금융위 기자실에서 '주택담보대출 여신심사 가이드라인과 가계부채 대응방향'을 발표하고 있다. /이명근 기자 qwe123@ |
금융위가 지난 14일 발표한 주택담보대출 개선안의 포인트는 거치기간을 1년 이내로 최소화하고, 처음부터 이자와 원금을 함께 갚는 원칙을 제시했다는 데 있다.
지금은 3~5년간의 거치기간 동안 이자만 내다가 원금을 갚을 때가 되면 만기를 연장하거나 다른 은행의 대출로 갈아타면서 원금 상환은 계속 미루는 경우가 많았다. 하지만 이젠 담보만 보지 않고, 원금을 함께 갚을 수 있는 능력이 있을 때만 돈을 빌려주겠다는 얘기다.
이에 따라 앞으로 주택담보대출을 받으려면 상환 능력이 가장 중요한 기준이 된다. 금융위는 아울러 최저생계비나 신용카드 사용액, 임대소득 등으로 소득을 추정하는 기존 관행도 원칙적으로 금지해 소득 증빙 요건을 강화했다.
여기에다 총부채 원리금 상환비율(DSR) 개념을 새롭게 도입했다. 일단 사후 관리용으로만 쓰기로 했지만, 주택담보대출을 포함한 모든 원리금 부담을 포함해 상환 능력을 보도록 했다. 그만큼 고정적인 소득원이 중요해진다.
◇ 저소득, 저신용층 대출 접근 어려워
이자와 원금을 함께 갚는 원칙을 적용하면 주택담보대출 시장엔 얼마나 큰 영향을 미칠까. 금융위가 이번에 제시한 주택담보대출의 전형은 안심전환대출이다. 판매 후 반년밖에 지나지 않아 통계적인 유의성은 떨어지지만, 대략적인 파급 효과는 짚어볼 수 있다.
안심전환대출은 주로 중산층 이상 고신용 층이 이용했다. 안심전환대출은 당시 시중은행 평균 금리보다 1%포인트 이상 낮은 파격적인 금리와 함께 세제 혜택까지 주다 보니 큰 인기를 끌었다.
그런데도 저소득, 저신용층은 선뜻 신청하지 못했다. 이자와 원금을 함께 갚아야 하는 부담이 컸던 탓이다. 실제로 1억 원을 10년 만기에 연 2.5% 금리로 대출받으면 이자만 낼 땐 월 21만 원 정도지만 원리금 함께 갚으면 94만 원으로 많이 늘어난다.
당시 LG경제연구원의 분석을 보면 3%의 변동금리 대출자가 10년 만기 안심전환대출로 갈아탈 경우 소득 하위 20% 가구는 추가로 부담해야 할 금액이 연간 가구 소득을 훌쩍 뛰어넘었다.
실제로 안심전환대출 이용자 가운데 연 소득 6000만 원 이상이 20%를 차지했고, 신용등급은 1~3등급이 80%에 달했다. 금융위는 이용자의 연평균 소득이 4000만 원 수준이라고 밝혔지만, 여전히 중산층 이하 저신용층은 이용이 어렵다고 볼 수 있다.
◇ 기존 대출자 만기 때 문제 될 수도
저소득, 저신용층은 설령 대출을 받더라도 유지가 쉽지 않다. 새정치민주연합 신학용 의원실의 분석을 보면 안심전환대출 시행 6개월째인 올 10월 말 현재 중도상환 누적 건수는 6268건, 금액으론 4890억 원을 기록했다.
중도상환율은 1.54%로 주택금융공사 정책모기지와 비교해도 더 낮은 편이다. 연체율도 0.02%에 불과해 양호했다. 문제는 중도상환 건수가 매월 계속 늘고 있다는 점이다. 5월엔 72건에서 6월 624건에 이어 7월엔 1000건을 넘더니 10월엔 1850건으로 껑충 뛰었다.
안심전환대출은 스스로 상환 능력이 있다고 판단한 대출자가 주로 신청했다는 점에서 일반 주택담보대출에 적용하면 이 수치가 훨씬 더 올라갈 수 있다. 안심전환대출은 아직 6개월밖에 지나지 않았다는 점도 고려할 필요가 있다.
중도상환자의 60%가 소득 하위 30%의 저소득층에 집중됐다는 점도 눈여겨볼 필요가 있다. 소득이 낮을수록 중도상환 건수가 압도적으로 많았다는 뜻이다. 금융권 관계자는 “원리금 분할상환 원칙을 적용하면 저소득, 저신용자는 대출 자체가 쉽지 않을 것”이라면서 “신규 대출에만 적용해 당장 문제는 없겠지만, 기존 대출의 만기가 돌아올 때는 변수가 될 수도 있다”고 말했다.
