정부는 전국에 쌓여있는 미분양을 줄이기 위해 민간 분양 아파트를 우선 임대로 공급해 2~4년 운영한 뒤 시장 상황이 좋아지면 분양하는 방식을 지원키로 했다. 최근 건설사들의 미분양 마케팅으로 유행하는 '애프터 리빙제'를 정부 지원을 통해 활성화하겠다는 것이다.
◇ 후분양 물량 임대 전환시 금융지원
국토교통부는 분양예정 물량이나 미분양 물량을 '준공후 분양'(후분양)으로 전환하는 건설사에 저리의 대출을 지원키로 했다.
대한주택보증(대주보)의 지급보증을 통해 분양가격의 50~60% 가량을 건설자금으로 지원해 주겠다는 것이다.
장우철 국토부 주택기금과장은 "특히 후분양으로 전환한 물량을 준공 후 임대로 활용하는 업체는 분양가격의 10% 정도를 추가로 대출해 주고, 임대 활용 후에는 선착순 분양을 할 수 있도록 할 것"이라고 말했다.
이 방식의 공급을 원활하게 하기위해 '전세보증금 반환보증'과 '모기지 보증'도 도입된다.
전세보증금 반환보증은 건설사가 세를 놓은 미분양 주택이 추후 팔리지 않아 이 곳에 입주한 세입자가 건설사로부터 보증금을 반환받지 못할 때 대주보가 임차인에게 보증금을 반환하는 상품이다. 모기지 보증은 대주보가 준공 주택을 담보로 금융기관에서 받은 대출금에 대해 상환책임을 지는 것이다.
장우철 과장은 "이 보증을 도입하면 2금융권 대출을 1금융권 대출로 전환할 수 있어 연 8% 수준의 대출금리를 4~5%대로 낮출 수 있다"며 "대출한도도 확대돼 건설사의 금융비용이 절감될 것"이라고 설명했다.
◇ 리츠가 미분양 매입해 임대 사업
[미분양리츠 구조(자료: 국토교통부)]
이와 함께 미분양 주택을 부동산투자신탁(리츠, REITs)이 매입해 임대주택으로 운용한 후 매각 및 청산하는 방안도 추진한다. 리츠에는 연기금, 보험사 등이 참여하게 된다.
임대활용 후 5년까지 매각되지 않으면 한국토지주택공사(LH)가 이를 매입하는 방식으로 리츠 청산에 안전장치를 두기로 했다. LH는 이를 공공임대주택으로 활용할 계획이다.
또 리츠에는 취득세 감면(50%), 재산세 최저세율 적용(0.1%), 종부세 합산 배제 등 세제지원을 함으로써 사업성을 보완한다는 계획이다. 정부는 우선 세제 장치를 마련한 후 1000가구 규모로 시범사업을 할 예정이다.
아울러 민간 매입임대사업자의 주택 매입을 늘리기 위해 대주보의 '매입임대자금 대출보증' 대상을 전용면적 85㎡ 초과까지 확대하고, 취급 금융기관도 늘릴 계획이다.
국토부는 국민주택기금에서 지원하는 미분양 매입임대자금의 대출금리도 현재 5%에서 4%로 낮추고 대출한도도 6000만원에서 7500만원으로 올릴 예정이다.
