전국 미분양 주택 수가 올들어 눈에 띄는 감소세를 보이고 있다. 작년 10월말 3만2221가구였던 미분양 아파트는 11~12월 두 달간 2만9291가구 급증해 '공급과잉' 우려를 샀다. 하지만 올해 1~2월엔 다시 6409가구가 감소해 주택시장의 시름을 다소나마 덜어주고 있다.
그러나 연초 미분양 감소에 마음을 놓기는 어렵다는 지적이 나온다. 신규 분양물량이 적었기 때문일 뿐, 봄 시장에 본격적으로 신규분양 물량이 풀리면 다시 늘어날 우려가 크다는 것이다. 아파트를 대체하는 오피스텔 미분양 물량도 쌓여 있어 주택시장 재고 해소를 낙관하기는 아직 이르다는 분석이다.
◇ 미분양 감소, 혹한기 '분양 공백' 때문
국토교통부에 따르면 지난 2월말 기준 전국 미분양 주택은 5만5103가구로, 작년 말 이후 2개월간 10.4% 줄었다.
1~2월 미분양이 감소한 가장 큰 원인은 신규 분양 감소로 꼽힌다. 국토교통부가 집계한 올 초 분양 승인물량은 1월 1만116가구, 2월 1만5130가구 등으로 공급이 집중된 작년 10월(8만4412가구) 11월(7만3336가구)과 비교할 때 월별로 15~20% 선에 그친다.
2월말 미분양은 지역별로 지방(3만132가구)이 수도권(2만4971가구)보다 20.7% 많았는데 이 역시 공급물량과 상관관계가 있다. 작년말까지만 해도 수도권과 지방의 미분양 주택수는 각각 3만637가구, 3만875가구로 엇비슷했다.
하지만 지난 1~2월 수도권 신규 분양(7387가구)이 지방(1만7859가구)의 절반을 밑돌면서 차이가 벌어졌다. 이 기간 미분양 재고는 수도권에서 18.5%나 줄었지만 지방은 2.4% 감소하는 데 그쳤다.
| ▲ 월별 신규분양 실적 추이(자료: 국토교통부) |
◇ 2분기 분양예정 물량 전국 14만여가구
신규 분양 물량은 지난달부터 다시 대거 풀리고 있다. 부동산114에 따르면 지난달 3월 전국 신규 분양물량은 4만2430가구로 연초에 비해 급증세를 보였다.
특히 이달 시작하는 2분기 기간 중 전국에서 분양 예정된 물량은 14만2117가구나 된다. 분양열기가 최고조였던 작년 같은 기간(14만1710가구) 수준이다. 지역별로 수도권이 8만7736가구, 지방이 6만4443가구다.
그러나 청약 수요는 작년만 못한 게 문제다. 금융결제원에 따르면 지난달 청약을 진행한 45개 아파트 단지 중 15개 단지가 순위 내 청약마감을 이루지 못했다. 분양시장도 '되는 곳만 되는' 양극화 현상이 심해지고 있는 것이다.
| ▲ 지역별 미분양 가구 수 추이(자료:국토교통부) |
이 때문에 총선 이후 성수기 신규분양이 쏟아져 나오면 미분양이 다시 급증할 것이라는 우려가 제기된다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "3월 이후 신규 분양이 늘어나고 있기 때문에 미분양은 필연적으로 늘어날 수밖에 없다"며 "한번 미분양으로 낙인이 찍히게 되는 단지는 뒤이어 분양하는 새 단지에 수요자 관심을 뺏겨 미분양 상태가 더욱 길어지는 악순환이 나타날 수 있다"고 지적했다.
◇ 오피스텔도 10곳 중 4곳 '분양中' 간판 못내려
연초 아파트 미분양 감소에 마음을 놓을 수 없는 이유는 또 있다. 아파트 대체재인 오피스텔도 미분양 재고를 쌓아두고 있기 때문이다.
부동산114에 따르면 지난달 3일 기준 전국 오피스텔 222단지 중 95단지(42.7%)가 미분양 물량을 남기고 있다. 수도권에서는 141단지 중 56단지(39.7%), 지방에서는 81단지 중 39단지(48.1%)가 '분양중' 간판을 내걸고 있는 상태다.
이미윤 부동산114 책임연구원은 "오피스텔별 분양율이 천차만별인 것을 감안하면 작년 이후 분양된 오피스텔 6만8223실 중 20~30%에 해당하는 1만5000실 가량이 주인을 찾지 못한 것으로 추정된다"고 말했다.
| ▲ 2015년 1월~2016년 2월 전국 오피스텔 미분양 현황(자료:부동산114) |
오피스텔의 경우 작년까지 이어진 공급 증가와 함께 임대수익률도 하락추세를 보이고 있다. 2011년 연 6.01%였던 오피스텔 임대 수익률은 작년 기준 5.67%로 하락했다. 서울의 경우 연 5.3%까지 낮아졌다. 단, 이는 공실이나 제세공과금은 감안하지 않은 수익률이다.
이처럼 낮아진 임대수익률 역시 오피스텔 미분양이 더 늘어날 수 있는 요인이 되기도 한다. 수익률이 떨어지면 그만큼 계약 수요도 줄어들기 때문이다.
윤지해 부동산114 책임연구원은 "올해 오피스텔 신규분양은 작년의 40%로 줄어든 2만실 가량이지만 낮아진 수익률 등을 감안하면 시장에서 이를 소화할 수 있을지는 불투명하다"며 "경기가 받쳐주지 않을 경우 아파트와 오피스텔 미분양이 동시에 늘어 주택시장에 부담을 줄 수 있다"고 말했다.
