신혼희망타운은 저출산 문제 해결을 위해 문재인 정부가 꺼내든 '회심의 카드'다. 신혼부부들 가족계획(출산계획)시 최우선 고려사항이 '주거문제'라는 점과 신혼집 마련에 대한 부담 등을 이유로 결혼까지 가는 과정이 험난하다는 점을 고려한 결과물이 신혼희망타운이다.
이런 이유로 신혼희망타운은 주변 시세보다 저렴한 가격에 공급된다. 또 시중에서는 볼 수 없는 수준의 낮은 금리로 금융혜택을 제공하고, 입주자격도 혼인기간과 소득수준을 기준으로 제한한다. 이에 해당하는 일부 신혼부부들은 혜택을 충분히 누릴 수 있는 셈이다.
이 과정에서 반론이 제기된다. 최근 부동산 시장 과열의 주범으로 꼽히는 '로또단지' 열풍이 신혼희망타운으로 번지고, 시세차익을 제대로 환수할 수 있느냐에 대한 의구심 등이 그것이다. 전문가들 역시 정부의 정책 방향은 긍정적으로 평가하는 반면 신혼희망타운의 허점은 지속적으로 보완해야 한다고 지적한다.
◇ 왜 로또로 불리나
국토교통부 발표에 따르면 오는 2022년까지 10만호의 신혼희망타운이 공급된다. 종전 계획이던 7만호(주거복지로드맵)보다 3만호 추가된 것이다.
이 가운데 위례신도시와 평택 고덕에서 신혼희망타운이 연내 첫 선을 보일 예정이다. 국토부는 위례신도시에 들어설 신혼희망타운 전용 46㎡ 가격은 3억9700만원, 55㎡ 가격은 4억6000만원으로 예상했다.
평택 고덕의 경우, 전용 46㎡와 55㎡ 분양가는 각각 1억9900만원, 2억3800만원으로 추산된다.
상대적으로 관심이 높은 위례신도시 신혼희망타운 분양가격은 3.3㎡ 당 1800만원대 수준이다. 신혼희망타운이 조성되는 곳은 북위례로 분류되는데 이 지역 인근 단지 매매가는 3.3㎡ 당 3000만원이 넘는 곳이 많다는 게 지역 공인중개사들의 설명이다.
특히 북위례 지역에는 전용 84㎡ 이상의 중대형 평형이 많다는 점이 특징이다.
최근 중소형 평형 선호도가 높아 신혼희망타운에는 희소성집값 상승률도 중대형보다 크다는 점을 감안하면 향후 신혼희망타운 집값은 분양가보다 수억원 이상 올라갈 가능성이 크다. 신혼희망타운을 두고 신혼부부만을 위한 '로또단지'라는 비판이 제기되는 이유다.
◇ 견제장치, 제대로 작동할까?
정부는 이같은 지적을 의식해 시세차익을 환수할 수 있는 장치를 마련했다.
우선 수익공유형인 '신혼희망타운 전용 모기지' 상품을 통해 1%대의 저렴한 금리를 제공한다. 이 상품을 이용하면 수분양자들은 주택구입 부담을 낮출 수 있다. 다만 이후 주택을 매각해 대출금 상환시 발생하는 시세차익을 주택도시기금과 나눠야 한다.
국토부 관계자는 "일반 시중은행보다 낮은 금리로 주택자금을 대출해주기 때문에 입주자로 선정된 신혼부부라면 대다수가 이 상품을 이용할 것으로 본다"고 말했다.
하지만 전문가들의 견해는 다르다. 수익을 나눠야 하는 전용 모기지 대신 일반 은행 대출을 이용하고 거주 의무기간만 채운 후 되팔아 차익을 노리는 부부들에게도 혜택이 돌아갈 수 있어서다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "신혼희망타운 전용 모기지가 옵션이 아닌 강제요건으로 포함되지 않은 것은 다소 아쉬운 부분"이라며 "저렴하게 분양하고 그 수익을 공공이 일부 회수한다는 계획은 생각보다 쉽지 않을 것"이라고 평가했다.
고액자산가의 신혼희망타운 진입을 막기 위한 순자산 기준과 입주자 선정 1단계에서 청약가점(소득기준 낮을수록 높은 가점)을 도입한 부분도 실효성에 대해서는 의문이라는 지적이다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "수도권에 거주하는 신혼부부의 경우 소득 수준이 높은 만큼 주거비용 등 소비가 많아 주거복지가 필요하지만 정책 대상에서 제외되고 있다"며 "소득 규제가 필요하지만 새로 도입된 순자산 기준 등이 도입 효과를 증명하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
함영진 랩장은 "희망타운 입주자격에 순자산 기준과 해당지역 연속 거주기간 등을 포함한 가점제가 도입되면서 자동차 등 자산을 타인명의로 돌리거나 위장전입을 비롯한 다양한 편법이 발생할 우려가 있다"며 "정부의 철저한 시장 모니터링이 동반돼야 한다"고 강조했다.
