올해 공동주택(아파트) 공시가격이 전년보다 6% 가까이 오른다. 2007년(22.7%) 이후 13년 만에 최대 폭이다. 정부가 지난해 예고한대로 시세 9억원 이상 고가주택 공시가격 현실화율이 크게 오른 영향이다.
고가 아파트가 밀집한 서울은 14.8% 오르며 전국에서 상승률이 가장 컸다. 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 커질 전망이다.
현실화율도 69%로 상향됐다. 시세 9억 미만 아파트는 67%, 9억원 이상인 경우 72%를 넘어서 그 동안의 역전 현상을 개선했다.
◇ 늘어난 고가주택, 공시가격 21% 상승
18일 국토교통부에 따르면 올해 아파트 공시가격은 전년보다 5.99% 올랐다. 전년도와 비교해 변동률은 0.76%포인트 상승했다.
국토부는 지난해 12월17일 '2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안'을 통해 시세 9억원 이상 고가주택을 대상으로 가격대에 따라 현실화율을 차등해 개선할 방침을 밝혔다.
시세 9억~15억원 아파트 중 현실화율 70% 미만 주택은 70%를 상한으로 현실화율을 제고하는 방식이다. 15억~30억원은 75%, 30억원 초과 주택은 80%를 상한으로 적용했다. 고가주택을 중심으로 현실화율 제고를 위해 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 전체적인 상승폭이 확대됐다.
여기에 같은 단지 내에서도 작은 평형이 큰 평형보다 공시가격이 높은 경우를 비롯해 동일 단지와 동일 평형 주택 최저 시세와 최고 시세 사이에 고가주택 구간(9억‧15억‧30억원)이 포함, 적용되는 현실화율 기준이 달라 시세보다 공시가격 차이가 커지는 현상을 막기 위한 미세조정도 이뤄졌다.
김영한 국토부 토지정책관은 "같은 단지 안에서도 저층에서 로얄층까지 가격이 다양한데 시세가 현실화율 적용 경계에 있어 공시가격이 크게 차이가 나면 미세조정을 통해 이를 방지하는 작업을 실시했다"며 "이 같은 미세조정 기준 등을 투명하게 공개해 '깜깜이 공시'를 없애는데 주안점을 뒀다"고 말했다.
실제 시세별 공시가격 변동률을 보면 9억원 미만 주택은 1.97%로 전년보다 0.9%포인트 낮아졌다. 반면 9억원 이상 주택은 21.15% 상승했다. 9억~12억원은 15.2%로 고가주택 내에서는 상대적으로 상승폭이 작았고, 30억원이 넘는 초고가주택은 27.39%로 가장 높았다.
특히 지난해 수도권 집값이 크게 오르면서 현실화율 제고 대상인 9억원 이상 주택 비율이 전년보다 늘어났다. 지난해 전국 공동주택 가운데 9억원 이상 주택 비율은 3.9%였던데 반해 올해는 4.8%로 0.9%포인트 상승했다. 올해 전체적인 아파트 공시가격 상승률이 확대된 이유로 해석된다.
지역별로는 고가 아파트 단지가 밀집한 서울이 14.75%로 가장 많이 올랐다. 서울 내에서도 강남구(25.57%)와 서초구(22.57%), 송파구(18.45%)를 비롯해 재건축 단지가 밀집한 양천구(18.36%)의 상승폭이 컸다. 영등포구(16.81%)와 성동구(16.25%)도 서울 평균보다 높았고 용산구(14.51%), 마포구(12.31%)도 높은 상승률을 보였다.
대전은 서울 못지않은 14.06%의 상승률을 기록했다. 현실화율 제고대상인 고가주택보다는 전반적으로 대전 집값이 크게 오른 영향으로 분석된다. 반면 강원(-7.01%)과 전북(-3.65%) 등 전국 대다수 지역은 공시가격이 하락했다.
◇ 현실화율 69%…초고가주택 최대 80% 육박
아파트 공시가격 현실화율은 작년보다 0.9%포인트 개선된 69%를 기록했다.
시세 9억원 미만 주택은 지난해와 같은 68.1%로 유지한 반면 현실화율 제고대상인 9억원 이상 주택은 72.2%로 작년보다 5.1%포인트 상승했다.
특히 고가주택 중에서도 15억~30억원은 74.6%, 30억원 넘는 초고가주택은 79.5%로 현실화율이 크게 개선됐다. 9억~12억원 주택과 12억~15억원 주택은 현실화율이 68.8%, 69.7%로 9억원 미만 주택과 차이가 크지 않았다.
국토부는 고가주택 중심의 현실화율 개선을 통해 역전현상은 해소된 것으로 평가했다. 역전현상은 중저가주택 공시가격 현실화율이 고가주택보다 높아 고가주택 보유자들이 세제혜택 등을 누린다는 것으로 공시가격 산정 과정에서 꾸준히 지적됐던 내용이다.
국토부는 오는 19일부터 내달 8일까지 공시가격 열람을 가능케 하고 의견청취를 진행한다. 결정‧공시 이후에는 내달 29일부터 5월29일까지 한 달간 이의신청 접수를 받고 재조사와 검토과정을 거쳐 6월말 조정‧공시할 예정이다.
이와 함께 올 하반기 '공시가격 현실화 로드맵'을 마련하고 부동산 유형별과 가격별, 지역별 형평성을 확보하면서 공시가격 현실화를 추진한다. 이미 로드맵 수립을 위한 연구용역에 착수, 오는 7월 전문가 토론회와 8월 공청회를 거쳐 10월 중 발표한다는 계획이다. 수립된 로드맵은 2021년 부동산 공시부터 적용된다.
김영한 토지정책관은 "올해 공시가격은 사전에 산정기간을 공개하는 등 투명하게 조사‧산정됐다"며 "전체 공동주택의 95%인 시세 9억원 미만 주택은 시세변동률을 반영한 수준으로, 현실화율이 낮았던 고가주택은 현실화율을 높여 역전현상을 해소하고, 평형간 역전현상도 개선해 형평성을 적극 제고했다"고 말했다.
이어 "공시가격이 적정 시세를 반영하고, 유형별과 지역별 균형성을 확보하도록 한 ‘부동산 가격공시에 관한 법률 개정안’이 국회를 통과(3월6일)한 만큼 적기에 로드맵을 수립해 공시가격의 근본적인 현실화와 균형성 제고를 추진하겠다"고 강조했다.
