향후 부동산 시장을 좌우할 주요 변수들이 윤곽을 드러내고 있다. 지방선거에 이어 미국의 금리인상, 곧 보유세 개편안까지 구체화되면서 숨고르기에 들어갔던 부동산시장도 방향을 잡아갈 가능성이 커졌다.
대부분 전문가들은 이런 변수들로 인해 시장은 더욱 위축될 수 있다는데 한 목소리를 내고 있다. 다만 서울, 수도권의 경우 국지적으로는 도시재생이나 교통 인프라 확충 등의 호재들로 인한 효과는 여전할 것이란 전망을 내놓고 있다.
| ▲ 송파구 잠실 일대 아파트 전경 |
◇ 지방선거 압승, 규제에 힘 실린다
6.13 지방선거가 여당인 더불어민주당의 압승으로 끝나면서 문재인 정부의 부동산 정책에도 더욱 힘이 실릴 전망이다. 그동안 집값 안정을 위해 재건축 관련 규제를 쏟아부었는데 앞으로도 이같은 기조가 이어질 가능성이 높다.
특히 부동산 시장을 견인하고 있는 서울의 경우 박원순 시장이 3연임에 성공했다. 박 시장은 그동안 정부의 부동산정책을 지지하며 지원하는 역할을 자처했다. 그의 공약 역시 규제완화보다는 규제강화에 초점이 맞춰져 있다.
박 시장은 재건축으로 인한 개발이익의 철저한 환수를 공약으로 내걸었다. 재건축부담금의 서울시 귀속분을 활용해 노후지역 기반시설 확충과 임대주택 공급에 활용하겠다고도 밝혔다.
창동·상계, 수색·상암, 영등포·여의도, 가산·대림 등을 일자리·혁신 거점으로 개발한다는 균형발전 종합대책도 내놨듯이 대규모 개발보다 지역별 균형발전이란 틀에서 접근하고 있다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "시장 자체는 좀더 악화하는 상황으로 가겠지만 비강남권을 중심으로 실수요가 탄탄한 곳들과 신흥개발지역 등엔 관심이 쏠릴 수 있다"며 "도시재생 뉴딜, 교통인프라 확충, 남북관련 이슈 등으로 보듯 악재만 있는 것은 아니다"고 말했다.
지방선거 전까지만 해도 일선 부동산중개업소들 사이에선 "지방선거가 끝나면 다시 집값이 올라갈 것"이라는 희망(?)섞인 얘기도 흘러나왔지만 현재 상황에선 희박하다는 평가다. 보유세 인상까지 고려하면 현재의 조정흐름을 바꾸기는 어렵다는 분위기가 우세하다.
| ▲ 박원순 서울시장이 6.13지방선거에서 당선되며 3연임에 성공했다. |
◇ 보유세 단계적 개편 가능성
보유세 개편안은 오는 21일 공청회에서 윤곽이 드러날 것으로 보인다. 공시가격 현실화와 함께 부자를 대상으로 하는 종합부동산세(이하 종부세) 개편 가능성이 점쳐지고 있다.
재산세를 개편하는 경우 모든 주택보유자의 부담이 커지면서 조세저항이 커질 수 있는 반면 종부세는 공시가격 합산액이 6억원(1주택자는 9억원)을 넘는 주택을 대상으로 부과하기 때문에 고가 부동산 혹은 부자들에 매기는 세금으로 여겨진다.
현재 시나리오로는 ▲세율 인상 ▲공시가격 현실화 ▲공정시장가액비율 상향조정 등이 거론되고 있다. 이중에서 시행령만 고치면 바로 적용할 수 있는 공정시장가액비율 상향 조정이 가장 유력하다는 관측이 나온다.
공정시장가액비율은 과세표준을 정할때 적용하는 공시가격의 비율을 말한다. 현재 종부세 공정시장가액비율은 80%로 정해져있다. 이를 시행령 개정을 통해 90~100%로 조정하는 식이다. 이 비율만 조정해도 과세표준이 되는 공시가격의 적용비율이 높아지면서 결과적으로 세금 부담이 커진다.
가장 현실적인 대안인 셈이다. 올해 공시가격이 큰 폭으로 오른 점을 고려해도 어느 정도의 세금 인상 효과를 거둘 수 있다. 이미 집값 상승세도 꺾인 상황이어서 여기에 힘을 싣고 있다.
세율 인상 등은 중장기 과제로 추진될 가능성이 높다. 종부세는 주택의 경우 과세표준에 0.5~2.0%의 세율을 곱해 산출한다.
다만 보유세 인상으로 인한 부담이 심리적으로 크지 않다는 판단을 하게 되면 집값이 다시 뛸 가능성을 완전히 배제할 수는 없다. 지방선거 압승으로 그 어느때보다 정책 추진동력이 높아진 상황에서 세율 인상 등의 강한 조치를 이어갈 가능성도 여전히 남아 있다는 시각이다.
문재인 대통령은 대선기간 중 "국내총생산 대비 0.7~0.8% 수준인 부동산 보유세를 경제협력개발기구(OECD) 평균수준인 1%까지 올리겠다"고도 언급한 바 있다. 어떤 방향이든 보유세 인상은 부자들이 가장 민감하게 여기는 부분이어서 고가 주택보유자들의 세 부담은 커질 수밖에 없는 상황이다.
◇ 금리인상 가능성도 악재
이날 결정된 미국의 금리 인상 역시 부동산 시장 악화 전망에 힘을 보태고 있다. 하반기 1~2회 추가 금리 인상 가능성을 내비치면서 한국은행의 금리인상 가능성도 더욱 높아졌기 때문이다.
미국의 금리인상으로 인한 시중금리 상승은 자연스레 대출금리 인상으로 이어질 수밖에 없다. 이는 기존 무주택 실수요자들의 자금 확보가 어려워질 수 있다는 의미다. 최근 전셋값 하락으로 인해 갭투자를 한 다주택자들도 부담이 커질 수밖에 없는 상황이다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "각종 부동산 규제나 보유세 개편안이 힘을 더 받을 수밖에 없는 상황"이라며 "금리인상까지 더해지면서 시장은 더 위축될 것"이라고 전망했다.
