8.2 부동산 대책 이후 주택시장 전망이 흐릿해졌다. 집을 재산 증식 수단이 아닌 '사는 곳'으로 만들겠다는 정부 기조와 함께 집값 상승에 대한 기대도 줄게 됐고, 각종 규제로 실수요자조차 집 사기 어렵게 됐다는 불만도 나온다. 이런 시장 변화 속에 주택도시기금이 출자형태로 대출하는 '공유형 모기지(mortgage)'가 다시 조명 받고 있다. 관심의 배경과 최근 이용 실적, 향후 활용 가능성 등을 짚어본다. [편집자]
2015년 이후 공유형 모기지를 사용한 수요자들이 확 줄어든 데는 크게 세 가지 이유가 있다. 시장에 집값 상승에 대한 확신이 커진 것과, 시중 대출상품의 금리가 낮아진 것이다. 이전에 비해 상대적으로 집을 살 때 리스크가 적어져 수익이나 손실을 주택도시기금과 나눌 이유가 줄고, 시중 대출상품과의 금리격차도 좁아져 저리가 주는 금융비용 절감 메리트도 작아졌다.
공유형 모기지는 시장이 조정기에 접어들고 금리가 상승 기미를 보이는 최근 상황에서 다시 활용 가능성이 부각되고 있다. 다만 달라진 시장 환경 속에 개선이 필요한 부분도 몇 가지 지적된다.
① 금리 더 낮출수 있다는데…
수익공유형 모기지는 한창 인기를 끈 이후 시중은행 상품으로 출시도 계획된 적 있다. 다만 가계부채 우려가 커지며 은행 출시계획은 잠정 폐기됐다. 의미있는 대목은 당시 은행에서는 연 1% 남짓한 정도에도 수익공유형 모기지 공급이 가능하다고 판단한 부분이다.
당시 은행 수익공유형 모기지는 만기 20년 또는 30년 변동금리상품으로 설계됐다. 기준이 되는 코픽스(Cofix)에서 1%포인트 가량을 뺀 수준에 금리를 설정할 수 있다고 국토부에 보고됐다. 현재 수익공유형 모기지는 연 1.5%다. 지금보다 금리를 더 낮출 여지가 충분하다는 얘기다.
20년 만기 보금자리론의 경우 2013년 12월 4.5%였던 대출금리가 2016년 12월에는 2.7%까지 하락했다. 수익공유형 기금 모기지와의 금리격차는 출시당시 3%포인트에서 작년말 1.2%포인트로 좁아진 것이다.
국회 예산정책처도 최근 기금 회계(2016년도) 분석을 통해 공유형 모기지 실적 급감의 가장 큰 원인이 금리 메리트 감소에 있다고 지적했다. 예산정책처는 "시중 금리 변동에 따라 공유형 모기지 금리도 변경할 필요성이 있었지만 국토부가 2013년 최초 설정한 금리를 그대로 유지하면서 금리 격차가 줄어 주택구입자가 공유형 모기지를 선택할 유인을 주는 데 실패했다"고 분석했다.
② 기금 손실위험만 챙기나
수익을 나눌 때 기금 몫이 과도하다는 점도 지적된다. 수익공유형 모기지는 연 5%로 기금이익 상한을 정해놓고 있는데, 손실은 전혀 부담하지 않는 기금이 가져가는 몫으로는 많은 것 아니냐는 민원이 최근 빈발하는 것으로 전해진다.
수익공유형 모기지 1억4000만원을 20년 원리금균등분할상환 방식으로 받아 2억원짜리 집을 산 경우 후 기금이 가져갈 수 있는 몫은 최대 4900만원이다. 대출 평잔 7000만원의 70%에 해당하는 금액이다.
공유형 모기지 공급대상 주택에 지역 제한을 둔 것이 너무 기금 위험관리만 고려한 것이라는 말도 나온다. 국토교통부는 수도권, 5대 광역시, 인구 50만 이상 도시 및 세종특별자치시 소재 아파트만으로 대상주택 지역을 한정하고 있다. 나머지 지방 시·군 소재 주택을 살 때는 공유형모기지를 쓸 수 없다. 손실공유형도 마찬가지다.
이는 주택가격 변동 전망에 따라 기금 손실을 최소화기 위한 것이다. 하지만 "대도시 아파트에 대해서만 공유형 모기지를 공급하는 것은 형평성 측면에서 부적절하며 공유형 모기지 활성화도 저해한다"는 게 국회 예산정책처 분석이다.
특히 공유형 모기지 대출 대상이 되지 못하는 지방시도의 경우 오히려 최근 공급 과잉에 따른 시장 침체 우려가 큰 만큼 실수요 보호·진작을 위한 기금 대출제도 보완이 필요하다는 목소리도 나온다.
| ▲ 우리은행은 2015년 초 1%대 수익공유형 은행모기지 출시를 기획했다. 그러나 당시 금융당국의 가계부채 우려 표시로 계획을 접었다. 사진/이명근 기자 qwe123@ |
③ 실수요용 기금대출도 규제 강화?
최근 들어서는 가계부채 감축을 위해 공유형 모기지나 디딤돌 대출 같은 무주택 실수요자용 정책대출에 대해서도 정부가 금융규제 강화를 검토하는 것으로 알려졌다. 정책대출은 현재 지역에 상관없이 담보인정비율(LTV) 70%가 적용되지만 투기과열지구 등에서는 50% 선으로 낮추는 등의 방식이 거론된다.
그러나 8.2 대책의 한 축이 '실수요 보호'라는 점에서 주택 자가보유을 높일 수 있는 무주택자 내 집 마련 용도의 정책대출은 인센티브는 오히려 더하는 방향이 옳다는 주장이 나온다. 예산정책처는 "공유형 모기지는 무주택과 100% 부담 주택 소유 사이 제3의 대안이 되고, 주택가격 변동에 따른 시장 위험을 일정 부분 제거할 수 있다는 점에서 활성화시킬 필요성이 있다"고 분석했다.
특히 실수요용 정책대출은 향후 주택가격 조정이 본격화 될 때 급격한 시장 위축을 막고, 전월세 불안 요인을 감소시키는 등의 '안전핀' 역할도 할 수 있다는 점도 고려할 만하다.
김규정 NH투자증권 WM리서치부 부동산연구위원은 "투기과열지구 등 지정으로 복잡하게 차등화된 대출 규제 요건이나 실수요 서민에 대한 정의 등을 재정립하는 손질은 필요해 보인다"면서도 "다만 일률적 규제가 정책대출의 긍정적 측면까지 훼손하진 않는지는 따져봐야 할 것"이라고 말했다. [시리즈 끝]
