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'분양가 더 떨어질듯' 15년 만에 '분양가산정' 대폭 손질

  • 2020.02.27(목) 15:00

기본형건축비, 수도권 1개 표본→지방포함 4개 표본 확대
3월 적용 기본형건축비 상한액 '2.69% 인하'…11년來 처음

분양가상한제를 적용받는 주택의 분양가격이 더 떨어질 것으로 보인다.

기본형건축비 상한액을 기존엔 수도권 1개 표본사업을 모델로 선정했는데 이번 새로운 기본형건축비는 수도권과 지방 등 4곳을 종합해 책정한다.

실제 3월1일부터 적용하는 기본형건축비 상한액이 지난해 9월보다 2.69%나 인하된다. 상한액이 인하(-)된 것은 지난 2009년 3월 -0.11% 이후 처음이다.

국토교통부는 27일 이처럼 분양가 산정기준을 대대적으로 손질해 개선방안을 마련했다고 밝혔다. 2005년 제도도입 이후 여러 차례 개선을 하긴 했지만 큰폭으로 재정비하는 것은 15년 만이다.

그동안 변화된 설계 및 기술수준을 반영해 현실에 맞게 합리적인 분양가를 책정하도록 하고 분양가 과다산정을 방지한다는 취지다. 감사원 운영실태 감사에서 분양가상한제 산정체계와 운영분야 관련 보완 필요사항을 지적한데 따른 후속조치이기도 하다.

분양가상한제 적용 주택의 분양가격은 택지비와 건축비를 더해 그 이하의 가격으로 제한한다.

*택지비=공급가격(공공택지) 또는 감정평가액(민간택지)+택지가산비
*건축비=기본형건축비+건축가산비

*택지가산비:말뚝공사·암석지반, 흙막이·차수벽, 방음시설 설치, 택지대금 기간이자 등
*기본형건축비:지상층 건축비+지하층 건축비(직접공사비, 간접공사비 포함)
*건축가산비:라멘, 무량판 등 구조형식, 주택성능등급, 인텔리전트 설비, 친환경·초고층주택, 초과복리시설, 사업계획승인 조건 등

그동안 기본형건축비 상한액은 수도권 지역의 1개 표본사업을 모델로 선정해 자재·노무비 등 물가변동을 연2회 정기적으로 반영해 이를 일률적으로 전국에 적용했다. 새로운 기본형건축비는 수도권 2곳(광역시, 경기남부), 수도권 외 2곳(중부, 남부지역) 등 4개 지역별 표본사업을 모두 종합하고 최근 3년간 지역별 공급물량을 고려해 대표성을 제고한 기본모델을 구성해 책정했다.

또 기본형건축비에 일률적으로 반영됐던 기초파일공사비를 기본형건축비에 가산하는 비용으로 전환하고 인센티브 성격의 주택성능등급 가산비와 일부 중첩되는 부분을 명확히 배제했다.

이에 따라 3월1일부터 적용되는 기본형건축비 상한액이 2.69% 인하됐다. 상한액이 인하된 것은 지난 2009년 3월 -0.11% 이후 처음이다.

공급면적(3.3㎡)당 건축비 상한액은 19년 9월15일 651만1000원에서 633만6000원이 된다. 3월1일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 분부터 적용한다.

또 현행 기본형건축비의 최고층수는 '36층 이상'이나 민간에서 주상복합 등 41층 이상 고층주택 건설시 적용할 수 있는 '41층~49층' 기본형건축비 상한액도 신설했다.

학교용지부담금은 택지가산비에서 제외하도록 명문화했다. 학교용지부담금의 주택 수분양자 부과는 2005년 위헌판결을 받은 바 있다. 하지만 일부 사업지구에서 학교용지부담금을 택지가산비로 반영해 수분양자에게 전가하고 있어 이를 명확히 방지하겠다는 취지다.

현재 공간활용도가 높은 벽식 혼합 무량판 구조에 대한 가산비 항목이 없는데 이에 대해 3% 가산토록 개선했다. 세대 내부 비내력벽 길이 비율만큼의 바닥면적을 반영하는 산정기준도 신설했다.

발코니 확장비에 대한 심사참고기준도 개선했다. 확장부위별로 확장 전·후를 비교해 산정하고 붙박이 가구는 별도 추가선택품목으로 제시토록 하고 발코니 확장비에 포함하지 못하도록 했다. 이 경우 발코니 확장비가 15~30% 수준 하락할 것으로 국토부는 예상했다.

가령 단열창 공사의 경우 확장유형에 따라 확장부위별(거실, 주방, 침실)로 확장 전후의 '단열창 면적*단가' 차이를 반영하고 공사비를 현실화했다. 골조 및 마감공사도 확장부위별로 거실 및 침실은 ㎡당 11만원, 주방은 ㎡당 9만9000원으로 산정하고 공사비 항목내역을 조정했다.

주방가구 외 붙박이 가구는 별도로 제시하는 추가선택품목이기 때문에 발코니 확장비에 포함하지 않도록 항목 명칭을 '가구 및 특정인테리어'에서 '확장형 주방가구'로 변경했다.

국토부 관계자는 "분양가 산정 기준을 개선해 분양가가 소폭 인하될 것으로 예상되고 제도 개선사항은 4월까지 모두 완료할 예정"이라고 말했다. 이어 "분양가심사 가이드라인을 주기적으로 개편해 지자체에 배포하고 정기적으로 교육을 실시해 지자체 분양가심사위원회가 더욱 내실있게 이뤄질 수 있도록 지원할 것"이라고 덧붙였다.

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