내년부터 부활하는 재건축초과이익환수제에서 '초과이익'을 산정하는 기준으로 공시가격이 사용된다. 재건축 시작 전과 완료 후 가격 산정업무를 한국감정원이 전담토록 하면서다.
공동주택 공시가격은 통상 실거래가 70% 수준에 매겨진다. 그런 만큼 조합원 초과이익에 부과되는 부담금은 실제 시세나 감정가를 적용할 때보다 크게 줄어들 것으로 예상된다.
국토교통부는 재건축 부담금 주택가액 조사·산정 기관을 산하기관인 한국감정원으로 일원화 하는 내용을 포함한 '재건축이익환수법 시행령'이 29일 국무회의를 통과했다고 밝혔다.
재건축부담금, 이른바 초과이익환수제는 재건축으로 발생하는 초과이익을 정부가 환수하는 제도다. 개발이익이 사유화 하는 것을 막고 재건축 가격을 안정시킨다는 게 목표다.
2006년 수도권부터 도입됐지만 몇 사례만을 남기고 유예돼 올 연말까지 관리처분계획 인가를 신청한 단지는 부담금이 면제된다. 하지만 국토교통부는 6.19 대책 등을 통해 내년 초과이익환수제 부활을 못박은 상태다.
재건축부담금은 재건축이 완료(준공)된 시점의 주택가액에서 사업 개시시점(조합설립 추진위원회 구성 승인일이나 신탁업자의 사업시행자 최초 지정 승인일) 공시가격과 정상주택 상승분 및 개발비용을 모두 뺀 것을 초과이익으로 보고, 여기에 금액별 부과율을 곱해 구한다.
여기서 초과이익 규모를 판가름할 '준공시점의 주택가액'을 한국감정원이 매기는 공시가격으로 한다는 게 이번 시행령의 골자다.
강태석 국토부 주택정비과장은 "감정원이 산정한 준공 주택가액은 해당 아파트의 공시가격"이라며 "지금까지는 복수 감정평가기관 감정가를 산술평균해 사용토록 돼 있었지만 주택가격 공시업무를 감정원이 단독 수행하도록 작년 9월 부동산공시법이 개정·시행됨에 따라 종료시점 주택가액 산정도 감정원이 전담토록 했다"고 말했다.
아파트 등 공동주택의 감정가는 통상 실거래가의 80~90%를 반영하지만 공시가격은 실거래가의 70~80% 정도에 매겨진다. 그렇기 때문에 초과이익 환수를 위해 매겨지는 준공후 주택가격은 실거래가나 감정가보다 낮아지고, 초과이익이나 부담금도 기존 방식보다 줄어들게 된다.
환수법에서 사업 개시시점 주택가액은 이미 감정원이 발표하는 공시가격을 기준으로 삼고 있다. 국토부는 감정원에게 업무를 맡겨 주택가액의 조사·산정에 정확도와 신뢰도를 높이겠다는 계획이다. 그러나 재건축 조합원 부담금이 기존 에상보다 줄어들게 되는 만큼 최근 위축된 재건축 투자수요를 다시 키울 수 있다는 지적이 나온다.
서울 서초구 한 중개업소 관계자는 "실거래가의 75% 안팎인 공시가격에 정상주택(주변 아파트) 가격 상승분과 개발비용을 빼 초과이익을 산정하면 초과이익이 아예 없는 것으로 나타나는 단지도 나올 수 있다"며 "내년 초과이익환수제 부활 걱정을 덜어낼 조합들이 적지 않을 것"이라고 말했다.
한편 국토부는 이 같은 내용과 함께 재건축부담금을 신용카드나 직불카드 등으로 낼 수 있도록 금융결제원 등으로 납부대행기관을 지정할 수 있도록 하는 내용도 이번 시행령 개정안에 담았다. 개정법령은 하위 시행규칙 정비 후 내달 22일부터 공포·시행된다.
| ▲ 서울 서초구 한 재건축 추진단지 앞에 사업 추진 관련 현수막이 걸려있다. /사진=이명근 기자 qwe123@ |
