[부동산대책, 1년]①쏟아진 규제, 불길은 잡았다

"문재인 정부는 부동산 혹은 건설로 돈 번 사람을 적폐세력으로 규정합니다. 이 때문에 각종 규제로 시장을 잡으려고 하는 것 같아요"

"서민들을 위해 집값 잡고 임대주택은 늘려주겠다는 거잖아요. 그렇게만 된다면 정책 자체는 나쁘지 않다고 봅니다"

지난 1년간 문재인 정부가 부동산 시장에 보낸 메시지는 명확했다. 더 이상 부동산을 자산 증식의 도구로 삼지 못하도록 하겠다는 것이다. 이를 위한 대책들도 쏟아졌다. 한 달에 한 번꼴로 규제책이 나왔다.

이와 동시에 서민들의 주거안정을 위한 방안도 마련했다. 신혼희망타운이나 임대차 시장 안정을 위한 임대주택 사업 등록 독려 등이 대표적이다.

하지만 때로는 정책 방향과는 반대 현상이 시장에서 발현되기도 했다. 그때마다 정부는 추가적인 규제안을 만들면서 집값을 잡겠다는 의지를 계속 피력했다. 그 결과 올 6월 현재 집값은 안정세에 접어들었다. 일단 급한 불은 끈 셈이다.

 

 

◇ ‘다주택자’는 공공의 적?

문재인 정부는 출범시부터 공공연하게 부동산 시장 교란의 주범으로 다주택자들을 지목해왔다. 이 때문에 주요 부동산 대책 역시 다주택자들을 겨냥하고 있다.

문재인 정부 출범 후 첫 부동산 대책인 6‧19 대책을 살펴보면, 조정 대상지역을 서울 전역과 경기 광명 등으로 넓히면서 분양권 전매거래를 금지했다.

박근혜 졍부 시절 청약 1순위 자격 및 금융규제 완화로 분양시장이 과열됐고 입주시까지 분양권 손바뀜 현상이 자주 일어나면서 분양시장에 투자자들이 과도하게 참여하고 있다는 판단에서다. 이와 함께 재건축 조합원이 받을 수 있는 분양물량도 최대 3주택에서 2주택으로 줄였다.

하지만 대책효과는 오래가지 못했다. 그러자 정부는 더 강력한 규제 내용이 담긴 8‧2대책을 내놓았다. 8‧2 대책은 6‧19 대책보다 더 명확하게 다주택자를 겨냥하고 있으며 지난 10년간 가장 강력한 규제책이라는 평가를 받았다.

8‧2 대책에서는 서울 전역과 경기 과천시, 세종시 등을 투기과열지구로 지정했다. 이에 따라 투기과열지구에서는 재건축 조합원 지위 양도 금지, 주택 매매의 지렛대 역할을 했던 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도를 제한하는 등의 14개 규제가 동시에 적용됐다. 이후 성남시 분당구와 대구시 수성구를 투기과열지구로 추가 지정하기도 했다.

무엇보다 다주택자에게는 장기보유특별공제 적용을 배제하고 양도소득세를 중과하겠다고 엄포를 놨다. 다만 양도세 중과 시점은 8개월 뒤(지난해 8월 기준)인 올 4월로 정하면서 다주택자들에게 시간을 줬다.

10‧24 가계부채 종합대책을 통해서는 돈줄을 조였다. 신규 대출시 기존 대출이자 상환액만 따지던 DTI에 원금까지 포함해 대출한도를 산정하기로 바꾼 것이다. 이에 따라 기존 대출이 많다면 추가로 받을 수 있는 한도가 줄어들게 되면서 다주택자들의 추가적인 주택매입을 막았다.

또 전체 빚 규모와 상환능력을 고려해 대출한도를 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR) 도입도 이 때 결정했다.

 

 

그렇다고 마냥 압박만 한 것은 아니다. 다주택자들이 임대사업자로 등록할 수 있도록 독려하며 숨 쉴 곳을 마련해줬다. 이를 통해 임대주택을 늘려 서민 주거안정까지 꾀하겠다는 계산이었다.

임대사업으로 등록하면 지방세와 임대소득세, 양도세 감면을 확대하고 건강보험료 부담을 낮춰주는 등 각종 혜택을 제공하기로 했다. 결과적으로 정책 시행 후 임대주택 사업 등록자가 전년보다 꾸준히 늘면서 어느 정도 효과를 보고 있다.

이와 함께 주거복지 로드맵을 통해 신혼희망주택 공급을 비롯해 서민 주거안정을 꾀하기 위한 주택공급 계획도 발표했다.

◇ 예상 못한 부작용, 계속된 조이기

하지만 시장은 정부 정책 방향과 반대로 흘러갔다. 주택을 여러 채 보유하지 못하게 하고 분양권 전매를 금지하자 그럴 거라면 차라리 비싸고 좋은 집 한 채를 보유하자는 '똘똘한 한 채'가 뜨기 시작한 것이다.

똘똘한 한 채로는 강남 재건축 단지가 주목받았다. 입지적 장점 뿐 아니라 재건축이 이뤄지면 집값이 천정부지로 치솟을 것이라는 판단에 너나 할 것 없이 돈 있는 자산가들은 강남 재건축 단지 매입에 혈안이 됐다.

이로 인해 올초 주요 지역의 집값이 가파르게 상승했다. 그 중심에는 서울 강남3구(강남‧서초‧송파), 그 중에서도 재건축 단지들이 자리했다.

 

상황이 이렇자 정부는 올해부터 다시 시행된 재건축 초과이익 환수제 시뮬레이션 결과를 발표하며 과열된 시장에 경고장을 던졌다. 이와 함께 박근혜 정부 시절 완화됐던 재건축 안전진단 기준을 다시 정상화하며 재건축 시장의 기세를 꺾었다.

 

 

이후 전국 집값은 일단 안정세를 보이고 있다. 부동산114에 따르면 지난해 6월 서울 아파트 매매가격 변동률은 1.58%, 전국 기준으로는 0.63%를 기록했다. 6‧19 대책과 8‧2 대책 발표로 일정 기간 소강상태를 보이던 집값은 작년 말부터 이상조짐을 보이며 연초 급등한 이후 5월부터 안정세에 접어들었다. 이같은 현상은 강남 재건축 단지에서도 유사하게 나타나고 있다.

이로써 문재인 대통령의 임기 초반 1년 부동산 정책은 큰 틀에서 일정 부분 효과를 본 것으로 평가된다.

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 "대출 규제와 세부담 증가 등으로 집값이 안정화되고 최근 주택 매매 거래도 줄어드는 등 부동산 시장에서 가(假)수요를 걷어낸 것으로 평가할 수 있다"며 "다만 실수요자들의 내 집 마련 문턱이 높아졌고 수도권과 지방시장의 양극화, 청약시장 과열 등의 부작용은 해결해야 할 과제"라고 진단했다.