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[PB에게 듣는다]"부자들 상업용부동산 줄인다"

  • 2019.02.01(금) 16:10

이공주 신한PWM목동센터 PB팀장 인터뷰
상업부동산, 임대수익률 낮고 세금부담 늘어
짧게는 달러ELS·저축성보험, 길게는 골드바

금융시장 변동성이 커지고 있다. 어디로 튈지 가늠이 어렵다. 그럼에도 투자방향은 잡아야 한다. PB(Private Banking) 의견을 들어보기로 했다. 변동성이 커지는 금융시장, 어떤 투자를 해야 하나? [편집자]

이공주 신한PWM목동센터 PB팀장을 만나기 사흘 전 하나금융경영연구소가 부자보고서를 발표했다. 금융자산을 10억원 이상 보유한 922명을 설문조사한 결과를 보면 부자가 상업용부동산을 줄이고 있다는 점이 눈에 띈다. 여전히 상업용부동산은 부자의 부동산 중 가장 큰 비중을 차지하고 있지만 보유 비중은 47%에서 42%로 일 년 새 5%포인트나 줄었다.

부자들이 '1순위 재테크 수단'인 상업용부동산을 파는 이유는 뭘까. 그는 "예전에 8~10% 나오던 임대수익률이 이제는 4% 밖에 나오지 않고 세금 부담도 만만치 않아 큰 수익을 얻긴 힘들다"며 "여기에 부동산 관리도 쉽지 않아 상업용부동산을 팔려는 고객이 많아지고 있다"고 설명했다.

그래도 상업용부동산에 투자하고 싶다면 '역세권 아파트 내 꼬마 상가'를 주목하라고 조언했다. 특히 신축 아파트 단지의 경우 아파트 상가가 잘 조성돼있고, 그 상가를 커뮤니티 시설처럼 이용하는 만큼 알짜가 많다는 설명이다. 프랜차이즈 업체에 빌려주고 매월 현금 흐름을 발생시키는 방법도 추천했다.

지난달 31일 만난 그는 명함 건네며 '이름이 특이하죠'라고 웃었다. 명함엔 이공주 신한PWM목동센터 PB팀장이라 적혀있었다. 처음 보는 상대를 편안하게 만드는 그의 인사법이었다. 이 팀장은 2000년 신한은행에 입행한 이후 주로 자산관리 업무를 맡아왔다. 성북동, 평창동 지점에서 자산가 상담을 맡았고, 서울파이낸스센터에서 PB주니어로 6년가량 일했다. 작년 7월 PB팀장이 됐고, 그해 말 신한은행 최고 PB에게 주는 챔프PB(Champ PB)에 선정됐다. /사진=이명근 기자 qwe123@

- PB팀장이 될때 '어떤 PB가 되고 싶다'고 생각했나
▲ 고객 자산을 안전하게 지키는 것이 첫 번째다. 거기에 정기예금 이상의 수익률을 내야한다. 예전에 고객에게 '은행에 돈을 맡기면 최소한 정기예금 이자는 나야한다'는 말을 들은 적 있다. 글로벌 금융위기 때다. 은행이 마이더스의 손이 아니라 마이너스 손이라고 얘기를 들었다. 그때 반성했다. 위험하게 자산을 불리는 것보다는 지키는 것이 중요하다. 작년 7월 PB팀장으로 이곳에 오면서 고객들의 자산을 확정금리를 주는 안전자산 위주로 리밸런싱했다.

- 수익률에 대한 기대도 있을 텐데
▲ 고액 자산가는 기존 자산을 지키는 걸 더 중요하게 여긴다. 물론 자산을 불리는 것도 중요하지만 금융위기 등을 겪으면서 고수익보다 안전하게 자산을 운용하는 것이 중요하다는 것을 많이 느꼈다. 작년 초만 해도 코스닥 펀드에 투자하라는 얘기가 많았지만 결과적으로 30% 정도 하락했다. 레버리지를 일으켰으면 마이너스 60~70%다. 재테크는 수익률을 3~5%대로 유지하는 것 아닐까. 솔직히 자산가들은 높은 수익률을 바라지 않는다. 위험한 것을 싫어한다.

- 요즘 어떤 상품을 추천하나
▲ 통화배분 차원에서 달러자산을 추천한다. 외화 주가연계증권(ELS)은 6% 정도 수익률이 나온다. 조건에 따라 8%도 있지만 안정적으로 가는 게 낫다. 신한은행에서 파는 ELS는 노낙인(No Knock-in: 만기때 상환조건만 맞으면 수익을 지급하는 방식) 구조라 상대적으로 안정적이다. 원화 ELS 수익률이 4%대인 점을 감안하면 괜찮다. 비과세 달러 저축성 보험도 있다. 일인당 한도는 1억원, 적립식은 매월 150만원까지 가입 가능하다. 금리는 3% 중반이다. 10년을 유지해야 한다. 납입 기간은 5년, 10년이다. 장기 상품이다 보니 비과세 혜택이 있다. 자녀 유학을 생각하는 어머니들이 유학자금을 모으기 위해 많이 가입한다. 노년을 위해 가입하는 사람도 많다. 나도 4년 전에 가입했다.

- 또 다른 분산 투자처는
▲ 통화분산처가 달러라면 실물자산분산은 골드바다. 과거 중국 펀드 수익률이 마이너스 70%가 넘어설 때 골드바 하나 가격이 2200만원이었다. 2011년엔 8800만까지 올랐다 지금은 5400만원 정도 된다. 골드바 원가가 5000만원 정도라고 한다. 중국이 미국 국채를 내다 팔고 있는데 중국이나 인도에서 골드바에 대한 소비 심리가 살아날 수 있다.

- 골드바는 세금이 붙지 않나
▲ 세금이 10% 붙는다.

- 사면 최소 10% 이익을 내야하는 건데
▲ 골드바는 단기적인 차익으로 접근하면 절대 안 된다. 장기적인 스탠스로 움직여야 한다. 단기적으로 할 거면 하지 말아야 한다. 세금 탓에 사자마자 손해다. 최소한 5~10년 이상 보유해야 한다. 고액자산가들은 단타를 원하지 않는다. 주식도 자식에게 물려주는 거로 생각한다. 펀드 돌리고 수익 조금 나면 깨고 주식 단타하는 것이 바람직한 방향은 아니다.

- 골드바는 어디에 보관하나
▲ 은행 대여금고 서비스가 있다. PB고객은 수수료 면제다.

- 1억원에 대한 포트폴리오를 짠다면
▲ 1억원을 3년 정도 운용한다면 20%는 채권형펀드, 20%는 정기예금, 60%는 ELS에 넣으면 된다. 연간 4~5% 수익률이 기대된다. 매월 현금흐름이 발생한다면 플러스 알파로 적립식 펀드도 추천한다.

- 얼마 전 부자보고서를 보니 상업부동산 비중이 줄고 있더라
▲ 예전보단 상업부동산 니즈가 많이 떨어졌다. 상가 임대수익률이 4%밖에 안 나온다. 본인이 직접 가게를 운영하지 않는 한 파는 고객이 늘고 있다. 부동산을 보유하면 버는 거 이상을 종합소득세로 내야 한다. 최근 상가주택을 판 고객도 있다. 알짜상가 1~2개 정도 사서 매월 현금흐름 발생하는 거는 상관없지만 건물을 직접 관리하는 것은 보통 일이 아니다. 상업부동산이 10채정도 있으면 매월 계약서 쓸 일이 생긴다. 싸게 나온 급매는 잡는 게 맞지만 지금은 추천하고 싶지 않다.

- 그럼 어디다 투자하나
▲ 작년 9.14 부동산대책 이후로 세금이 워낙 타이트해졌다. 지금은 솔직히 부동산 투자 시기는 아니지만 만약 할 거면 역세권 소형 상가 위주로 접근해야 한다. 쪼그맣지만 알짜인 상가가 있다. 역세권 아파트 단지 내 상가도 관심 있게 보면 좋다. 요즘 신축 아파트 상가가 잘 조성돼있고 그 상가를 커뮤니티 시설처럼 이용한다. 프랜차이즈 업체에 빌려주고 매월 현금흐름을 발생시키는 것도 나쁘지 않다.

- 곁에서 지켜본 부자들의 공통점은
▲ PB주니어 때 고객과 밥을 먹은 적이 있는데 계산할 때 고객이 꺼낸 장지갑이 20년은 넘은 듯 보이더라. 몇백억 원대 부자도 검소한 경우가 많다. 전체적으로 허투루 돈을 안 쓴다. 투자할 땐 과감히 투자하고 옷, 외식 등 소비는 줄이는 것 같다.

- 보고서를 보니 부자들의 소비성향(소비/소득)은 30%로 일반가계(70%)보다 낮더라. 물론 소비금액은 부자가 일반인보다 훨씬 많겠지만 인상적인 통계였다
▲ 부모에게 자산을 물려받은 고객보다 자수성가형이 더 많다. 물려받더라도 정말 허투루 일원 한 푼 쓰지 않는다. 얼마를 버느냐가 중요한 게 아니라 얼마를 어떻게 쓰는지가 중요하다는 걸 느꼈다. 요즘 '소확행'(소소하지만 확실한 행복)이라며 커피나 외제차 등에 집중하는 젊은이가 많다. 알뜰살뜰 모으는 적금의 재미를 알았으면 좋겠다. 정부가 청년층을 위해 저축하는 재미를 줄 수 있는 상품을 개발하는 것도 좋을 것 같다.

- 챔프PB 선정된 비결은
▲ 중국으로 잠시 연수를 갔다 온 적이 있는데 이후 중국에 대한 관심이 많다. 중국 주재원 고객이 추천을 많이 해주셨다. 과거 해외 나갔다가 다시 한국에 들어오고 싶은 고객은 많은데 세금 문제가 걸려있다. 본인이 거주자인지 비거주자인지 꼼꼼히 따져야 한다. 거주자냐 비거주자냐 판단하는 것도 모호해 정확한 상담을 받아야 한다. 중국의 경우 소득세와 양도소득세의 세율이 국내와 달라 확인해야 한다.

- 부자들은 증여에도 관심이 많지 않나
▲ 자산가들의 관심은 두 가지다. 자산을 지키는 것과 증여다. 증여는 하루라도 젊었을 때 준비해야 한다. 10살 전까지 2000만원, 20살 전까지 2000만원, 30살 전까지 5000만원 등 총 9000만원을 비과세로 증여할 수 있다. 이 9000만원도 운영하면 불어나게 된다. 30살 이후엔 소형아파트를 전세 끼고 살수 있다. 만약 2억원짜리 아파트라면 증여된 9000만원 외에 1억1000만원을 증여하고 세금을 내면 된다.

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