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[청약! 내집마련 가이드]③특공 살펴보기

  • 2019.09.05(목) 15:44

신혼부부 특공, 전체 공급가구의 20~30%
'생애 단 한번'…자금‧입주계획 등 꼼꼼히 살펴야

#수도권 한 택지지구 분양단지에 신혼부부 특별공급 청약을 넣었던 A씨. 나름 유망 단지인데다 아직 자녀가 없었던 터라 당첨 가능성은 거의 없을 것으로 봤다. 하지만 예비당첨자 21번이 나오자 A씨는 당황했다. 혹시 순서가 돌아온다면 7억원에 달하는 분양가를 마련할 수 있을지에 대한 부담이 컸기 때문이다. 무엇보다 혹시나 하는 생각에 신청했던 특별공급 기회를 자칫 날려버릴 수 있다는 점에서 후회가 밀려왔다.

수도권 분양단지 청약경쟁률이 갈수록 높아지면서 특별공급(특공)에 대한 관심도 커지고 있다. 특공 대상자라면 이른 바 본게임(1‧2순위 청약)이 아닌 특공 대상자만 경쟁하는 사전게임(특공 청약)에서 당첨을 노려보는 게 확률을 조금이라도 높일 수 있어서다.

하지만 특공 물량이 많지 않고 자격 요건도 까다로워 꼼꼼한 사전 준비가 필요하다. 무엇보다 '평생 단 한번'의 기회인만큼 특공을 신청하려는 단지 입지를 비롯한 미래가치, 주택형과 자금마련 능력 등을 고려해 신중하게 접근해야 한다.

◇ 늘어난 신혼부부 특공

'특공' 하면 떠오르는 게 신혼부부 특공이다. 현 정부가 가장 공을 들이고 있는 청년‧신혼부부 주거지원 정책에 의해 신혼부부 특공은 자격요건도 완화됐고, 물량도 늘어났다.

신혼부부를 대상으로 한 특공 물량은 민영주택의 경우 전체 공급 가구 수의 20%, 공공분양은 30%로 늘어났다.

지난달 30일 견본주택을 열고 분양에 나선 '송파 시그니처 롯데캐슬'을 보면 이 단지 일반분양 물량은 745가구, 이 중 신혼부부 특공은 전체 공급 수의 20%인 147가구다. 기관추천(73가구)과 다자녀(74가구), 노부모부양(22가구) 등에 비해 두 배 이상 많은 숫자인 만큼 자격요건을 갖춘 신혼부부라면 적극 활용하는 것이 유리하다.

먼저 챙겨야 할 항목은 소득기준이다. 문턱이 낮아져 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%)에서 120%(맞벌이 130%)이면 특공 신청이 가능하다. 해마다 전년도 월평균 소득이 달라지기 때문에 청약 전 반드시 기준을 확인해야 한다.

다만 문턱이 낮아졌음에도 여전히 소득이 적을수록 유리한 게 사실이다. 기준 완화 이전에 해당하는 소득이 우선공급에 해당돼 전체 신혼 특공 물량의 75%가 배정된다. 기준 완화로 특공 신청이 가능해진 신혼부부들은 나머지 25%의 물량을 두고 치열하게 경쟁해야 한다.

혼인 기간은 기존 5년에서 현재는 7년으로 늘어난 상태다. 여기서도 우선순위가 있다. 이전에는 혼인기간이 짧을수록 당첨 확률이 높은 1순위가 주어졌지만 현재는 자녀 유무에 따라 1순위가 결정된다. 특공을 노린다면 가족계획부터 세우는 것도 방법이다.
 
무주택 기준도 까다롭다. 혼인신고일부터 입주자 모집공고일까지 계속해 무주택자이어야 한다. 즉 중간에 주택을 소유했던 경험이 있다면 특공 대상에서 제외된다.

수도권 한 단지 분양 관계자는 "신혼부부 특공은 물량이 상대적으로 많아 적극적으로 청약을 넣어볼 필요가 있다"면서도 "소득기준은 완화돼 경쟁이 더 치열해졌고, 무주택기간 등은 강화된 부분이 있어 각 항목을 꼼꼼히 살펴야 한다"고 조언했다.

◇ 생애 단 한번…분양가 9억원 초과 여부 확인

신혼부부 이외에도 기관추천, 다자녀가구와 노부모부양, 이전기관종사자와 생애최초 주택구입 등 여러 특공 제도가 있다.

기관추천은 국가유공자를 비롯해 장기복무(제대)군인, 장애인, 중소기업근무자 등 여러 대상자가 있어 추천 대상에 포함되는지를 확인해야 한다.

다자녀가구는 미성년 자녀 3명 이상인 경우(태아‧입양자녀 포함)에 해당된다. 이 경우도 배점에 따라 당첨자가 갈린다. 미성년자녀수(이하 최고점 40점, 5명 이상)와 영유아자녀수(15점, 3명 이상)가 많을수록, 무주택 기간(20점, 10년 이상)이 길수록 가점이 높다.

특히 가점이 같을 경우 미성년 자녀수가 많거나 미성년 자녀수도 같다면 신청자 나이가 많은 자에게 우선순위가 주어진다. 이 점도 파악해 청약할 필요가 있다.

노부모부양은 일반 공급 청약 1순위에 해당하고 만 65세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함), 즉 부모님을 3년 이상 계속해 부양(같은 세대별 주민등록표상에 등재)하고 있는 세대주에게 자격이 주어진다.

생애최초 주택구입 대상자를 위한 특공도 존재한다. 다만 이 경우 민영주택이 아닌 국민주택(국가‧지자체‧LH‧지방공사가 짓는 전용 85㎡ 이하 주택) 분양 시에만 특공 물량이 배정된다.

이 같은 내용의 특별공급 대상자 공통 조건으로는 무주택세대 구성원이고, 자산기준을 충족해야 한다. 자산기준은 부동산(건물이나 토지) 2억1550만원, 자동차 2억7990만원 이하다.

특공 대상에 해당된다면 관심 단지의 분양가가 9억원을 초과하는지도 확인해야 한다. 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택은 특공 대상 주택이 아니기 때문이다.

'일단 넣고보자' 식의 청약도 금물이다. 주거지원이 필요한 대상에게 유리한 조건을 제공하는 만큼, 당첨 횟수는 평생 1회로 제한되는 까닭이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "공공‧민영주택인지에 따라 특공 물량도 조금씩 달라져 주택 성향과 자신의 특공 조건이 부합되는지 등을 살펴야 한다"며 "무엇보다 생애 단 한번이기 때문에 신중하게 접근하되, 청약을 결정했다면 특공과 일반청약 모두 가능하기에 특공을 통해 조금이라도 확률을 높이는 전략이 필요하다"고 조언했다.

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