정부가 그동안 갈고 닦아왔던 '보유세 개편' 카드가 수면위로 부상하고 있다. 그동안 임대주택자 등록 유도 등 다주택자 들을 목표로 한 정책들이 시행됐지만 가장 강력한 정책이 될 것이란 전망이다.
다주택자 입장에서 양도소득세 중과세 등의 규제는 거래를 하지 않고 버티는 방식의 대응이 가능했지만 보유세는 얘기가 다르다. 보유하고 있는 상태에서는 세금을 부담해야 하기 때문이다. 특히 고가주택 중심의 보유세 개편이 이뤄질 경우 이들 주택을 다수 보유한 다주택자들의 부담은 적지 않게 늘어날 것으로 보인다.
◇ 올 것이 왔다
지난해 말 정부는 올해 경제정책방향에서 공평과세를 위해 세제개편을 추진하겠다는 계획을 밝힌 바 있다. 문재인 대통령이 대선 후보시절 '국내 총생산 대비 0.7%~0.8%수준인 부동산 보유세를 경제협력개발기구(OECD) 평균인 1% 수준까지 올리겠다’는 발언과 궤를 같이한다.
보유세 인상은 집값을 잡을 수 있는 가장 확실한 카드다. 이 때문에 집값이 급등했던 시기 정부가 조기에 보유세 인상을 추진할 수 있다는 전망이 지속적으로 제기되기도 했다.
최근 집값은 안정화 추세에 접어들었다. 하지만 1년 전과 비교하면 상당 폭 오른 상태다.
집값 흐름의 척도로 삼는 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 작년 5월(12억2000만원)에 비해 현재 시세는 3억원(24.6%) 오른 15억2000만원 정도에 형성돼있다. 정부 입장에서는 조세 형평성을 위해 고가 주택 보유자들을 대상으로 보유세 개편을 추진할 명분이 충분한 것으로 볼 수 있다.
오는 22일 대통력직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회는 '바람직한 부동산세제 개혁 방안'을 주제로 정책토론회를 열고 보유세 개편안을 공개한다. 토론회를 거쳐 최종 권고안은 이달말 확정할 예정이다. 이 내용들은 7월말로 예정된 세법개정안에 담길 것으로 보인다.
◇ 핀셋 개편…초고가 주택 겨냥할 듯
부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세를 통칭한다. 재산세의 경우 재산(부동산)을 보유한 모든 국민이 대상이어서 부담이 큰 반면 종합부동산세는 다주택자와 고가주택 보유자(1세대 1주택자는 9억원 이상 주택 보유자)가 대상이다. 이런 이유로 부담이 적은 종부세에 변화를 줄 가능성이 크다.
업계에서는 공정시장가액비율 조정과 공시가격 실거래가 반영률(현실화율) 상향 조정, 세율과 과세표준 조정 등에 대한 논의가 진행될 것으로 예상하고 있다. 이 중에서도 공정시장가액 비율을 조정해 고가 주택을 보유한 자들의 세부담을 늘리는 것이 유력할 것이라는 전망이다.
우선 공시지가와 공시가격 실거래가 반영률 조정은 주택 가격 수준에 상관없이 세부담이 증가한다는 점에서 쉽지 않은 상황이다.
국토교통부가 매년 발표하는 주택 공시가격은 실제 주택 거래가격의 70% 수준이다. 국토부는 실거래가 반영률을 높이기 위한 조치를 취하고 있지만 공시가격이 보유세를 비롯해 건강보험료 산정과 기초연금대상자 등 복지 수준을 판단하는 근거로도 활용해 단기간에 끌어올리는데 한계가 있다는 입장이다.
또 다주택자 뿐 아니라 주택을 소유한 모든 국민을 대상으로 해 부담이 크다. 다만 과세 형평성 차원에서 고가와 저가 주택간 반영률 차이를 좁히는 방안은 거론될 가능성도 있다.
세율 조정의 경우 세법을 바꿔야 한다는 점에서 실현 가능성이 상대적으로 낮다는 관측이다. 야당의 반대가 거센 탓이다.
반면 종부세 공정시장가액비율을 조정하는 것은 상대적으로 절차가 간단하고 시장에 주는 부담도 크지 않다는 분석이다. 공정시장가액비율은 종부세법이 아닌 시행령에 규정돼 있어 국무회의 의결시 바로 시행할 수 있다.
공정시장가액비율은 주택이나 토지에 대한 재산세와 종부세를 부과할 때 공시가격(주택의 경우)을 적용하는 비율이다. 현재 종부세 공정시장가액비율은 80%로 정해져 있다. 이번 개정안에서는 이 비율을 100%로 상향 조정할 가능성이 크다.
이 경우 세부담이 늘어나는 대상은 다주택자나 고가주택 보유자로 한정된다. 일각에서는 보유세 인상 효과가 크지 않다는 지적도 제기되지만 시장 변동성을 최소화하면서도 실현 가능성이 높다는 점에서 가장 현실적이라는 평가다.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "공정시장가액 조정은 고가주택을 보유한 일부 상위 소득자를 대상으로 하기 때문에 정부 입장에서도 부담이 크지 않을 것"이라며 "심리적으로 최근 약세를 보이는 집값의 낙폭을 다소 키울 수 있는 요인이 되기는 하겠지만 그 이상의 악재로 작용하지는 않을 것"이라고 설명했다.
심교언 건국대 교수는 "종부세 대상이 되는 다주택자들은 앞서 임대사업 등록이나 매물 처분 등을 통해 세부담을 피해갔을 것"이라며 "보유세 개편 대상자들의 경우 세부담에 충분히 대응할 만한 자산 능력을 갖고 있어 시장에 주는 충격은 크지 않을 것"이라고 말했다.
