"공공재개발에서의 용적률 완화만으로 사업성 개선이 어려운 사업장은 '3080+ 정비사업'(공공직접시행 정비사업) 추진을 적극 권장할 계획이다"
지난달 29일 공공재개발 2차 후보지 선정 발표자료에 난데없이 공공직접시행 정비사업이 언급됐습니다. 공공직접시행 재개발 시 사업성이 더 높다는듯한 뉘앙스의 비교표까지 첨부했고요.
공공재개발보다 공공직접시행 재개발을 유도하는듯한 느낌이 역력한데요. 이런 정부의 속내와 달리 공공재개발 보류지에선 공공직접시행 재개발에 대해 난색을 표하는 분위기입니다.
국토부·서울시는 2차 공공재개발 후보지 공모에서 심사가 보류된 구역을 대상으로 공공직접시행 정비사업 등 대안사업에 대한 주민설명회 및 컨설팅을 통해 사업 추진을 적극 지원하겠다고 밝혔습니다.
이번에 심사가 보류된 구역은 번동148, 하왕십리, 아현1, 대흥5, 용두3, 신길밤동산, 신길16, 도림동26-23 등 8곳인데요. 이들 구역은 용적률·높이제한 완화만으로는 사업성 개선에 한계가 있어 실현가능성이 부족하거나 사업방식에 대한 주민 이견 등이 있어 공공재개발 후보지로 선정되지 못했는데요.
정부는 이들 구역을 재검토한 뒤 차기 심의회에서 선정 여부를 재논의 하기로 했는데요. 그중에서도 공공재개발의 용적률 완화만으로는 사업성 개선이 어려운 사업장은 '정비기반시설 및 공공임대 기부채납 부담이 낮고 공공이 확정수익을 보장하는' 공공직접시행 방식을 적극 권장하겠다고 밝혔습니다.
공공재개발과 공공직접시행 재개발은 LH나 SH 등 공공이 주도하는 정비사업이라는 점은 동일한데요. 공공재개발은 공공과 조합이 공동으로 사업을 시행할수 있는 반면 공공직접시행 재개발은 공공이 단독으로 시행한다는 점이 가장 큰 차이점입니다. 대신 공공직접시행 재개발이 기부채납 비율이 낮고 확정수익률이 보장되는 등의 인센티브가 더 많고요.
공공직접시행 재개발은 지난 2·4대책에서 첫 등장했는데요. 흥행몰이를 했던 공공재개발과 달리 관심을 얻지 못했습니다. ▷관련기사 : [인사이드 스토리]공공재개발, 유독 잘 나가는 이유(2020년 8월27일)
토지소유권을 LH 등 공공에 넘기는 방식이라 소유주들은 시공사 선정 정도만 관여할 수 있거든요. 이에 공공재개발 등 정비사업 추진 구역들은 대부분 공공직접시행 방식을 거부했고요. 여기에 'LH 땅투기 사태'로 인해 공공에 대한 신뢰감이 추락하면서 반감은 더 커졌습니다.
그러자 불안감을 느낀 걸까요?
국토부·서울시는 2차 공공재개발 발표 자료에 공공재개발과 공공직접시행 재개발의 사업성을 비교하는 표까지 얹어 공공직접시행이 더 유리하다는 점을 노골적으로 강조했는데요.
시장에선 여전히 공공직접시행 재개발을 외면하는 분위기인데요.
정부가 공공직접시행 재개발을 적극 권장하겠다는 공공재개발 보류지 8곳 대부분 "공공재개발 추진을 계속 진행하겠다"고 밝혔습니다.
이들 구역 중 한 공공재개발 추진위원회 관계자는 "구역별로 소유주 카페 등을 통해 공공재개발을 지속 추진하고 공공직접시행은 하지 않겠다는 성명을 발표하고 있다"고 전했습니다.
아현1구역은 입주민 카페를 통해 공공재개발 추진 의지를 밝히면서 "공공직접시행은 더 이상 거론할 가치가 없다"며 "설령 하라고 해도 동의율 67%를 만들 방법이 없다"고 선을 그었고요. 신길밤동산 공공재개발 추진위 관계자도 "직접시행 방식은 주민들 내에서 고려 자체가 안 되고 있다"고 말했습니다.
공공재개발이 안 되면 차라리 역세권 도심공공주택복합사업을 시도하겠다는 곳도 있습니다.
용두3구역 공공재개발 추진위 관계자는 "일단 공공재개발 쪽으로 추진할 예정이고 여의치 않을 경우 다각적인 방향으로 생각해볼 것"이라면서도 "공공직접시행 방식은 고려하지 않고 있다"고 말했습니다.
이어 "만약 공공재개발이 안 된다면 용두 3구역에 역세권 350m 안에 포함되기 때문에 2·4대책에서 나왔던 역세권 도심공공주택복합사업 쪽으로 가닥이 잡힐 것 같다"고 덧붙였습니다. 사업방식은 비슷하지만 그나마 용적률이 최대 700%까지 늘어날 수 있기 때문인데요.
이처럼 공공직접시행 방식이 인기가 영 없는 이유는 소유권을 LH에 넘겨야 하는 구조 때문입니다.
한 공공재개발 추진위 관계자는 "토지소유권을 LH에 넘기고 나면 주민들 의견이 제대로 반영되겠느냐"며 "본인이라면 하고싶겠냐"고 반문했습니다. 그러면서 "가뜩이나 LH 사건(직원 땅투기 사태)으로 신뢰감이 더 떨어져서 공공재개발도 불안한데 소유권을 어떻게 넘기느냐"고 덧붙였습니다.
이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공직접시행 방식은 토지등소유자의 재산을 맡기는 구조기 때문에 애초에 추진이 어려운 사업"이라며 "정부가 주택공급 의지를 드러내는 차원에서 한 번 더 언급을 한 것 같은데 가뜩이나 LH 사태로 공공재개발 구역에서도 반대 의견이 나오는 마당에 공공직접시행은 추진이 어려워보인다"고 말했습니다.
