3.3㎡당 1430만원, 전용면적 102㎡ 5억6820만원.
청약광풍이 불어닥친 하남 미사역 파라곤 분양가격입니다. 언뜻 보기에도 저렴해 보입니다. 서울과 가깝고 특히 강남에 인접한 곳에 평당 1000만원대의 분양가라뇨.
얼마전 분양을 마친 하남포웰시티 역시 3.3㎡당 1680만원으로 로또청약으로 불렸는데요. 1순위 청약 경쟁률이 무려 26대 1이었습니다. 청약가점 만점자도 3명이나 나올 정도였는데요.
미사역 파라곤(동양건설산업)은 하남포웰시티(현대건설 컨소시엄)보다 더 낮은 분양가격이 놀라울 따름입니다. 오늘(31일) 1순위 청약접수를 시작했는데요. 앞서 특별공급 경쟁률이 무려 13대 1에 달했습니다. 특공으로는 역대 최고 수준입니다. 1순위 역시 만만치 않을 것으로 보입니다. 이날만해도 주변에 미사역 파라곤 청약 접수했다는 얘기를 여러 명에게서 들었을 정도이니까요.
| ▲ 미사역 파라곤 견복주택에 몰린 인파(사진=동양건설산업) |
◇ 하남 반값아파트 어떻게 나왔나
청약광풍이라 할만 합니다. 이는 결국 시세보다 지나치게 싼 분양가격 때문인데요.
미사역 파라곤이 들어서는 하남시 망월동의 아파트 매매가 평균 시세는 1987만원(KB부동산)입니다. 이 단지가 대형평수로만 구성된 점을 고려해 중대형 중심의 미사강변 푸르지오2차와 비교하면 전용 101㎡의 경우 시세가 9억5000만원입니다. 동일면적의 미사강변센트럴자이는 11억원이고요.
이러니 반값 아파트라는 얘기까지 나오는 겁니다. 시세의 56% 수준이니까요.
왜 이렇게 싸냐고요? 이 단지는 하남포웰시티와 마찬가지로 공공택지에 지어진 민간아파트로 분양가상한제를 적용한 영향입니다.
주택법에 따라 분양가상한제를 적용하면 택지비에 건축비를 더해 상한을 정하는데요. 택지비는 공공택지의 경우 공급가격이 택지비가 되고 민간택지는 감정평가액으로 정합니다. 여기에 일부 추가비용을 더합니다.
건축비는 기본형건축비라는 게 있습니다. 3월과 9월 1년에 두번 국토부가 고시하는데요. 층수, 전용면적에 따른 지상 및 지하건축비를 정해놓은 겁니다. 가령 30층의 경우 전용면적 105㎡ 초과~125㎡ 이하면 지상총건축비는 1㎡당 165만4000원(공급면적 기준)을 적용합니다. 주택의 특수한 구조 등에 따라 가산비가 들어가고요.
이렇게 상한 가격이 나오면 각 지자체에서 분양가심사위원회를 통해 상한선 밑으로 분양가격을 정합니다.
분양가상한제 하에서 분양가격을 정할때 시세가 반영될 여지는 사실상 없습니다. 애초 분양가상한제의 취지가 새집 가격을 낮춰 주변 집값을 안정시키는 것이기 때문에 원가 개념으로 가격을 산정하는 것인데요. 이렇다보니 시세와 너무나 동떨어진 가격이 나오는 겁니다.
특히 이 단지는 지하철 5호선 연장으로 미사역을 끼고 있는 초역세권 단지입니다. 뛰어난 입지이지만 이런 점들이 가격에 반영이 안돼 있는 셈입니다. 그만큼 현재 시세 이상으로 뛰어오를 여지 또한 크다는 것이고요.
| ▲ 미사역 파라곤 견본주택에 몰린 인파(사진=동양건설산업) |
◇ '너도나도' 청약 가수요에 실수요자 피해 우려도
실수요자 입장에서 가격이 싸면 좋은 것 아니냐고요? 맞습니다. 수요자 입장에선 이런 싼 아파트들이 많이 나오면 환영할 일입니다. 하지만 분양가상한제나 주택도시보증공사의 분양보증 심사를 통한 분양가격 통제 등이 로또아파트를 양산하면서 청약시장이 지나치게 과열되고 있다는 겁니다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "허수 청약자가 많아 실제 필요한 사람들이 못 사게 된다"고 꼬집습니다.
너도나도 청약시장에 뛰어들면서 가수요가 발생한다는 것인데요. 부양가족 수 등 가점 허위 기재, 위장전입, 분양권 불법 전매 등이 발생할 수밖에 없고요. 실제 인근 부동산을 통한 불법 전매 등의 조짐도 보이고 있습니다.
국토부가 올해 분양한 디에이치자이개포 등 5개 단지 특별공급 당첨자를 조사한 결과 이런 사례들이 무더기로 적발되기도 했습니다. 다음주께 이들 단지 일반공급 분에 대한 조사 결과도 발표될 것으로 보입니다. 국토부 관계자는 "일반 당첨자 중에서도 위장전입 등의 사례가 많았다"고 귀띔합니다.
◇ 당장 뾰족한 수 없어, 가수요 제거가 관건
국토부는 하남포웰시티와 미사역 파라곤에서 불법전매 등 청약과열 우려가 커지자 6월4일부터 부동산특별사법경찰(이하 특사경)을 통해 불법·편법 청약을 집중점검하기로 했습니다.
매번 되풀이되는 방식인데요. 가수요 혹은 투기수요를 얼마나 거둬낼 수 있을지 의문이긴합니다만 지금으로선 뾰족한 수를 찾지도 못하고 있습니다.
시세 차익을 일부 환수하는 채권입찰제도 꾸준히 언급되고는 있지만 이 역시 전문가들 사이에서 의견이 분분합니다. 과거에 판교 등에 도입했을 때도 결국엔 분양가상한제가 무색할 만큼 가격이 올라버리는 문제가 발생했으니까요. 결과적으론 분양가격에 채권액을 더한 가격이 시장가격이 돼 버린다는 겁니다.
정부 역시도 현재 채권입찰제는 검토하고 있지 않습니다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "분양가상한제나 허그의 분양보증 심사방식이 가격안정이라는 긍정적인 면도 있지만 시장가격과의 차이가 지나치게 벌어지면서 설득력이 떨어지고 있는 것도 사실"이라며 "보완이 필요하다"고 말합니다.
