최근 부동산 펀드에 대한 개인투자자의 관심은 높아지고 있지만 부동산 공모 펀드의 수익구조와 투자자산, 리스크 등을 살펴볼 수 있는 자료가 부족한 상황이다.
이지스자산운용은 현재 국내 최대인 20조원이 넘는 부동산 자산을 운용하고 있는 운용사로서 개인투자자가 부동산 공모 펀드의 구조와 배당, 장단점 등을 쉽게 이해할 수 있는 보고서를 지속적으로 공개하겠다는 방침이다.
보고서를 만든 류강민 이지스자산운용 정보서비스&Relation팀장을 만나봤다. 류 팀장은 2008년 부동산관리회사에 입사해 미래에셋증권 부동산연구소를 거쳐 도시공학 박사학위를 취득한 후 2015년에 이지스자산운용에 합류한 부동산 전문가다.
| ▲ 류강민 이지스자산운용 정보서비스&Relation팀장. 사진제공=이지스자산운용 |
- 부동산 공모 펀드 보고서에 대해 설명해달라
▲ 부동산 공모 펀드란 개념 자체가 생소하다. 펀드종류별 순자산 비중을 살펴보면 부동산 펀드가 12%, 그중 부동산 공모 펀드 비중은 3.3%다. 부동산 공모 펀드가 전체 펀드에서 차지하는 비중은 0.4%에 불과하다. 대부분 사모 펀드라 개인투자자에게 생소한 상품이다. 하지만 관심을 두고 싶어도 부동산 공모 펀드에 대해 설명해주는 곳이 없다. 상품을 소개하는 입장에서 부동산 공모 펀드에 대해 알려주기 위해 직접 나서게 됐다.
- 부동산 공모 펀드에 관심 가져야 하는 이유는
▲ 우선 분산투자 측면이다. 주식이나 채권 등 일반 자산과 부동산은 수익을 얻는 구조와 리스크가 다르기 때문에 분산해서 투자할 필요가 있다. 두번째는 높은 수익률이다. 최근 5년 동안의 청산 차익을 제외한 운용수익률을 비교하면 주식과 채권이 각각 2%, 3% 내외지만 부동산은 5%대다. 또 부동산에 직접 투자하려면 세금, 신용, 투자자산, 관리 등의 문제가 있는데 펀드를 통해 투자하면 제반 비용을 아낄 수 있어 긍정적이다.
- 초기 시장인데 투자 가치가 있는가
▲ 지금 오히려 시기가 좋다. 자산운용사들이 이제 부동산 공모 펀드를 만들고 있는데 처음부터 수익률이 낮은 상품을 출시할 수도 없고 위험한 상품을 내놓을 수도 없다. 초기이기 때문에 오히려 수익을 확보하면서 안정적인 상품들이 많이 나오고 있다. 대중에게는 좋은 기회다.
- 수익구조는
▲ 두가지 측면에서 수익을 낼 수 있다. 하나는 부동산 실물에 투자해 임대수익과 시세차익을 얻는 방법이다. 또 다른 방법은 개발사업 PF 대출에 투자해 대출 이자를 수익으로 얻는 구조다. 지금은 두가지 형태가 대부분이지만 향후 형태가 다양해질 것이다. 운용사가 다른 운용사의 펀드를 사는 재간접 펀드 등 다양한 형태가 나올 수 있겠다.
- 부동산 공모펀드 기대 배당수익률은
▲ 현재 출시된 펀드의 경우 5% 내외의 배당수익률을 기록하고 있다. 시세차익을 제외한 운용수익률만 5% 전후를 기대할 수 있는 것으로 분석된다.
- 위험은 없는가
▲ 첫번째 리스크는 운용 리스크다. 운용하는 동안 임대 수입이 얼마나 잘 나올 수 있는가의 문제다. 이를 위해서는 공실을 최소화해야 하고 관리가 잘 돼야 한다. 두번째는 청산 리스크다. 매도가격이 하락하거나 매도 시기가 지연돼 손해가 발생할 수 있다. 마지막은 해외 부동산 펀드의 경우 환율 리스크다. 환율변동에 의해 수익률이 상승할 수도, 반대로 하락 위험도 존재한다.
- 리스크에 대한 우려는 어느 정도인가
▲ 국내 출시된 공모 펀드의 경우 우려할 만한 요인이 거의 없다. 2016년부터 지금까지 출시된 17개의 부동산 공모펀드를 살펴보면 임차인의 신용도가 높고 건물 전체를 임대하고 있는 경우가 대부분이다. 또 펀드 운용 기간이 임대 기간보다 짧은 상품이 많다. 임대료도 고정이거나 매년 상승하고 있어 안정적인 배당이 가능하다. 안정적인 임대 수익이 발생한다는 것은 청산 리스크도 최소화하는 요인이 될 수 있다. 특히 초기 시장이다 보니 안전한 상품이 많다. 환리스크의 경우 상품별로 환 헤지를 하기도 한다.
- 공모 상품을 내는 이유는
▲ 기관투자가한테 팔리지 않은 상품을 개인에게 파는 것 아니냐고 오해하는 투자자도 있다. 잘 팔리는 상품이면 사모로 팔면 되는데 왜 갑자기 개인투자자한테 파냐는 질문도 있었다. 오해다. 공모를 하려면 회사에서도 일정 금액을 투자해야 하기 때문에 절대 수익이 나지 않는 상품을 밀어내기식으로 개인투자자에게 넘길 수 없다.
개인투자자라는 또 하나의 시장을 만들고 싶은 것이 첫번째 이유다. 그리고 개인투자자는 안정성을 중시해 기관투자가와 성향이 달라 서로가 원하는 상품이 다르다. 이 때문에 다양한 상품을 내놓기 위해서 공모를 출시하는 것도 이유가 될 수 있겠다.
- 이지스자산운용의 상품 차별점은
▲ 공·사모펀드 합쳐서 100개 이상 출시했고, 공모 펀드는 국내 부동산 공모 펀드 17개 중 가장 많은 7개를 출시했다. 개인투자자는 시장 분위기, 정책적인 부분 등에 민감하게 반응하기 때문에 어떤 상품을 선호하는지를 모니터링하고 반영하고 있다. 개인투자자가 잘 알 수 있는 국내 부동산에 집중해 공모 펀드를 낸 것이 지금까지는 전략적으로 좋았다. 또 실물 투자와 함께 대출 투자도 하고 있고 오피스, 호텔, 리테일, 물류, 임대주택 등 다양한 부동산에 투자하고 있어 투자 자산과 방법에 다양하게 접근하고 있다.
- 해외 부동산 공모 펀드 준비 계획은
▲ 개인투자자가 잘 아는 국내 시장에 집중해왔는데 다른 운용사의 해외 부동산 공모 펀드도 완판 행진을 하는 것을 보고 해외 부동산의 가능성을 봤다. 현재 연내 출시를 목표로 해외 부동산 공모 펀드를 준비하고 있고, 해당팀에서 실사를 하고 있는 상황이다.
- 리츠 자산관리회사(AMC) 설립 승인의 의미는
▲ 하나의 먹거리가 더 생긴 것이다. 펀드로 할 수 없는 부분을 리츠로 선별적으로 할 수 있을 것이다. 펀드와 리츠를 둘 다 가져가면 각 부동산에 적합한 운용 방식을 선택할 수 있다. 또 리츠에 대한 정부 혜택이 많아질 것으로 보여 시장이 확대될 것으로 기대한다.
- 개인투자자 입장에서 리츠의 강점은
▲ 부동산 펀드는 폐쇄형이라 만기일까지는 상환하기 어렵다. 하지만 리츠는 공모 후 주식시장에 상장하기 때문에 주식시장 내에서 언제든 팔 수 있어 유동화 측면에서 강점을 가지고 있다. 현재 상장 리츠 가격은 공모가보다 낮게 형성되어 있지만 향후 좋은 상품이 나오면서 리츠도 시세차익을 얻을 수 있을 것이다.
- 얼마 전 완판된 신한알파리츠에 대한 평가는
▲ 관심 있게 지켜봤는데 성공적으로 공모해서 다행이다. 경쟁사가 아니라 지금은 시장이 커지는 과정이라 다 잘되는 것이 좋다. 플레이어도 더 많이 나와야 하고 상품도 더 많이 출시돼야 시장이 형성될 수 있다.
- 이지스자산운용의 리츠 첫 상품은
▲ 민간임대주택이다. 올해 목표로 인천과 부산 등에 총 7000세대를 임대해 배당수익을 얻는 구조다. 아파트의 경우 탄탄한 임대수익을 확보할 수 있고, 8년 임대 후에는 분양도 가능해 개발 호재에 따라 시세 차익이 날 수도 있다.
- 부동산 시장에 대한 우려가 큰데, 지금 부동산 펀드 투자해도 괜찮을까
▲ 시장이 좋지 않으면 도시의 구조는 양극화될 것이다. 그래서 가장 중요시하는 부분이 입지다. 강남을 포함해 앞으로도 선호도가 유지될 지역에 투자한다. 부동산 시장이 전반적인 하락세가 나타나더라도 선방할 수 있는 입지에 투자하는 이유다.
- 향후 포부는
▲ 개인투자자를 부동산 간접투자 시장에 하나의 주체로 진입시키기 위해서 양질의 공모펀드와 리츠를 준비 중이다. 업계에서도 좋은 상품들을 보여줘야 시장이 발전할 것으로 본다.
