신혼부부와 청년들을 위한 주거지원 방안이 또 나왔습니다. 지난해 11월 주거복지로드맵을 통해서 1차로 공개한 것에서 더 발전된 것인데요. 이번에는 당시보다 물량과 대상을 늘리며 더 많은 신혼부부들에게 집 걱정을 덜어주겠다고 합니다.
특히 신혼희망타운에 많은 관심이 쏠리는데요. ‘내 집 마련의 꿈’을 이뤄줄 수 있는 가장 직접적인 정책인 까닭이죠. 정부가 신혼희망타운 규모를 확대하고 지원 기준도 완화하면서 신혼부부들의 기대감이 커지고 있습니다.
신혼희망타운, 어디서 얼마만큼 늘었는지 또 누가 혜택을 볼 수 있는지 한 번 알아볼까요.
국토교통부에 따르면 신혼희망타운은 2022년까지 총 10만호 공급됩니다. 지난해 발표된 주거복지로드맵보다 3만호가 늘어난 것인데요. 신규 택지지구 지정 등을 통해 신혼부부들에게 더 많은 희망타운을 공급하겠다는 것입니다.
그렇다면 새로 공급되는 지역은 어디일까요. 국토부는 경기 성남 서현, 김포 고촌2, 화성 어천 등 수도권에서는 5개 지역, 지방에서는 대구 연호와 울산 태화강변 등 8곳을 신규 주택지구로 지정하겠다고 합니다.
다만 여기서 잘 살펴볼 부분은, 국토부가 2022년까지 공급하겠다고 계획한 10만호는 사업승인기준인데요. 즉 이 지구에서 신혼희망타운 사업을 펼치겠다고 확정하는 아주 초기단계의 수준인 것입니다.
실제 10만호 가운데 2022년 이내에 분양까지 이뤄지는 물량은 4만5000호, 나머지 5만5000호는 2022년 이후에 분양된다고 합니다. 지금은 신혼부부이지만 몇년 후 마음에 두고 있던 곳에서 신혼희망타운을 분양할 즈음에는 신혼부부가 아닐 수 있다는 점을 알아두셔야 합니다.
이번에는 입주자격을 보겠습니다. 주거복지로드맵에서는 신혼희망타운 입주 대상 신혼부부 소득기준을 도시근로자 월평균소득 120%로 한정했는데요. 이 기준에 살짝 벗어나는 애매한 소득의 신혼부부들 원성이 자자했습니다. 결국 국토부는 맞벌이 신혼부부 소득기준을 월평균 소득 130%까지 확대(외벌이는 120% 유지)했습니다.
이와 함께 새로 눈에 띄는 것은 순자산 기준이 도입됐다는 점인데요. 부동산과 자동차, 금융자산 등에서 부채를 뺀 값이 2억5060만원을 넘으면 공급대상에서 제외됩니다. 고액자산가의 신혼희망타운 진입을 차단하겠다는 조치로 일각에서 제기됐던 금수저 논란(신혼부부 소득은 적지만 재력가 부모로부터 지원받는)을 의식해 새로운 기준을 만든 겁니다.
다만 전문가들은 순자산 기준이 실효성을 가지려면 새로 생겨날 수 있는 편법 등을 꾸준히 감독해야 한다고 지적하네요.
정부가 만든 기준에 해당된다면 이제 입주자를 어떻게 선정하는지 알아봐야겠죠? 여기에서도 새로운 부분이 있는데요. 선정 과정에서 혼인기간에 따라 1‧2단계로 나누고 가점제를 적용한 부분입니다.
1단계로 정부는 혼인 장려를 위해 혼인 2년 이내와 예비부부에게 신혼희망타운의 30%를 우선 공급합니다. 여기에 적용되는 가점을 보면 가구소득이 70% 이하(이하 가점 최대 3점 기준)이고, 해당 지역에서 2년 이상 연속 거주한 경우, 청약저축 납입인정 횟수가 24회 이상이면 총 9점(만점)의 가점을 확보하게 되는데요. 가점이 높을수록 당첨 확률도 높아지겠죠?
2단계에서는 나머지 70%의 물량에 대한 집주인을 선정합니다. 대상자는 1단계에 지원했지만 떨어진 신혼부부(혼인기간 2년 이내 및 예비부부)들과 혼인기간 2년 이상 7년 이하 부부들인데요.
2단계 가점은 1단계와 비슷하면서도 조금 다릅니다. 먼저 미성년자녀 수와 무주택기간이 포함됩니다. 대신 소득기준은 제외되고요. 미성년자녀가 3명 이상, 무주택기간이 3년 이상이면 각 부분 만점인 3점이 주어집니다. 그 외 해당지역 거주기간과 청약통장 납입횟수는 1단계와 동일, 결과적으로 2단계 가점은 총 12점 만점이 되겠네요.
분양가도 저렴합니다. 신혼희망타운은 주변 시세의 70~80% 수준에 공급될 것으로 보이는데요. 선도지구로 추진돼 연내 분양이 예정돼있는 위례신도시의 경우 전용면적 46㎡ 가격은 3억9700만원, 전용 55㎡는 4억6000만원 선에서 공급될 것으로 보입니다. 평택 고덕에 들어서는 신혼희망타운 가격은 전용 46㎡ 1억9900만원, 전용 55㎡ 2억3800만원이 예상됩니다.
여기에 ‘신혼희망타운 전용 모기지(수익공유형)’라는 대출상품을 통해 집값 마련 부담도 덜어준다고 하는데요. 입주자들이 신혼희망타운을 분양받을 경우 전용 모기지를 활용하면 대출한도는 최대 4억원(주택가액 70% 이내), 대출조건은 20년 또는 30년 만기에 고정금리 1.3%라는 파격적인 조건이 주어집니다. 요새 금리 인상이 부동산 시장 주요 변수 중 하나라는 점을 감안하면 상당한 혜택입니다.
국토부가 계산한 결과를 보면 위례신도시 신혼희망타운 전용 55㎡를 분양받을 경우 신혼희망타운 전용 모기지 활용시 초기부담은 1억4000만원(주택가격의 70%는 대출), 30년 만기 대출을 받았을 때 월 원리금 부담은 110만원이네요.
다만 이 상품을 이용하면 향후 주택 매도 시 주택도시기금과 수익을 나눠야 하는데요. 주변시세보다 저렴한 가격에 주택을 공급하는 등 여러 혜택을 제공하는 만큼, 시세차익은 일정 부분 환수해 새로운 주거복지 재원으로 활용하겠다는 게 국토부의 입장입니다.
그 일환으로 주택지구 면적의 절반 이상이 그린벨트를 해제해 개발된 공공택지에서 공급되는 신혼희망타운은 분양가와 시세 차이에 따라 전매제한이 3~6년, 거주의무 0~3년을 부과합니다. 투자목적으로 들어오는 신혼부부를 막겠다는 조치이죠.
그럼에도 허점은 있어 보입니다. 수익공유형인 신혼희망타운 전용 모기지를 이용하지 않고 시중은행에서 대출받은 자금을 활용, 추후 시세차익을 주택기금과 공유하지 않으면 신혼희망타운이 신혼부부 전용 로또청약 단지가 될 수 있어서죠.
정부는 저출산 문제 해결을 위해 신혼부부에게 파격적인 혜택을 제공하기로 했습니다. 주거 걱정 없이 아기를 낳고 키울 수 있는 여건을 제공하겠다는 것인데요. 이를 위해 이전보다 물량을 늘리고 혜택 대상도 확대했습니다.
하지만 여전히 아슬아슬하게 기준에 들지 못하는 복지혜택 사각지대에 놓인 신혼부부들이 있는 것도 사실인데요. 이들에게도 정부의 손길이 닿는 또 다른 지원책이 만들어지길 기대합니다. 또 정부의 목표대로 정책 효과가 나타날 수 있도록 편법을 일삼거나 신혼희망타운을 다른 목적으로 이용하는 이들에 대해서는 철저한 감시가 필요하다는 것도 잊지 말아야겠죠.
