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집값 떨어져도 공시가격 오를까…현실화율 제고 관건

  • 2020.03.19(목) 08:30

올해 집값 상승률보다 공시가격 변동률 커
집값 조정기 땐 논란…국토부, 내년 공시가 상승 시사

국토교통부가 시세 9억원이 넘는 고가주택을 중심으로 공동주택(아파트 등) 공시가격을 크게 높였다. 그 동안 중저가주택(9억원 미만)에 비해 상대적으로 현실화율(공시가격의 시세반영률)이 낮아 세제혜택 등을 누렸다는 지적에 따른 조치다.

하지만 이 과정에서 시세와 공시가격 변동률에 괴리가 발생하고 있다는 지적도 나온다. 실제 집값이 오른 것보다 공시가격 변동률이 더 크다는 것이다. 물론 수년간 누적돼온 문제를 단기에 개선하는 과정에서 불가피한 일이기는 하다.

다만 이같은 문제는 올해 집값이 조정을 받을 경우 내년 이후 공시가격 산정 과정에서 더 큰 논란과 혼선을 불러일으킬 수 있다. 코로나19(코로나 바이러스 감염증) 여파로 서울을 비롯한 수도권 주택시장이 하향 안정화되는 가운데 시세변동률과 현실화율 중 어떤 요인이 공시가격에 더 큰 영향을 미칠지가 관건이다.

국토부에 따르면 올해 전국 아파트 공시가격 변동률은 5.99%로 지난 2007년 이후 13년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 시세 9억원 이상인 고가주택 현실화율을 제고하면서 이들 주택 공시가격이 21% 이상 상승했기 때문이다.

특히 강남을 중심으로 고가 주택이 밀집한 서울은 14.75% 오른 것으로 나타났다.
 
문제는 고가주택을 중심으로 현실화율 개선을 위해 공시가격이 급등한 것과 비교하면 실제 집값 상승은 크지 않다는 점이다.

한국감정원 조사 결과 지난해 전국 아파트 매매가격은 –1.42%로 오히려 떨어졌다. 공시가격 변동률이 전국에서 가장 높은 서울도 아파트 매매가격은 1.11% 오르는데 그쳤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "지난해 집값 인상분을 반영해 산정되는 공동주택 공시가격 가운데 상당한 비중을 차지하는 아파트 매매가격 변동률과 공시가격 변동률 차이가 큰 것은 문제"라며 "공시가격 산정과 관련된 정부 설명에도 불구하고 일부 지역은 변동률에 대한 불만이 해소되기 쉽지 않을 것"이라고 지적했다.

이런 이유로 공시가격 산정 기준이 되는 시세에 대한 논란이 계속되고 있다. 이에 대해 국토부는 지속적으로 산정 근거가 되는 정보를 확대하겠다는 방침이다.

김영한 국토부 토지정책관은 "시세는 실거래가나 감정평가 등 여러 방법을 통해 평가한다"면서도 "기본적으로는 평가자의 주관적 의견이 들어갈 수밖에 없다"고 말했다. 이어 "제도의 안정적 운영을 위해 시세를 별도로 공개하지는 않지만 정보공개 필요성이 제기돼 세종시를 시범적으로 공개하고 있다"며 "앞으로 공개되는 지자체와 정보 범위를 늘려나갈 것"이라고 덧붙였다.

이런 논란은 내년 공시가격 산정 과정에서 더 두드러질 것으로 보인다. 그 동안 가파르게 오르던 집값이 올 들어 시장 규제와 함께 코로나19 확산에 따른 경제 위축으로 이어지면서 집값도 하락세로 전환할 가능성이 높다.

그동안 집값이 상승하는 추세여서 시세에 대한 논란이 덜했다면 올해 이후 상황은 다르다는 얘기다. 공시가격은 시세에 따라 달라지는 만큼 주택의 가격이 하락하면 공시가격도 떨어지는게 자연스럽긴 하다.

국토부가 목표로 하는 현실화율 제고 정책이 결정적인 변수가 될 전망이다.

김영한 토지정책관은 "로드맵에 제시된 현실화율이 시세변동분(가격 하락)을 상쇄하는 수준이라면 집값이 떨어져도 공시가격은 오를 수 있다"며 "시세와 현실화율 제고 방안 모두 공시가격에 영향을 주기 때문에 고가주택의 가격이 떨어진다고 공시가격이 하락할 것으로 예측하기는 곤란하다"고 설명했다.

올해 집값이 조정을 받더라도 고가주택 현실화율 제고에 따라 공시가격이 오를 수 있다는 점을 시사하고 있다. 자칫 집값 하락기에 혼란을 부추길 수 있다는 우려도 나온다.

국토부는 오는 10월 '공시가격 현실화 로드맵'을 마련해 발표할 계획인데, 이 안에 담길 현실화율 제고를 위한 대책에 관심이 쏠리는 이유다.

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