세상은 온통 부동산(Realty)으로 둘러싸여 있습니다. 내 집 마련부터 재테크, 은퇴 준비까지 평생 동안 피해갈 수 없는 진짜 부동산에 대한 고민들을 풀어드립니다. [편집자]
세밑 신문 지면과 방송 보도엔 어김없이 한 해 결산 및 새해 전망 기사가 나오고 있다.
사상 최대 거래량과 청약경쟁률을 기록하며 호황을 누리는 듯했는데, 숨고를 겨를도 없이 공급과잉 문제와 가계대출 증가 등 불안 징후 소식이 잇따라 전해지며 2016년 시장전망에 대한 관심은 다른 해보다 뜨겁다.
최근 발표되는 전망이나 설문조사를 보면 대개 사람들은 주택가격을 생각할 때 가까운 과거의 경험과 현재의 추세를 기반으로 생각하고, 미래를 낙관적으로 보는 경향이 있는 듯하다. 매도희망자는 과거 최고점을 기준점으로, 매수희망자는 최저점을 기준으로 적정 거래가를 생각하는 경향도 있다.
2016년 부동산 시장의 주요변수는 공급과잉, 대출규제, 금리인상 등으로 요약된다.
지난 10년여 간 부동산 공급시장을 살펴보면 가격이 오르고 거래량이 증가할 때 공급량도 증가하고, 공급이 급증하면 다시 가격이 하락하는 현상을 보였다.
올해 11월까지 누적거래량이 110만6000건으로 사상 최대를 기록했고, 아파트 분양시장은 2015년 10월 현재 전국적으로 11.7대 1의 높은 청약률을 기록하며 과열양상을 보였다. 같은 기간 주택 착공실적은 전국 63만4325가구로 전년 대비 42% 증가했다. 연말까지 인허가물량은 70만가구를 넘어설 것으로 예상된다.
늘어난 공급물량의 입주가 본격 시작되는 2017년 예상 입주물량은 아파트 기준으로 30만가구를 넘어 10년만에 최대 물량이 될 것으로 전망된다. 부동산 공급은 일반 재화나 금융상품에 비해 비탄력적인 특징을 가지고 있다. 그렇기 때문에 공급증가가 예상돼도 단기조정이 어렵다.
공급 물량도 지역별로 차이가 있어 공급전망은 지역별 접근이 필요한데, 서울처럼 재건축 이주가 예상돼 일시적으로 수요가 증가될 것으로 예상되는 지역은 공급과잉보다는 단기적 공급부족을 경험할 가능성이 있다.
반면 대구, 부산 등 지방광역시와 경남권은 수요증가 요인이 없는 데다, 상대적으로 고임금 직장이었던 조선, 중화학 업종의 구조조정이 본격화 될 경우 수도권보다 공급 과잉과 수요 감소 영향을 크게 받을 것으로 예상된다.
수요 측면에서 보면 최근 주택시장의 주 수요층은 1차 베이비붐 세대의 자녀 세대라 불리는 에코세대( 1979~1992년)인데, 이들은 954만명으로 전체인구의 19.9%를 차지한다. 이들은 월세증가 전세매물 감소 영향으로 생긴 주거환경 불안정을 해결하고 싶은 20대 사회초년생부터 30대까지의 계층이다. 실수요는 어느정도 있을 것이란 얘기다.
| ▲ 연령별 자산유형 구성비(자료 : 한국은행, 통계청 2015년 가계금융·복지조사 결과) |
금리인상에 따른 영향은 금리가 얼마나 오르느냐가 변수다. 하지만 월세전환율보다 금리가 낮는 상황에서는 집을 마련하는데 금리가 장애 요인이 되지는 않을 것으로 예상된다.
하지만 대출기준 강화 영향으로 초기 자금 부담 증가와 원리금 분할상환에 대한 부담이 수요심리를 위축시킬 가능성은 크다.
단기적 2016년은 가격하락보다 거래감소가 더 먼저 나타날 것이다. 물론 거래감소세가 심화되면 가격은 떨어질 수밖에 없다.
내 집 마련 수요자라면 내년에는 집값 상승에 대한 불안감에 떠밀려 서둘러 매수에 나서기보다는 관망하는 자세가 필요하다. 자신의 소득 가능 기간, 소득대비 이자 부담비율 등을 꼼꼼히 따져본 후 주택 매입 여부를 결정하는 것이 좋다.
