금융시장 불안이 이어지면서 대체 투자처 찾기가 쉽지 않다. 그러다 보니 부동산 시장 임대 수익률이 하락하고 있음에도 불구하고 수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준한 편이다.
수익형 부동산은 좋은 상품을 고르는 선구안이 중요하지만 장기적인 수익률을 높이는 것은 운영관리에 의해 좌우된다.
특히 임대주택 사업은 방 갯수가 임대 수익을 결정한다. 임대사업자들이 방수 쪼개기를 통해 초소형 임대전용 원룸을 만드는 것도 수익 극대화를 위해서다.
임대사업용 투자자가 늘어나면서 다가구주택 가격도 상승세다. 지난해 전국 다가구주택 실거래가 평균 거래금액은 6억2000만원이었다. 임대수요가 풍부한 강남 3구(강남·서초·송파)는 매입가격이 20억원을 넘나든다.
서울 외 수도권 지역과 기타 광역시 등의 다가구주택 매매가는 지역적으로는 큰 차이가 없다. 다만 유지관리 부담이 적은 신축주택일수록 값이 비싸다. 신축은 15년 이상 경과된 노후주택에 비해 가격이 50% 가량 높다. 기대하는 만큼 수익을 거두기가 쉽지 않다는 얘기다.
조금이라도 더 임대소득을 올리고 싶은 임대사업자들 사이에서는 '셰어 하우스(Share House)', '게스트 하우스(Guest House)'라 불리는 변형 주택임대 방식이 등장했다. 수용 가능한 인원을 늘리거나 회전율을 높여 수익 극대화를 꾀하는 것이다.
셰어 하우스는 과거 하숙집처럼 하나의 집을 여러명이 나눠 쓰며 공동생활을 하는 주택이다. 임차인들은 혼자 사는 외로움도 덜고 경제적으로도 비용을 절감할 수다. 임대인은 방별로 주방과 화장실 등을 갖추지 않고 공동사용 시설로 대체할 수 있어 투자비용을 줄일 수 있다. 같은 면적이라도 더 많은 임차인을 유치할 수 있기 때문에 수익률을 높일 수 있다.
게스트 하우스란 외국인 여행자에게 저렴한 가격으로 숙소를 제공하는 숙박시설의 하나를 말한다. 국내에서는 최근 단독·연립·다세대주택이나 아파트의 빈 방을 활용해 숙박객을 받는 '도시민박업' 사례도 늘고 있다.
해외여행시 배낭여행족이 즐겨 이용하는 '에어비앤비'가 대표적이다.
외국인 관광객이 많이 찾는 홍대 앞에서 월세로 50만~60만원을 받을 수 있는 원룸을 숙박시설로 운영한다고 생각해 보자. 1박에 5만~10만원씩 10일만 손님을 유치하면 월세보다 많은 소득을 올릴 수 있다는 계산이 나온다.
이 같은 도시민박업은 최근 빠르게 성장하고 있다. 2012년 말 서울시내 도시 민박업소는 185곳에 불과했지만 2013년 말 366곳, 2015년 10월 기준으로 700곳으로 늘어났다. 신고업소 외에 미신고 업소도 적지 않다는 점을 감안하면 실제 운영 중인 도시민박업은 훨씬 많을 것으로 추정된다.
지난 17일 정부는 '제9차 무역투자진흥회의'를 통해 '공유 민박업'을 신설해 본인이 거주하고 있는 주택에서 숙박서비스를 할 수 있도록 했다.
우선 올 2분기에 '규제 프리존 특별법'을 제정해 부산·강원·제주 등에서 공유민박업을 허용한다는 방침이다. 다만 기존 숙박업소 반발을 고려해 영업할 수 있는 기간은 연간 120일로 제한할 예정이다. 임차인이라도 거주중인 주택을 이용해 임대소득을 올릴 수도 있다.
그러나 수익만 보고 무조건 뛰어들기보다 제한사항 등을 먼저 따져 봐야한다.
전국 확대는 내년 6월 공유민박업이 반영된 통합 숙박업법이 국회에 제출되고 통과돼야 가능하다. 법이 시행되면 주소지 관할 시·군·구에 가서 등록해야하는데 해당 지역 주민만 등록할 수 있다.
오피스텔은 법규상 업무시설이기 때문에 공유민박업이나 도시민박업으로도 등록할 수 없다. 주택법상 주택에 해당하는 것만 가능하다.
특히 도시민박업 등록은 사업자가 주민등록전입신고를 하고 실제로 거주하는 주택에서만 가능하다. 등록 절차를 거치지 않고 불법으로 운영할 경우 문화체육부나 지방자치단체, 경찰의 단속에 걸려 처벌 받을 수 있다.
사업 희망자가 늘어나 경쟁이 심해질 경우 비싼 비용을 들여 집을 사거나 임차해 민박사업을 할 때 손실을 입을 수도 있다는 점도 유념해야 한다. 만일의 경우를 생각해 화재보험 등에 가입해 안전사고 등에 대비하는 것도 필요하다.
