[역전세 부메랑]③집값도 흔들까

대규모 입주에 갭투자 물량까지…
하반기 매매‧전세 모두 약세 전망

대규모 물량 앞에서는 장사도 없는 모습이다. 거주 수요가 높은 서울 강남마저 전셋값은 물론이고 집값이 떨어지고 있다.

그동안 강남 집값 상승을 주도했던 재건축 단지들이 재건축초과이익환수제 직격탄을 맞은 것에 더해 전셋값마저 약세를 보이면서 반등할 요소를 찾기 힘든 상황이다. 이 때문에 올 하반기에도 집값과 전셋값은 현 추세를 이어갈 가능성이 크다는 전망이 나온다.

 

◇ 강남 주택가격 하락 지속

 

21일 한국감정원에 따르면 5월 둘째주 전국 주택 매매가격은 전주보다 0.03%, 전세가격은 0.1% 하락했다. 전셋값은 작년 11월 마지막 주부터 25주 연속 하락세를 이어갔다. 매매가격은 올 3월 마지막 주부터 8주 연속 떨어지고 있다.

특히 서울 강남 지역의 약세가 눈에 띈다. 강남(-0.06%)과 서초(-0.02%), 송파(-0.05%) 등 강남3구 모두 매매가격이 하락했다. 전셋값은 낙폭이 더 크다. 강남구와 서초구가 전주대비 각각 0.22%, 0.21% 하락한 가운데 송파구는 0.33% 떨어져 서울 평균(-0.08%) 값을 크게 밑돌았다.

강남 지역의 전셋값 약세 배경에는 송파 헬리오시티가 자리한다. 오는 12월 입주가 시작돼 아직 반년 이상의 시간이 남았지만 9510가구 규모의 대단지라는 점이 전셋값을 끌어내리고 있다. 단기간에 전세 공급량이 크게 증가할 가능성이 큰 까닭이다.

이와 함께 지난해 하반기부터 올초까지 강남을 중심으로 집값이 급등하면서 성행한 갭투자자들까지 전세 매물을 내놓고 있는 상황이다. 재건축 부담금 등의 여파로 강남 집값이 주춤하면서 매도 대신 세입자 구하기에 나서고 있어서다. 이들로부터 공급되는 전세 매물도 증가하면서 전체적으로 공급 초과 현상이 심화되고 있다.

 

◇ 역전세난 심화‥매매가격 반등 제약

 

이처럼 집주인들이 세입자 모시기에 나서는 역전세난으로 전셋값 약세가 계속되면 집값에도 영향을 줄 수밖에 없다. 특히 재건축 부담금을 비롯해 각종 규제로 집값이 묶여있는 상황에서 역전세난까지 더해져 집값은 반등할 수 있는 요소를 찾기가 힘든 처지다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "하반기 전셋값 약세가 지금보다 심해지면 전세가율이 낮아지고 이로 인해 갭투자도 어려워지는 등 집값을 끌어올릴 수 있는 요인이 사라진다"며 "또 7월 이후 금리 인상이 전망되는 가운데 전국 집값 상승을 주도하는 강남마저 재건축 부담금 여파가 더해지면서 전세는 물론 집값도 소강상태를 유지할 것"이라고 설명했다.

강남의 경우, 송파 헬리오시티 입주에 따른 대규모 물량을 소화하려면 반년 이상의 시간이 걸릴 것으로 보인다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "송파 헬리오시티 입주 시점이 다가올수록 전세와 매매가격 하락폭이 더 커질 수 있다"며 "다만 송파를 비롯해 강남은 거주 수요가 많은 지역이라 다른 곳에 비해 공급 물량을 소화하는 시간은 빠를 것"이라고 말했다.

이어 "내년 상반기 정도면 송파 헬리오시티 등 대규모 입주 물량을 소화해 전세와 매매가격은 올 상반기 수준으로 회복할 수 있을 것으로 본다"고 예측했다.