한국토지주택공사(LH) 어깨가 점점 무거워지고 있다. 정부가 주거복지 확대에 주력하고, 시장 안정을 위해 공공성을 높인 주택 공급 정책에 초점을 맞추고 있기 때문이다.
특히 3기 신도시 조성에 속도를 내는 동시에 최근에는 공공 재개발 등 새로운 카드도 꺼내들었다. 이 역시 LH가 참여하는 것이어서 새로운 사업이 추가된 셈이다.
LH는 3기 신도시 조성을 위해 올 초 전담조직을 신설했고, 공공 재개발의 경우도 그 동안 노후 밀집지역을 개발했던 경험을 바탕으로 사업에 참여하겠다는 입장이다.
◇ 3기 신도시 조성 본격화
3기 신도시는 정부의 '수도권 30만호 공급' 대책의 핵심이다.
3기 신도시는 입지 및 실효성에 대한 논란도 지속되고 있다. 베드타운으로 전락하거나 사업 추진이 더뎌 아직도 완성하지 못한 일부 1‧2기 신도시의 실패 사례가 있기 때문이다. 이 같은 실패를 반복해선 안 된다는 점에서 LH의 어깨도 더욱 무거워지고 있다.
이를 위해 정부는 자족기능을 강화하고, 교통망 확충을 통해 1‧2기 신도시와는 다른 접근 방식을 택했다. 또 단순히 용지를 조성‧판매해 건설사들이 주택을 공급하는 방식에서 벗어나 다양한 형태의 주택을 공급하겠다는 계획이다.
LH는 3기 신도시 5개 지역(남양주 왕숙‧하남 교산‧인천 계양‧고양 창릉‧부천 대장)에 모두 사업 시행사로 참여한다. 특히 정부가 적기에 주택을 공급해 수도권 주택시장 안정을 이끌겠다는 의지가 강해 3기 신도시 조성에 속도를 내려면 LH의 역량이 집중될 필요가 있다는 지적도 나온다.
현재 3기 신도시는 5곳 가운데 4곳(왕숙‧교산‧계양‧창릉)의 지구지정이 완료됐고 지구계획 수립 등 후속 절차가 추진되고 있다.
LH는 지난 1월 3기 신도시 조성을 위한 전담조직인 신도시사업부문을 신설, 본격적인 개발 사업에 나섰다. 총 65명의 인력으로 구성됐으며 3기 신도시 보상 착수와 공사 착공 등 사업 추진 상황에 따라 탄력적으로 인력과 조직을 운영할 계획이다.
주무부처인 국토교통부는 이르면 상반기 내 보상 공고가 이뤄지고 연내 일부 지역에서는 보상 절차가 시작될 것으로 기대하고 있다.
LH 관계자는 "기존 신도시와 차별화되고 지역 고유 가치를 특화시킨 신도시 조성을 추진할 것"이라고 말했다.
◇ 공공 재개발? 주민 의견 반영이 관건
국토부는 지난 6일 수도권 주택공급 기반 강화 방안으로 공공 재개발 카드를 꺼냈다. 사업 추진이 지지부진한 서울 등 재개발 사업장에 LH와 SH 등 공공이 참여, 사업 속도를 높여 주택을 공급하겠다는 것이다. 이를 통해 총 2만 가구를 공급한다는 게 국토부 계획이다.
부동산 업계에서는 공공이 참여해 각종 조합원 분담금 대납 등 각종 지원, 용적률 상한과 분양가상한제 예외 등의 혜택에도 불구하고 참여하는 사업장은 제한적일 것으로 평가한다. 지원받은 만큼 공공주택을 공급(주택공급활성화지구 지정 시 조합원 물량 제외 50% 이상 공적임대로 공급)해야 하는 등의 조건이 있어 이에 대한 조합원들의 수용 여부가 크게 달라질 수 있어서다.
이런 이유로 공공 재개발이 시장에 연착륙하기 위해서는 시행사가 조합원들의 의견을 수렴해 사업 과정에 속도를 내는 등 성공 사례를 만들어내는 것이 중요할 것으로 보인다.
LH는 주거환경개선이나 재개발, 재건축 등의 경험을 살려 공공 재개발에 참여한다는 계획이다. 주거환경개선사업은 저소득층이 집단 거주하는 불량‧노후주택 밀집지역을 대상으로 국고지원과 연계해 추진하는 것으로, 지금까지 111개구역을 추진하고 있다. 이 중 95개 구역에서 8만43가구의 주택을 공급했다.
재개발사업은 11개 지구에서 2만6109가구의 주택을 공급했는데, 원주민 재정착률을 높이기 위해 이주용 주택을 활용하는 순환정비방식을 1997년부터 도입했다.
특히 사업성이 낮아 민간이 기피하거나 주체 간 갈등으로 장기간 방치됐던 재건축 사업도 1999년 성남 하대원을 시작으로 지금까지 6개 지구를 개발해 1만266가구를 공급한 바 있다.
LH 관계자는 "조합 사업은 투명성과 원가절감 등이 중요한데 이를 위한 재건축 컨설팅 사업도 4개 지구에서 수행한 바 있다"고 강조했다.
이와 관련 권대중 명지대 교수는 "공공이 참여해 정비사업(재건축)을 주도해도 주체는 주민이어야 한다"며 "주민 의견을 충분히 반영하는 게 가장 중요하다"고 말했다.
이어 "공공 재개발 활성화 방안을 보면 절반 이상은 임대주택으로 공급해야 한다는 조건이 있는데 이에 대한 주민 설득 필요할 것"이라며 "공공성만을 강조할 것이 아니라 주민 의견을 어떻게 반영하면서 사업을 진행할 수 있을지가 공공 재개발 활성화의 관건이 될 것"이라고 조언했다.
