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[째깍째깍 분양가상한제]①'최후의 카드' 꺼낸 이유는?

  • 2019.07.10(수) 11:14

34주만에 서울 아파트값 반등·분양가 1년새 12.54% 상승
재건축·재개발 단지 '후분양' 꼼수도 결정타
HUG 간접규제보다 분양가 인하 효과 훨씬 클 듯

정부가 가격을 직접 통제하는 '분양가상한제'(민간택지) 카드를 꺼내들었다. 가격통제는 그 효과 못지 않게 부작용이 큰 만큼 정부 역시 '최후의 카드'로 남겨 놓았던 카드다. 정부가 지난해 9.13대책에 이어 채 1년도 안돼 이같은 초강수를 두는 배경과 이로 인한 효과와 부작용 등을 짚어본다.[편집자]

"9·13 대책 이후 전국적으로 부동산 시장은 안정된 상태다."(5월 23일 출입기자 오찬 기자간담회 발언중)

"민간택지에도 분양가 상한제를 검토할 때가 왔다. 주택 시장의 투기 과열이 심화할 경우 적극적으로 고민하겠다."(7월 8일 국회 국토교통위원회 발언중)

김현미 국토교통부 장관이 불과 한 달여 만에 주택 시장에 대한 평가를 뒤집었다. 지난해 9·13 대책 이후 내리막이던 서울 아파트값 변동률이 7월 첫째 주 들어 34주 만에 반등하면서다.

서울 아파트 분양가도 1년새 12%나 뛰었다. 이 와중에 강남 주요 재건축·재개발 단지들이 '후분양 꼼수'를 통해 집값 상승의 불씨를 지피자 초조해진 정부가 공공택지에만 적용하던 '분양가 상한제'를 민간택지까지 확대할 수 있다며 진화에 나섰다.

실제로 분양가 상한제 카드를 꺼내들지 속단할 수는 없지만 지금처럼 집값 상승세가 이어지거나 꺾이지 않으면 당장 이 카드를 꺼낼 태세를 갖추고 있는 것은 분명해 보인다.

◇ 심상치 않은 집값 움직임

한국감정원에 따르면 이달 1일 기준 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.02%로 지난해 11월 첫째 주 이후 34주 만에 상승 전환했다.

인기 재건축 및 신축 단지 매수세가 전체 가격 변동 폭을 출렁이게 했다. 재건축 기대감이 있는 양천구(0.03%→0.06%), 영등포구(0.01%→0.06%)의 변동률이 두드러진다.

강남 재건축의 대표주자인 은마아파트는 최근 전용면적 76㎡가 18억원, 84㎡가 20억원에 거래된 것으로 전해진다. 송파 잠실주공 5단지는 전용 82㎡가 20억6800만원에 거래돼 지난해 최고가(20억2800만원)를 넘어서기도 했다.

정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 간접적으로 분양가를 통제해왔지만 분양가 또한 큰 폭으로 올랐다. HUG에 따르면 지난 5월 말 기준 1년간 서울 민간아파트의 분양가는 평균 12.54% 상승했다. 한국감정원 조사 기준으로 지난해 5월부터 올해 5월까지 1년 새 서울 아파트값이 1.96% 오른 것에 비하면 6배 이상 뛰었다.

김현미 장관도 지난 8일 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 도입 검토를 언급하면서 이같은 점을 지적했다.

김 장관은 "지금 서울의 경우 분양가 상승률이 (기존) 아파트 가격 상승률의 2배 이상으로 높다"며 "분양 시장은 실수요자 중심인데, 무주택 서민들이 분양하기엔 분양가가 상당히 높다"고 언급했다.

분양가 상한제는 공동주택의 분양가격을 산정할 때 건축비에 택지비를 더해 분양가를 산정하고 그 가격 이하로 분양하도록 하는 규제다. 지난 2005년 공공택지에 먼저 적용한 후, 2007년 노무현 정부 시절 민간택지까지 확대했다.

지난 정부 때인 2014년 12월부터는 주택가격 상승 우려가 있는 지역을 대상으로 국토부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역에서만 적용하도록 문턱을 높였다.

현재 주택법 시행령상 민간택지에 분양가 상한제를 적용하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역 중 ▲최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 ▲3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가할 때 등의 조건을 충족해야 한다.

지금까지 이 기준을 적용해 민간택지에 분양가 상한제를 받은 단지는 한 곳도 없다.

◇ '후분양 꼼수' 정조준?

최근 강남 등 재건축·재개발 단지들이 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 피하려는 움직임도 분양가 상한제 확대 도입에 결정타가 됐다.

상아2차, 대치동1지구, 반포우성, 흑석3구역, 둔촌주공, 신반포3차·경남 등 강남 ‘대어급’ 정비사업 단지들은 분양가를 자유롭게 책정(사실상 높은 분양가)하기 위해 후분양을 확정했거나 검토 중이다.

이들 단지가 HUG의 분양가 산정기준을 따른다면 비싸야 3.3㎡당 4000만원대 분양가를 책정하게 된다. 최근 강남권 분양 아파트 사례로 볼때 주변 분양가 100~105% 이내인 3.3㎡당 4500만~4700만원 수준에서 분양가를 책정해야 한다. 반면 후분양을 하는 경우 강남권의 경우 주변 시세를 고려해 3.3㎡당 6000만~7000만원대 분양도 가능해진다.

정부가 민간택지 분양가 상한제 도입을 검토하면서 이들 후분양 단지까지도 규제 대상에 포함하려는 이유이다.

현행 주택법 시행령으로는 민간택지 분양가 상한제 적용 지역에서 재개발·재건축을 통해 공급되는 주택은 규제 적용 이후 '관리처분인가'를 신청하는 단지부터 상한제를 적용한다.

이를 개정해 법 시행일 이후 '입주자 모집공고'를 하는 단지부터 적용하게 되면 이들 후분양 추진 아파트도 분양가상한제 적용 대상에 들어간다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 "기존 규정대로 관리처분 시로 적용시점을 정하거나 유예기간을 오래 두면 그물망에서 빠져나가려는(규제를 회피하려는) 움직임을 보일 수 있어서 시행령 공포, 적용시점 확대 등을 검토할 것"이라고 내다봤다.

업계에선 분양가 상한제 적용 시 강남 재건축 단지의 분양가가 HUG의 고분양가 관리 방식에 따른 산정액보다 훨씬 낮을 것으로 예상하고 있다.

최은영 한국도시연구소장은 "현재 HUG의 분양가 규제는 후분양, 임대 후분양 등 빠져나갈 구멍이 많기 때문에 한계가 있다"며 "민간택지까지 분양가 상한제를 적용하면 주택 가격 안정에 상당한 영향을 미칠 것으로 본다"고 말했다.

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