파는 쪽과 사는 쪽의 각자 입장만 대변한 고무줄 감정평가로 논란을 빚고 있는 ‘한남 더힐’과 같은 사례를 막기위해 정부가 대책 마련에 나선다.
국토교통부는 19일 ‘한남 더힐 감정평가 논란’을 계기로 부실평가 근절방안 마련을 위한 대책반을 구성하고 한국감정평가협회에 대해 이달 중 업무감사에 들어간다고 밝혔다. 협회를 감사하는 이유는 감정평가업무를 총괄하고 있기 때문이다.
협회가 감정평가 업무규정 및 지침을 마련하고, 관련 위원회도 운영하고 있어 감사를 실시하면 문제점을 찾을 수 있다는 게 국토부의 설명이다. 대책반은 학계 전문가·연구원·감정평가사·공무원 등으로 구성된다. 국토부는 오는 8월 초까지 대책반을 운영해 부실평가가 발생한 원인을 파악한 후 근본적인 방지대책을 마련키로 했다.
부실평가 방지대책으로는 정성평가보다는 정량평가 비중이 많이 반영될 수 있도록 평가방식을 바꾸는 것을 비롯해 부실평가 적발시 처벌 강화, 감정평가사 윤리의식 제고 등이 포함될 것으로 보인다.
앞서 국토부는 한남 더힐의 분양전환을 앞두고 입주예정자와 사업 시행자가 각각 평가한 감정가격의 적정성 여부를 놓고 논란이 빚어지자 한국감정원을 통해 타당성 조사를 벌여 지난 2일 양쪽의 감정평가액이 모두 '부적정'하다고 발표했다.
한국감정원은 한남 더힐 600가구의 적정 평가액으로 1조6800억~1조9800억원을 제시했다. 세입자 쪽 감정평가법인은 1조1699억원, 시행사 쪽은 2조5512억원으로 각각 평가했는데 감정원은 양쪽 감정가의 중간쯤이 적정하다고 본 것이다. 감정원 측은 “아파트 평형별로 최저 15%에서 최대 30%의 가격 차이를 반영해 범주를 정했다”며 “감정원은 재평가기관이 아니기 때문에 타당성 범주만 제시한 것”이라고 밝혔다.
이에 대해 한국감정평가협회는 한국감정원의 심의 결과에 문제가 있다고 반발하고 있다.
협회는 “한국감정원이 평가한 한남 더힐의 적정가격 수준과 감정원이 올해 1월1일 기준으로 매긴 공시가격은 1.4배~2배 차이가 난다”며 “공시가격의 시세반영률이 75%(현실화율)라 하더라도 최대 1.5배의 가격차가 발생하는 것은 이해할 수 없다”고 주장했다. 이는 공시가격 또는 한국감정원의 이번 타당성조사 결과 가운데 하나는 잘못됐다는 뜻이다.
한국감정원 관계자는 “공시가격은 과세 목적으로 산정하는 가격이기 때문에 분양을 목적으로 하는 평가금액과 차이가 난다”며 “한남 더힐 시세반영률은 75%가 아니라 주변의 유엔빌리지와 같은 60%를 적용했다”고 해명했다.
■한국감정원이 지적한 위반 내용
①1가지 평가방식만 적용
아파트 등을 감정 평가할 때는 거래사례비교법 외에 원가방식, 수익방식 등 한 가지 이상의 감정평가방법을 적용해야 하는데 한남 더힐 감정평가업체들은 거래사례비교법 한 가지만 사용해 평가했다.
②주먹구구식 평가
한남 더힐을 감정 평가한 4개 법인의 평가액 격차율은 152%~273%에 달한다. A업체가 100원 짜리로 본 것을 B, C, D업체는 252원~373원으로 본 것이다. 거래사례비교법의 경우 사례선정, 시점수정, 품등비교 등을 엄격하게 적용해야 함에도 불구하고 이를 지키지 않았다.
③짜고 치기
4개 법인 중 한 곳은 당초 시행사 측에 2조5400억원의 가치로 평가해 주겠다고 제안서를 냈지만 평가수수료 문제 등으로 선정되지 않자 다시 입주자 측에 붙어 1조1600억원으로 평가해 줬다.
