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꺾이지 않는 집값…같은 현상 다른 처방(분양가상한제)

  • 2019.08.09(금) 15:40

강남3구 새아파트 중심 0.15% 올라…새아파트 몸값 더 오를라
엇갈린 처방…풀린 유동성에 트리거 '강남 3구' 잡아야

국토교통부가 분양가상한제 도입을 예고하면서 시장 혼란이 가중되는 분위기다. 최근들어 미중 무역전쟁, 일본 경제보복 등으로 경제 불확실성까지 확대되면서 분양가상한제 도입을 놓고 찬반양론은 더욱 팽팽해지고 있다.

하지만 국토부는 오는 12일 당정협의를 거쳐 '분양가상한제 개선방안' 발표를 강행키로 했다. 집값 상승세는 서울 강남 등의 신축아파트를 중심으로 상승폭이 오히려 확대됐다.

민간택지 분양가상한제가 시행되면 그동안 집값 상승의 트리거가 돼 온 강남 재건축 아파트는 움츠러드는 반면 새 아파트의 몸값은 더욱 높아지는게 아니냐는 우려섞인 전망이 나오고 있다.

◇ 몸값 높아지는 새아파트…꺾이지 않는 집값

정부가 민간택지 분양가상한제를 예고했지만 지난주 강남 3구의 새 아파트와 호재 지역을 중심으로 서울 집값은 전 주보다 더 올랐다.

한국감정원이 조사한 8월 첫째주(5일 기준) 주간아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트값은 지난주 0.03% 상승, 전주의 0.02%보다 상승폭이 커졌다.

서초, 강남, 송파 등 강남 3구의 아파트값은 0.15% 상승해 전 주의 0.12%보다 오히려 확대됐다. 재건축 단지는 대체로 하락 내지 보합세이나 일부 상승폭 낮았던 단지와 선호도 높은 신축·준신축 위주로 상승했다는 것이 감정원의 분석이다.

영등포(0.02%), 동작구(0.02%)도 신축 및 상대적 저평가 단지 위주로 상승했지만 재건축 단지 등의 매수심리 위축으로 상승폭은 축소했다. 서대문구도 뉴타운 등 신축 대단지 수요로 0.04% 상승했다.

이외에 마포구는 공덕오거리 및 초등학교 인근 수요로 0.05% 상승했고, 용산구는 리모델링 및 개발 기대감 등으로 0.04%, 동대문구는 청량리역세권 등 주거환경 개선 기대감으로 0.04% 상승했다.

한국감정원은 "미중, 한일 무역갈등 등 대내외 경제 불확실성과 분양가상한제 발표 예정 등으로 관망세가 심화되는 가운데 학교 인근이나 역세권 등 입지에 따른 수요와 선호도 높은 신축·준신축 및 일부 상대적 저평가 단지 수요로 상승세가 지속하고 있다"고 분석했다.

경기의 경우 과천, 용인시 처인구 등 일부 지역 상승세가 두드러졌다. 특히 과천시는 0.3%나 올랐다. 원문동 대단지 및 재건축 일부 단지를 중심으로 상승했다. 용인시 처인구도 한주만에 0.2% 올랐고, 용인시 수지구 역시 0.17%나 올랐다.

분양가상한제 예고에 재건축 수요는 감소했지만 여전히 집값 상승세는 꺾이지 않는 상황이다. 이 때문에 민간택지 분양가상한제를 도입해도 단기적인 효과에 그칠뿐 대세에 영향을 주기 어렵다는 시각이 나온다.

고준석 동국대 겸임교수는 "서울 주택시장은 지방에서도 투자하는 전국적인 시장"이라면서 "지금의 분동산 문제는 수급의 문제이지 정책의 문제가 아니기 때문에 수급문제로 접근을 해야 한다"고 지적했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "주택도시보증공사(HUG)를 통해 비공식적으로 분양가를 통제해 왔지만 그럼에도 아파트 가격은 급등했다"면서 "분양가 규제를 공식화(민간택지 분양가상한제)한다고 해서 가격이 안정된다고 보기 어렵다"고 내다봤다. 이어 "서울이나 주요 지역 아파트의 희소성을 높여 기대심리를 키우는 결과를 초래할 것"이라고 우려했다.

◇ 정부, 같은 현상 다른 해석…풀린 유동성에 여전히 불안

반면 집값 상승이라는 같은 현상을 두고 정부의 해석과 처방은 완전히 달랐다. 집값 상승세가 여전히 꺾이지 않고 있고 기준금리 인하 등에 따라 부동산시장의 불안이 더 지속될 수 있는 만큼 분양가상한제를 처방전으로 내놓은 셈이다.

대내외 불확실한 경제상황과 여러 부작용에 대한 우려와 반발에도 강행을 선택한 것도 이런 이유 때문이다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "강남권 투자시장이 여전히 불안하다고 인식하고 있다"면서 "앞으로 경기 불확실성이 커진다고는 하지만 그동안의 시장도 경기 흐름과는 다르게 움직였기 때문에 경기변동 흐름을 기다리면서 (시장이 스스로 꺾이기를)기대하는 것은 정부입장에서 쉽지 않아 보인다"고 말했다.

참여연대는 최근 논평을 통해 "저금리와 풍부한 유동성 자금 등으로 재건축·재개발 단지의 주택가격도 불안한 상황"이라며 "주택 투기가 본격적으로 발생하기 전에 분양가상한제 확대를 통해 정부의 강한 의지를 천명하는 것이 중요하다"고 촉구했다.

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