정부가 3기 신도시 입지를 선정하기도 전에 벌써부터 일부 입지가 좋은 후보 지역의 경우 로또분양을 낳을 수 있다는 우려가 커지고 있다.
전문가들은 소수의 당첨자만이 막대한 시세차익을 가져가는 구조인 만큼 개선방안이 필요하다는 입장이다. 하지만 정부는 임대주택 공급과 8년 전매제한, 5년 거주요건 강화 말고는 아직까지 뾰족한 대안을 내놓지 못하고 있다.
이 때문에 신도시와 중소형 규모의 택지 공급 과정에서 임대주택 물량을 확대하거나 영구임대 등을 도입해야 한다는 목소리가 나온다. 반면 임대주택 공급에 따른 인근 지역 주민반발이 거세고, 자가 주택 혹은 내집마련에 대한 수요 역시 상당할 것으로 예상되면서 마냥 임대주택을 확대하는 것이 바람직하지 않다는 의견도 팽팽하게 맞서고 있다.
| ▲ 7일 그린벨트 해제 후 보금자리 주택지구가 들어선 내곡동이 추가 그린벨트 해제 기대감에 들썩이고 있다. /사진=이명근 기자 qwe123@ |
◇ 로또분양 재현될텐데
3기 신도시 후보지로 거론되는 일부 지역이나 이미 중소형 택지 후보지로 발표된 서울 송파구의 옛 성동구치소 부지와 강남구 개포동 재건마을의 경우 서울에서도 선호도가 높은 지역으로 꼽힌다. 이미 주변에 높은 시세를 형성하고 있는 만큼 당첨만 되면 수억원의 시세차익을 볼 가능성이 높은 지역이다.
과거 이명박 정부의 강남 보금자리주택은 로또분양의 대표적인 사례로 꼽힌다. 지난 2011년 1월에 분양한 세곡푸르지오 전용 84㎡의 당시 분양가는 3억4200만원이었다. 당시 일원동 인근 같은 평형의 상록수아파트, 가람아파트, 푸른마을 아파트 등이 7억원 후반에서 9억원대였던 점을 고려하면 반값 아파트나 다름없었다.
당첨 직후 무려 3억~4억원의 시세차익을 본 셈이다. 세곡푸르지오의 최근 시세는 11억5000만원~13억원대까지 치솟았다. 7년만에 무려 3~4배 뛰었다. 2기 신도시 가운데 성공한 곳으로 꼽히는 판교신도시 역시 로또분양을 야기했다.
서울시가 옛 성공구치소와 개포동 재건마을을 분양주택으로 공급키로 하면서 이같은 로또분양 논란이 재현될 가능성이 커졌다. 이 때문에 일각에선 영구임대, 준영구임대를 도입하거나 임대물량을 확대해야 한다고 언급하고 있다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "서울이나 강남에 가까운 수도권 지역 등 수요가 몰리는 지역은 영구임대로 해야 한다"고 주장했다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원도 "가격 하향안정을 위해선 가격을 낮춘 준영구임대를 도입하거나 임대를 높여야 한다"며 "성동구치소 부지처럼 조금 싸게 공급이 이뤄지는 정도라면 가격을 낮추는 효과도 없고 결국 투자형으로 변질될 수 있다"고 지적했다.
| ▲ 김현미 국토부 장관이 지난 9월21일 공급대책을 발표하고 있다./사진=이명근 기자 |
◇ '임대주택에 집값 떨어질라' 주민반발
그렇다고 임대주택 확대도 쉽지는 않아 보인다. 이문기 국토교통부 주택토지실장은 9.21 공급대책을 발표하면서 "공공주택지구 지정때 공공임대를 35% 이상으로 하되 이 범위 내에서 주택수요 등을 고려해 지자체와 협의해 정해질 것"이라고 말했다.
현실적으로는 35%를 넘기긴 어려울 전망이다. 35% 수준 만으로도 주민들의 반발이 거세고 지자체 역시 세수 확보 등을 고려할 때 임대주택 확대를 원치 않을 가능성이 크다. 실제 옛 성동구치소 부지가 발표되자마자 인근 주민들이 거세게 반대한 것 역시 이와 무관하지 않다. 서울시 역시 이를 의식해 곧장 분양형으로 공급하겠다고 밝혔다.
서울시의 추진방식대로 라면 공공주택지구로 지정하지 않게 되고 이 경우 임대주택을 공급하지 않아도 된다.
장재현 리얼투데이 본부장은 "서울 등 선호도 높은 지역은 임대주택으로 해도 수요가 몰리긴 할 것"이라면서도 "임대물량이 늘어나면 자칫 기존 아파트의 희소성이 커져 공급확대 효과가 희석될 수 있다"고 말했다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "내집마련 수요도 있기 때문에 임대를 무작정 늘리기도 어렵다"면서 "자칫 이상한 신호(공급 확대 희석)로 받아들일 수도 있어 적절한 균형점을 찾아야 한다"고 말했다.
| ▲ 미사역 파라곤 견본주택에 몰린 인파. 올해 내내 서울과 수도권의 입지 좋은 지역에서 이뤄진 분양에선 로또 논란이 이어졌다. |
◇ 채권입찰제, 토지임대부 등 시세차익 환수 검토 필요
영구임대 도입 등이 현실적으로 쉽지 않다는 쪽에서도 어떤 식이든 시세차익을 환수할 방법을 찾아야 한다고 강조하고 있다.
시세차익을 환수하는 방법으로 로또분양이 언급될 때마다 일각에서 거론했던 채권입찰제를 도입하거나 토지임대부 분양도 대안으로 거론된다. 채권입찰제는 지난 2006년 분양가상한제를 도입하면서 전용 85㎡초과하는 중대형 아파트를 대상으로 적용하기도 했다. 판교신도시가 대표적이다. 금융위기 이후 집값이 떨어지면서 폐지됐다.
토지임대부 분양 역시 2006년 정부와 정치권 일각에서 도입 목소리가 나왔고 이후 이명박 정부 때인 2009년 도입했다. 서초, 군포에서 특별공급과 소형평형 등에 제한적으로 적용했지만 2016년에 폐지됐다.
이는 건물만 분양을 하고 토지는 국가나 공공에서 소유하면서 임대를 하는 형태다. 건물만 분양하기 때문에 싸게 분양을 받을 수 있는 대신에 땅값 상승에 따른 시세차익을 제한할 수 있는 구조다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "최초 수분양자에 대한 차익 환수조치는 필요하다"면서 "신혼희망타운에 도입하는 공유형 모기지를 3기 신도시에 적용하거나 채권입찰제, 토지임대부 분양 등 여러가지 대안을 마련해놓고 지역에 맞게 접근해야 한다"고 말했다.
