세상은 온통 부동산(Realty)으로 둘러싸여 있습니다. 내 집 마련부터 재테크, 은퇴 준비까지 평생 동안 피해갈 수 없는 진짜 부동산에 대한 고민들을 풀어드립니다. [편집자]
임대 수익형 부동산에서 초보 투자자들에게 가장 각광받은 상품은 오피스텔과 소형 아파트다. 초기 투자금 부담이 적은 데다 임차인 유치가 쉽고 관리사무소 등이 있어 시설물 관리도 편하기 때문이다.
하지만 오피스텔의 경우 지난 몇 년간 인기에 힘입어 공급량이 급증했다. 최근 본격 입주를 앞두고서는 임차인 확보에 경고등이 켜진 상태다. 이런 오피스텔 공실 우려에 새롭게 조명 받는 상품이 '나홀로 아파트'다.
| ▲ 임대수익률 높은 지역별 '나 홀로 아파트'(자료: 국토부 실거래가, 센추리21코리아) |
아파트가 시세 차익형 투자 상품으로 각광받던 시절 인기 아파트의 조건은 '역세권·대단지·좋은 교육환경·대기업 브랜드'였다.
1~2개동 규모의 나홀로 아파트는 기반시설과 커뮤니티 시설이 대단지에 비해 부족하다보니 상대적으로 외면 받아왔다. 이 때문에 시세도 주변 대단지 아파트 값의 80% 수준에 머무는 경우가 많았다.
그러나 최근에는 아파트도 '임대수익률'이 투자의 중요 척도로 여겨지며 나홀로 아파트가 그 가치를 인정받고 있다. 단지 규모가 작고 브랜드의 인지도가 낮더라도 안정적 임대수익을 거두는 데는 문제가 없기 때문이다.
2015년 11월말까지 거래된 584건의 서울지역 나 홀로 아파트 단지의 평균 매매가격은 3억8289만원, 평균 임대수익률은 3.7%로 조사됐다. 같은 기간 일반아파트의 임대수익률 3%에 비해 높은 수준이다.
특히 나홀로 아파트 단지 중에서도 전용면적 66㎡ 이하 소형이 알짜배기다. 동급 오피스텔에 비해 전용률이 높고, 공급물량도 적어 임차인들의 선호도가 높기 때문에 임대수익률이 좀 더 높게 나타난다.
| ▲ 서울 '나홀로 아파트'와 오피스텔 임대수익률 비교(자료: 국토교통부 실거래가 및 부동산114) |
오피스텔과 나홀로 아파트를 단순 비교하면 오피스텔의 임대수익률이 더 높거나 초기 투자비 부담도 적은 경우가 많다.
그러나 오피스텔은 임차인의 평균 거주기간이 1년 미만으로 교체주기가 짧아 공실 부담이 크고, 잦은 임차인 교체로 인해 중개수수료 부담이 가중되는 사례가 빈번하다.
특히 오피스텔은 원룸형이 많고 1인 가구가 많이 입주하는 반면 아파트는 2인 이상 가구의 거주 비중 높다. 2인 이상 가구는 거주 안정성 추구 경향이 강하기 때문에 이사 빈도도 낮고 임대료 연체율도 낮다. 임대인 입장에서는 보이지 않는 비용 부담을 줄일 수 있는 셈이다.
어떤 나홀로 아파트가 좋을까? 일단 교통 환경이 우수한 것이 제일이다. 여기에 주변의 대단지 아파트에 비해 가격이 낮은 단지라면 상대적으로 적은 비용을 투자해 임대 수익과 시세 차익이라는 '두 토끼'를 한 번에 잡는 일도 가능하다.
