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[서울 집값, 네가지 질문]③규제카드 또 나올까

  • 2018.08.10(금) 10:59

구두경고에서 합동 현장점검…경고 메시지
투기지역 추가‧재건축 기준 강화 등 전망

잠시나마 안정세를 보이던 서울 집값에 다시 파도가 일렁일 분위기다. 정부는 과열 조짐을 조기에 잡기 위해 추가 대책 가능성을 내비쳤다.

최근 나타나는 집값 상승은 개발 이슈와 저가 매물 중심으로 거래가 이뤄지는 영향이 반영된 결과다. 다만 주택 매매거래가 자체가 이전에 비해 많은 수준은 아니다. 때문에 일시적인 호가 상승일지 아니면 거래가 뒷받침되는 집값 상승인지 지켜봐야 한다는 목소리가 많다.

국토교통부도 일단 시장 모니터링을 강화하는 것으로 방향을 정했다. 하지만 여름 휴가철 이후 본격 이사철을 맞아 집값과 주택 거래량이 동반 상승할 가능성을 배제할 수 없다. 정부가 이를 대비해 추가 규제 카드를 꺼낼 가능성이 제기되면서 시장과 업계의 촉각이 곤두서고 있다.

 

 

◇ 현장부터 조인다

먼저 정부는 시장에 직접 들어가기로 했다. 불법 거래 행위로 시장을 교란시키는 참여자들을 잡아내 시장 과열을 막고, 애초 정책의 목표대로 실수요자들에게 내 집 마련 기회가 돌아가도록 하겠다는 것이다.

이를 위해 국토부는 지난해 발표한 8‧2 부동산 대책과 10‧24 가계부채대책 실효성을 높이기 위해 당시 발표한 규제책 이행 여부를 점검하기로 했다.

시장 과열의 진원지로 꼽혔던 재건축‧재개발 사업지에서 조합원 재당첨 제한, 가계부채를 조절하고 투기세력의 시장 진입을 막기 위한 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율) 규제 준수 여부 등에 대한 집중 점검을 실시하기로 했다.

 

▲ 국토교통부와 서울시는 합동점검반을 구성해 집값 급등 지역을 중심으로 현장 점검에 나섰다. 이와 함께 오는 13일부터는 업다운계약과 편법증여 등 불법 실거래 행위에 대한 단속도 나선다. /사진=이명근 기자 qwe123@


지난 7일에는 최근 집값 상승폭이 가장 큰 용산구를 중심으로 부동산 시장 현장점검반을 가동했다. 오는 13일부터는 국토부와 서울시 등 관계기관으로 구성된 '부동산거래조사팀'이 활동을 시작, 업‧다운계약과 불법증여 등 의심사례에 대한 조사를 시작할 계획이다.

이같은 현장 단속은 정부가 시장 과열시 규제카드를 꺼내들 수 있다는 시그널이자 단기간 과열된 집값을 잡을 수 있다는 일시적 효과를 기대할 수 있다는 분석이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "최근 집값 상승은 서울 전역이 아니라 일부 지역에서 나타나는 현상"이라며 "특정 지역에 대한 점검을 통해 심리적 압박을 줄 수 있고, 이에 따른 거래량 감소로 과열된 집값을 잡을 수 있다"고 말했다.

◇ 투기과열지구 추가 지정? 새로운 카드는?

지금 분위기를 추세적 상승 전환으로 보기에는 성급한 면이 없지 않다. 최소 한 두 달 이상은 시장 상황을 더 지켜봐야 시장 흐름을 더 정확하게 읽을 수 있다는 게 전문가들 평가다.

그럼에도 시장에서 추가 규제 여부에 관심을 갖는 것은 자칫 시기를 놓쳐 집값 불안이 다시 돌아올 가능성이 있어서다. 정부도 선제적 조치를 취할 수 있다는 신호를 이미 시장에 보냈다. 국토부는 지난 1일 집값 과열이 확산될 경우 주택시장 안정을 위한 대책을 마련하겠다고 밝힌 바 있다.

지난해 8‧2대책을 필두로 다수의 규제책이 쏟아진 만큼 정부가 추가로 내놓을 수 있는 카드가 많지는 않다. 남아있는 대책으로는 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역을 추가하는 방법이 가장 유력한 상황이다.

 

시장 상황을 모니터링 해 과열이 확산될 경우 관계부처와 협의해 규제지역을 추가 지정하는 방안과 지방 조정대상지역중 시장이 안정되고 청약과열이 진정된 지역에 대해서는 해제 여부를 검토하겠다는 게 국토부 입장이다.

 

 

서울의 경우 전역이 조정대상지역과 투기과열지구로 묶여 있으며 강남‧서초‧송파‧강동‧용산‧성동‧노원‧마포‧양천‧영등포‧강서 등이 투기지역으로 지정돼있다. 투기지역으로 지정 시 주택담보대출 건수를 가구 당 한 건으로 제한해 주택 매입을 위한 자금 마련 기회가 크게 줄어든다.

시장에서는 이미 지정된 지역 외에 동작구과 동대문구 등이 투기지역으로 추가 지정될 가능성이 큰 것으로 보고 있다.

심교언 건국대 교수는 "부동산 시장 규제는 정부가 마음 먹으면 어떤 것도 할 수 있겠지만 현실적으로 지금 가능한 것은 투기지역 추가 정도"라고 예상했다.

 

이와 함께 불안요소인 재건축 단지에 대한 추가 규제도 배제할 수 없다. 잠잠했던 재건축 시장에서 저가 매물을 중심으로 다시 거래가 이뤄지기 시작했고 재건축 단지는 언제든 집값이 급등해 서울 전역 집값 불안을 가져올 수 있어서다.

김규정 연구위원은 "최근 재건축 단지 집값이 다시 오르면서 재건축초과이익환수 금액 확대, 사업시행인가 재점검 등 관련 규제가 나올 수 있다"며 "하반기 재정개혁특위에서 논의될 세제 개편방안 등을 통해서도 부동산 관련 세부담을 늘리는 방법으로 집값을 잡으려 할 수도 있다"고 예상했다.

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