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오락가락 분양가 상한제…정비사업 고?스톱?

  • 2020.05.04(월) 15:43

상한제 유예 연장·상한제 조건부 제외 검토 등
혼란스러운 정비사업 단지들 '눈치싸움'

'분양가 상한제 유예기간 3개월 연장, 상한제 관련 제도개선 법안(12‧16대책 후속 조치) 계류, 공공임대 많이 짓는 재개발 단지는 상한제 제외 검토…'

민간택지에 확대 적용하는 분양가 상한제 도입이 점점 힘을 잃는 모습이다.

정부가 분양가 규제 회피로를 차단하기 위해 꺼내든 정책이지만 여러 변수가 생기면서 실제 적용할 수 있을지에 대한 의문이 제기되고 있다.

상한제 유예 기간인 오는 7월말까지 분양이 가능한 정비사업 조합은 여전히 서두르는 모습이지만, 나머지 조합들은 일단 후분양으로 방향을 틀어놓고 수싸움이 한창이다. 

◇ 점점 힘빠지는 정책

현 정부가 분양가 상한제 방아쇠를 쥔 건 '분양가 규제에 대한 꼼수를 막겠다'는 뜻에서다.

지난해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제가 심해지자 일부 정비사업 조합들이 후분양으로 뱃머리를 돌리는 사례가 눈에 띄었다. 그러자 정부는 같은해 10월 상한제 적용 지역을 동(洞)별로 핀셋 지정하면서 규제의 망을 촘촘히 했다.

하지만 정비업계의 반발과 주택공급 위축 우려 등으로 한발 물러서며 정비사업 조합과 지역주택조합은 6개월의 적용 유예기간을 줬다. 예고한대로라면 지난달까지가 유예기간이었으나 예상치 못한 코로나19 바이러스가 터지면서 정부는 한발 더 물러섰다. 조합들이 총회 등을 열지 못하자 상한제 적용 시점을 7월말까지 3개월 더 미뤄줬다.

그러자 시장에선 상한제 적용이 흐지부지될 수 있다는 전망이 나왔다.

더군다나 상한제 관련 제도개선 등을 담은 법안들도 국회에 계류돼 있는 상황이다. 정부는 지난해 12·16대책의 주된 골자였던 상한제 시행을 위해 올 상반기까지 거주 의무, 실거주 여부 조사 등 후속 법안 처리키로 했다. 하지만 상임위를 통과하지 못한 채 21대 국회 개원을 앞두고 있어 법안 재발의, 상임위 구성 등을 거쳐 7월 이후에나 법안이 논의될 것으로 보인다. 

여기에 국토부와 서울시가 상한제 적용 예외 방안까지 검토하고 있어 정비사업 조합들의 기대감이 높아졌다.

국토부와 서울시는 서울 도심 역세권 등지에 주택 공급을 확대하기 위해 재개발 단지가 일정비율 이상 공공임대를 내놓으면 상한제 적용 대상에서 제외해주는 방안을 들여다보고 있다.

◇ '뭐가 더 이득일까'

하지만 부동산 규제가 쉽게 느슨해지진 않을 거라는 전망이 우세하다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "최근 총선에서도 여당이 압승했기 때문에 부동산 규제 기조는 이어갈 것"이라고 내다봤다. 이어 "상한제 유예는 코로나19 여파로 일정 부분 완화해준거고 임대 공급에 따른 상한제 제외 검토는 임대비율을 높이면 조합 입장에서 수익이 떨어져서 어차피 선택하기 쉽지 않다"며 "상한제 적용은 예고한대로 할 것"이라고 예상했다.

이에 사업에 속도를 낼 수 있는 정비사업 조합들은 '일단 피하고 보자'는 움직임이 뚜렷하다.

개포주공1단지, 신반포13차 롯데캐슬(가칭), 흑석리버파크자이(흑석3구역 재개발), 길음역세권 롯데캐슬(가칭), 수색6구역, 수색7구역, 증산2구역, 래미안 엘리니티(용두6구역), 상계6구역 롯데캐슬(가칭), 자양1구역 롯데캐슬, 둔촌주공 등은 7월말까지 입주자 모집공고를 신청하기 위해 사업을 서두르고 있다.

다만 그때까지 분양을 서두르기 어려운 정비사업 조합들은 눈치게임에 돌입했다.

상한제 규제가 일부 완화될 가능성이 있다고 보고 일단 분양을 미룬 채 사업성을 높일 방법을 찾는 모습이다. 이에 반포3주구, 신반포21차 등 강남에서 시공사 절차를 밟고 있는 정비사업장에선 후분양 방식이 우선 거론되고 있다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 "지금은 20대 국회에서 21대 국회로 넘어가는 과도기인데다 코로나19 사태도 있어서 상한제를 무리하게 추진할 상황이 아니다"며 "다만 집값 과열이 조금 잠잠해진 상황이라 공공임대 조건부 상한제 제외 등의 예외 규정을 확대하는 식으로 가지 않을까 싶다"고 내다봤다.

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