'시·군·구 84개(37%), 읍·면·동 1383개(40%)'
국토교통부가 앞으로 30년내 소멸 우려가 있다고 추산한 중소도시는 무려 1500곳에 달한다. 인구감소와 고령화로 이런 소멸위기에 처한 지방 중소도시들이 정부의 기대대로 스페인 바르셀로나 포블레노우, 미국 시애틀 아마존 캠퍼스, 팩토리 베를린과 같은 도시로 부활할 수 있을까.
정부는 도시재생 뉴딜을 통해 중소도시에 활력을 불어넣고 삶의 질을 향상하는 것은 물론 일자리를 창출하는 로드맵을 그렸다. 특히 지역 공동체가 주도해 혁신 도시를 조성하는 방식의 풀뿌리 도시재생 거버넌스를 구축하는 것에 대한 기대도 크다. 이는 문재인 정부의 철학이 담긴 것으로도 해석되고 있다.
다만 250곳에 달하는 지역에 대해 이런 소규모 사업으로 근본적인 지역경제 활성화를 이룰 수 있을지에 대해선 여전히 의문을 제기하기도 한다. 임대료 상승으로 인해 임차인이 상가에서 내몰리는 젠트리피케이션이나 부동산 가격 급등으로 인한 투기 등의 부작용을 현실적으로 막기 어렵다는 지적도 나온다.
| ▲ 낡은 양조장을 리모델링해 스타트업 창업 공간으로 탈바꿈한 '팩토리 베를린' |
◇ 소규모 프로젝트 한계 극복할까
도시재생 뉴딜 로드맵의 핵심은 활기를 잃은 구도심을 청년들의 창의적 아이디어를 실현하는 혁신 거점으로 탈바꿈하는 것이다. 청년 스타트업이 모이는 혁신공간을 전국 250곳에 만든다는 계획이다. 벤치마킹 대상으로 스페인 바르셀로나 22@, 미국 시애틀 아마존 캠퍼스, 팩토리 베를린 등을 꼽았다.
다만 근본적으로 이런 소규모의 동시 다발적인 사업으로 도시경쟁력 강화나 지역경제 활성화를 이룰 수 있을 지 여부는 회의적이라는 반응도 나온다.
이승우 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 "지방의 쇠퇴도시들은 민간 영역에서 재정비 여건이 안되기 때문에 정부 주도로 주거환경을 개선하는 방향은 맞다"면서도 "지방 대도시에 대해 도시 경쟁력 측면에서 대규모의 복합개발 방안을 포함하지 않은 것은 아쉽다"고 지적했다.
영국의 도크랜드 등 유럽의 쇠퇴도시들이 이런 대규모 복합개발을 통해 활력을 되찾은 사례를 참고할만 하다는 것이다.
이미 지역 지자체에서 예산을 들여 지역상권을 살리려는 소규모의 정책은 수없이 시도됐지만 대부분 실패했다는 지적도 나온다.
하지만 정부는 기존 도시재생 정책이 대규모 구역에 대한 재생계획 수립을 강조하고, 대규모 택지개발 위주, 물량 중심의 주택공급 정책에 집중해 주민들이 체감할 수 있는 성과가 부족했다고 분석했다. 사회적 갈등 유발이나 부동산시장 과열 등의 부작용이 컸다는 인식이 크다.
◇ 부동산 투기 어떻게 막을까…서울은 포함할까
부동산 시장 급등에 따른 투기와 임대료 상승으로 인한 젠트리피케이션에 대한 우려도 커지고 있다. 현실적으로 이를 완전히 막기에도 한계가 있다는 지적이다.
다만 정부는 뉴딜사업 지역의 투기수요를 차단하고 부동산 시장을 관리하기 위해 사업 신청, 선정, 착수 3단계에 걸쳐 시장불안을 차단한다는 방침이다. 단계마다 사업대상 지역이나 인근지역의 과열 발생시 사업대상에서 제외한다는 원칙을 세웠다.
지자체가 사업계획 수립시 사업지역 및 인근대상 투기방지 및 부동산가격 관리대책을 포함토록하고 평가때 반영한다. 부동산시장 관리대책이 미흡하면 선정단계에서 배제하는 방안도 검토한다. 선정단계에서 상시 모니터링, 부동산 투기예고지표 등을 통해 지역시장 상황을 분석하고 사업지역 현장조사 결과를 종합해 과열지역은 배제할 방침이다.
시장 과열 우려시 적격성 검증, 도시재생특위 심의를 거쳐 선정배제 결정, 투기과열지구 및 토지거래허가구역 지정 등도 적극 검토한다. 국토부 관계자는 "선정이후에도 6개월간 집중 모니터링, 관리, 투기 발생시 사업시기 중단이나 연기, 차년도 선정물량 제한 등을 검토할 것"이라고 밝혔다.
투기과열지구로 지정된 서울의 경우 그동안 도시재생 뉴딜 사업 대상에서 빠졌다. 국토부는 4월중 부동산시장을 감안해 서울내 도시재생 필요성이 높은 곳을 중심으로 포함여부를 결정한다는 방침이다.
다만 겨우 안정을 찾아가는 서울 부동산시장이 다시 과열될 수 있어 신중한 입장이다. 아울러 서울시가 300억원이 넘는 도시재생기금을 보유하는 등 중앙정부의 지원 없이도 사업 추진이 가능한 점 등도 고려되고 있다.
| ▲ 임대료 인상으로 경리단길에서 내몰리는 원주민 상가(이명근 사진기자) |
◇ 상가서 내몰리는 '젠트리피케이션'은 어쩌나
정부는 젠트리피케이션에 대한 해법으로 임대인·임차인·지자체 등 상권 주체간 상생협약 체결 활성화를 내놨다. 도시재생법시행령을 개정해 임대인은 상가임대차법령을 준수하고 임차인은 상권활성화 노력을, 지자체는 협약 참여자를 지원하는 방식으로 상생을 유도한다는 방침이다.
지자체는 협약 참여자에게 리모델링 비용지원, 지방세 감면, 용적률 상향 등의 인센티브를 제공한다. 다만 임대료 상승에 대한 기대가 이런 인센티브도다 더 큰 경우 자발적인 상생의 실효성엔 한계가 있을 수밖에 없다.
국토부는 성동구의 경우 62.4%가 임대료 안정을 위한 자율적인 상생협약을 체결하고 있는 사례를 제시했다. 성동구는 ▲용적률 완화 ▲임대료 인상 제한(9%이내) ▲구청의 최초 임대료 산정 후 건물주는 150% 이내로 임차인과 계약 체결 ▲연 2회 이상 협약 이행 여부 확인 및 위반시 제재조치 등을 하고 있다.
국토부는 또 최대 10년 동안 시세보다 80% 이하로 저렴하게 지역 영세상인 등에게 임대하는 공공임대상가(가칭 공공상생상가)를 연평균 20곳 이상 공급할 계획이다. 뉴딜사업 추진 과정에서 내몰린 영세상인, 청년 스타트업, 기존 작업공간에서 내몰린 지역 예술가 등에게 우선공급한다.
중심시가지형 등 젠트리피케이션 예상지역에는 공공임대상가 설치도 의무화한다.
