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변수 많아진 집값…'규제가 셀까 금리인하가 셀까'

  • 2019.07.18(목) 14:37

시중 풍부한 유동성에 금리인하까지…"시장 자극" 우려
경기위축에 분양가상한제 등 겹겹이 규제…"제한적" 시각도

가뜩이나 변수가 많아진 주택시장이 '기준금리 인하'라는 추가 복병을 만났다. 통상 금리인하는 대출금리 하락으로 이어져 부동산시장을 자극하는 요인이 된다. 시중에 넘쳐나는 유동성에 금리인하까지 더해지며 부동산 시장 불안요인이 될 것이란 전망이 나온다.

한편으로는 이미 예상했던 변수이기도 하고 부동산시장에 대출규제를 비롯해 추가 '민간택지 분양가상한제' 등 겹겹이 규제가 이어지면서 영향은 제한적일 것이란 전망도 만만치 않다.

부동산 시장이 전방위적인 부동산 규제에 더 세게 반응을 할지, 혹은 금리인하로 인한 유동성의 영향을 더 받게 될지 한치 앞을 내다보기 힘든 상황이 되고 있다.

은마아파트 전경(사진=이명근 기자)

◇ 넘쳐나는 돈, 투자심리 자극할까

한국은행의 기준금리 인하가 부동산시장의 새 변수로 등장했다. 기준금리를 인하하면 대출금리 인하로 이어지고 이는 부동산 시장에 자금이 몰려 집값을 자극하는 요인이 돼 왔다.

최근 몇년간 정부의 전방위 규제 투하에도 주택시장이 쉽사리 잦아들지 않는 점 역시 이와 무관하지 않다. 장기간 저금리가 지속하면서 시중 유동성이 풍부하다는 점은 지난 몇년간 부동산시장을 활황으로 만든 가장 큰 원인으로 지목됐다.

가장 강력한 규제로 여겼던 대출규제, 세금규제, 그리고 각종 청약관련 규제에도 부동산시장의 불씨가 꺼지지 않고 다시 살아났던 배경이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "1.5%의 저금리와 1170조원(2년 미만 단기예금)에 달하는 부동자금이 주택시장을 기웃거리며 불안요인으로 작용할 수 있다"며 "낮은 이자비용과 유동자금이 승수효과를 일으키며 부동산 가격 상승 요인이 될 것"이라고 내다봤다.

함 랩장은 "서울 강남권 및 한경변 단지 등 공급의 희소성이 야기될만한 곳이나 분양가상한제가 확대될 민간 신규분양시장, 강남권 재건축 단지 선호현상도 이어질 것"이라며 "가격안정도 쉽지 않을 것"이라고 관측했다.

다만 "경기위축이나 이미 높은 가격에 대한 심리적 부담감에 거래량이 크게 개선되기는 어렵지만 높은 호가가 유지되는 현상은 지속될 것"이라고 말했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원도 "금리 민감도가 높은 재건축·재개발이나 레버리지를 많이 이용하는 투자용 부동산에 더 많은 영향을 줄 것"이라고 예상했다.

신혼부부 등 실요자들 역시 대출의존도가 높아 중소형아파트에도 수요가 증가할 것으로 내다봤다.

◇ 분양가상한제 등 추가 규제·경기 위축에 약발 떨어져
 
반면 기존의 대출규제로 인해 이미 수요가 제한적인 데다 민간택지 분양가상한제 적용 등의 추가규제로 인해 금리인하의 약발은 떨어질 것이란 시각도 만만치 않다.

박원갑 위원은 "거시경제 불안과 정부 추가 규제가 기준금리 인하 효과를 상쇄할 수 있다"고 말했다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원도 "주택시장 거래에서 대출규제가 더 크게 영향을 미치고 있기 때문에 실질적인 영향은 크지 않을 것"이라고 전망했다.

김 위원은 "투자심리를 자극할 수 있고 그나마 최근에 반등세가 나타났던 투자선호지역에 쏠리는 상황도 있을 수 있다"면서도 "단기간 거래가 많아지거나 하는 식으로 반영되진 못할 것"이라고 말했다. 특히 선호도 높은 상품(재개발 재건축)엔 분양가상한제 적용이 예고되면서 두 변수가 충돌하는 상황이라 힘겨루기 혹은 대치상황이 지속될 것으로 분석했다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장도 "주택시장에 미치는 영향은 상당히 제한적이고 대출규제가 강화된 상태라 과거보다 적을 것"이라고 말했다. 다만 "시중에 유동자금이 많아 부동산 수익형투자에 대한 움직임은 소폭 커질 수 있을 것"이라고 내다봤다.

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