민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 새아파트 값이 오르는가하면 분양가상한제 직격탄을 맞은 재건축아파트마저 가격 회복세를 보이는 등 시장이 불안정한 모습을 이어가고 있다.
민간택지 분양가상한제 시행을 위한 제도개선까지는 보름 정도 남았다. 하지만 관련 법 개정 등 제도개선이 끝나는 10월 이후 실제 적용 시기와 지역에 대한 불확실성은 커진 상태다.
분양가상한제를 두고 정부 부처 내 이견 역시 무시 못할 변수여서 국토교통부가 칼집에 있는 칼(분양가상한제)을 실제로 빼들지 여부에 관심이 모아지고 있다.
◇ 김현미 vs 홍남기
홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관이 최근 분양가상한제를 제도개선이 이뤄지는 10월초에 당장 시행하는 것은 아니다는 입장을 강조한 이후 분양가상한제 속도조절론이 힘을 받고 있다.
그동안 김현미 국토교통부 장관은 분양가상한제 필요성을 여러 차례 강조하면서 사실상 시행을 전제로 제도개선에 나섰다. 이 때문에 정부 내 이견으로 비춰지면서 분양가상한제 적용 여부가 불투명해진게 아니냐는 시각이 나온다.
특히 홍 부총리가 분양가상한제에 거듭 신중한 입장을 보이는 데는 미중 무역전쟁, 일본 수출규제 등으로 대외여건과 국내 경제가 악화하고 있는 영향이 크다. 최근 소비자물가 역시 사실상 마이너스를 기록하는 등 디플레이션(경제 전반적으로 상품과 서비스 가격이 지속적으로 하락하는 현상)에 대한 경고음까지 들리는 상황이다.
이 때문에 그나마 버티고 있는 부동산경기까지 하락하는 경우 이를 더욱 가속화할 수 있다는 위기감이 커지고 있는 점 등을 반영한 것이다. 홍 부총리가 한 방송프로그램에서 "국토부는 부동산시장을 잡는게 업무이고 미션이지만 기재부 및 경제부처 수장으로서 저는 부동산뿐 아니라 경제전체를 같이 놓고 봐야 한다"고 강조한 점도 같은 맥락이다.
시장 전반의 변수가 많은 데다 경제전체를 총괄하는 홍남기 부총리와 집값안정을 책임지는 '실세' 김현미 장관이기에 현재로선 어느 방향으로도 예측하기 어려운 상황이다.
◇ 풍선효과·약발 안드는 상황 혼재…칼 뺄 경우 vs 안 뺄 경우
이처럼 정부 관계부처에서 다른 목소리가 나오면서 시장도 헷갈리기는 마찬가지다. 분양가상한제 시행을 기정사실로 판단, 분양 일정을 앞당기고 또 실수요자들은 분양가상한제 이후 공급 위축을 우려해 청약시장으로 몰리고 있다. 서울 주요 지역 새아파트 가격이 오르는 등 집값이 여전히 오르면서 풍선효과를 나타내고 있다.
반면 당장 시행되지 않을 수 있다는 기대감에선 재건축아파트가 반등 양상을 보이기도 했다. 특히 최근 분양가상한제 직격탄을 맞은 재건축아파트가 하락세를 멈추고 반등한 점이 눈에 띈다.
부동산 114에 따르면 추석 연휴 전주인 9월 첫째주 서울 재건축아파트는 3주만에 상승전환하면서 0.04% 올랐다. 둔촌동 둔촌주공 1단지와 송파구 잠실주공 5단지가 각각 500만원 오른 것으로 조사됐다. 이들 단지는 8월 상한제 발표 후 하락흐름을 보였다.
여경희 부동산114 리서치팀 수석연구원은 "분양가상한제 확대 적용 시점에 대한 정부 부처간 이견이 나타나면서 강남권 주요 재건축단지들이 빠졌던 가격을 회복하는 등 가격상승세를 주도했다"고 진단했다.
김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "상한제 카드가 불확실한 부분이 있고 금리는 내리고 부동산에 대한 관심은 지속되고 있다"며 "거시적인 경기흐름에 대한 불안감에도 투자할만한 지역들에선 집값이 빠지지 않고 있어 단기적으로 보면 상한제 카드가 별로 먹히지 않고 있는 상황"이라고 분석했다.
국토부 내에서는 지금처럼 집값 불안이 이어지는 경우 결국 분양가상한제를 도입할 수밖에 없을 것이란 시각도 나온다. 하지만 반대로 분양가상한제를 당장 도입하지 않는다고 해서 집값이 큰폭으로 오르는 식의 흐름을 보이진 않을 것이란게 전문가들의 시각이다.
김규정 위원은 "공식적으로 법개정을 중단하거나 폐기하는 수순이 아니라면 다시 강력한 상승 흐름을 만들어낼 정도는 아니다"면서 이미 시장에선 연내 안할 수도 있다는 기대감이 반영되면서 호가재조정이나 하락 멈춤 현상이 나타나고 있는데 그 이상은 아닐 듯 하다"고 말했다.
여경희 수석연구원도 "시행이 뒤로 밀리게 되면 상한제 적용이 필연적이었던 관리처분을 받은 단지들은 가격을 일부 회복할 수 있을 것"이라면서도 "상한제가 시기조절의 문제이기 때문에 불확실성이 커서 가격이 오른다고 해도 제한적일 수밖에 없다"고 말했다.
이어 "새아파트 가격도 대출규제 등으로 진입장벽이 높고 거래량이 늘기 어려운 점을 고려하면 오른 수준을 유지하는 정도일 것"이라고 덧붙였다.
