강남4구(강남 서초 송파 강동구)와 마·용·성(마포 용상 성동구) 등에서 총 27개동이 민간택지 분양가상한제의 첫 타깃이 됐다.
최근 분양가상한제 시행 예고에도 서울 집값이 치솟자 대상 지역을 강남4구 이외 강북권까지 확대한 것으로 풀이된다. 최근 집값이 큰폭으로 오르는 등 관심 대상이 됐던 지역들 대부분이 포함됐다.
청약 고가점을 가진 실수요자들에겐 싼 값에 내집마련할 기회가 생기지만 궁극적인 집값 안정에 대한 시각은 여전히 엇갈린다.
◇ 27개동 핀셋 지정
국토교통부는 6일 주거정책심의위원회 심의·의결을 거쳐 서울 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 발표했다.
예상했던대로 강남4구에선 총 22개동이 포함됐다. 개포, 대치, 도곡, 잠원, 반포, 서초, 잠실, 가락, 송파, 둔촌 등이다. 이들 지역은 정비사업이나 일반사업이 있고, 최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되 사업물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 작은 지역 등은 제외했다.
이외에 고분양가 책정 우려가 있는 영등포구 여의도동, 마포구 아현동, 용산구 한남동, 보광동, 성동구 성수동 1가 등 4개구에서 5개동이 선정됐다.
이미 서울 전 지역은 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정을 위한 법정 요건을 충족했다. 이번 지정에는 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나 8.2대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도하는 지역 중 일반분양 예정 물량이 많거나 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 중심으로 검토했다.
그 결과 강남 4개구를 선별했고, 후분양·임대사업자 매각 등 고분양가 책정 움직임이 있는 마·용·성, 영등포구 4개구를 지정 검토대상으로 꼽았다.
그동안 거론됐던 서울 서대문구나 경기도 과천은 이번 대상에서 정비사업 물량이 많지 않은 점 때문에 제외됐다.
이문기 국토부 주택토지실장은 "과천의 경우 상승률은 높지만 정비사업 초기단계에 있고 당장 관리처분 인가나 사업승인 받은 물량이 없는 것으로 판단했다"며 "법적요건, 정량 요건에 해당안되는 지역"이라고 설명했다.
이어 "어느 정도 정비사업이나 일반 사업 물량이 일정 수준 이상인 곳을 대상으로 했는데 서대문은 해당이 되지 않았다"고 덧붙였다.
해당 구 안에 정비사업 일반분양 물량(관리처분 이후)은 1000가구를 기준으로 했다. 관리처분을 받았다고 하더라도 물량이 적은 곳을 배제했고, 정비사업 물량이 있다고 하더라도 추진위 구성단계이거나 조합 구성단계 등 초기인 경우 관리처분 이후 분양까지 6~7년 걸리기 때문에 이런 곳들은 지정 대상에서 제외한 것이다.
김현미 국토부 장관은 주정심 모두발언에서 "분양가 회피 시도가 확인되면 분양가상한제 적용 지역으로 추가 지정하고, 시장불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구하도록 할 것"이라고 강조했다.
국토부도 이번 지정은 1차 지정으로 시장 불안 우려가 있으면 신속히 추가 지정한다는 점을 강조하고 있다.
◇ "추가 지정" 으름장 놨지만, 악순환 끊길까
이문기 실장은 "주정심 민간 위원들도 우려가 됐던 지역은 대부분 포함됐고, 일부 풍선효과가 우려되는 지역에 대해선 신속하게 추가 지정 필요가 있다는 것이 공통된 의견이었다"고 전했다. 이어 "상한제는 순기능 부분이 있어서 극대화할 필요가 있다는 의견이 있었다"고도 덧붙였다.
김현미 장관은 "집값 상승의 악순환을 끊기 위해 민간택지 분양가상한제의 제도개선을 추진했다"고도 밝혔다. 집값상승을 주도한 강남권 등의 정비사업을 옥죄어 집값 상승의 악순환을 끊으려는 취지다. 추가 지정 가능성을 열어두면서 시장에 으름장도 놨지만 이로인해 집값이 안정화될 수 있을지 여부에 대해선 여전히 부정적 시각이 많다.
이미 분양가상한제 시행을 예고한 단계에서부터 되레 집값은 새아파트를 중심으로 과열현상을 보였다. 공급 부족에 대한 우려가 새아파트와 청약시장 과열로 나타났다.
국토부는 분양가상한제를 적용하는 경우 주택도시보증공사(HUG)의 심사가격보다 5~10%포인트 분양가가 낮아질 것으로 예상했다. 당장에 분양하는 아파트의 분양가는 낮아지겠지만 공급부족에 대한 우려가 여전히 확산할 경우 주변 집값의 상승세를 멈추긴 어렵다는 시각이 우세하다.
이에 대해서 국토부는 "상한제 지정 지역은 서울 전체 25개 구, 467개 동 가운데 8개구의 27개동으로 5.8%"라면서 "선별적으로 시행하기 때문에 위축 우려가 크지 않다"고 말했다. 또 내년 4월 28일까지 6개월내 분양하면 상한제 대상에서 제외하는 등 오히려 공급이 조기화할 수 있다고 강조하고 있다.
문제는 시장의 인식이 이와 다르다는데 있다. 중장기적인 공급 부족과 이에 대한 걱정이 집값 상승을 더욱 부추길 가능성이 여전히 높다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "상승 흐름은 둔화될 수 있지만 기준금리 추가 인하 가능성 등 저금리와 풍부한 부동자금 수준을 고려했을 때 가격조정을 기대하기 어려운 실정"이라고 내다봤다.
