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서울 집값 4월 분수령될까…집값 움직이는 변수는?

  • 2021.04.04(일) 08:00

D-3 서울시장 선거…재건축·재개발 더 자극할수
종부세·양도세 폭탄에 4월 절세매물 출회 가능성

서울 집값이 4월 분수령을 맞게 될지 관심이 모아지고 있다. 집값과 관련한 각종 지표를 보면 서울 집값 상승세는 일단 주춤한 분위기이다. 

다만 며칠 후면 서울시장이 판가름나고 6월 재산세 및 종합부동산세 기준일, 양도세 중과 시행 이전 절세매물이 나올 가능성 등 상충하는 여러 변수들이 도사리고 있어 집값 향배에 관심이 쏠리고 있다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

◇ 서울시장 여당이냐 야당이냐

가장 관심을 끄는 변수는 서울시장 변수다. 현재로선 여당인 박영선 더불어민주당 후보든 야당인 오세훈 국민의힘 후보든 부동산 규제완화를 내걸고 있어 누가되든 집값을 자극할 수 있다는 전망이 우세하다.

다만 공공주도 정비사업을 강조하는 박 후보보다 민간 주도의 재개발·재건축 추진에 힘을 싣고 있는 오 후보가 당선이 되면 재개발·재건축 추진에 대한 기대감은 더욱 커질 전망이다.▷관련기사: 재건축·재개발 규제 완화, 정말 가능할까요?(4월2일)

지금도 양천구 목동과 강남구 압구정동 등 주요 재건축 단지들이 개발 기대감에 들썩이는 상황이다. ▷관련기사: [집값 톡톡]서울 재건축아파트, '서울시장'만 바라본다(4월3일)

◇ 절세매물 얼마나 나올까

세금 변수 또한 이달 중으로 판가름이 날 것으로 보인다. 올해 서울 공동주택(아파트)의 공시가격 상승률은 19.9%에 달해 재산세 및 종합부동산세(이하 종부세) 등의 보유세 부담이 큰 폭으로 늘어난다. 

공시가격이 큰폭으로 오르면서 종부세 기준 구간(1주택자 공시가격 9억원)에 진입한 아파트들이 늘어났고, 올해부터 종부세율도 최고 6%로 큰폭으로 확대된다. 과세기준일인 6월1일 이전에 팔면 해당 주택에 대한 보유세를 부담하지 않는다.  

게다가 1년간 유예했던 조정대상지역 내 주택에 대한 양도세 중과 역시 6월부터 적용된다. 이런 일정을 고려하면 늦어도 4월까지는 계약을 체결해야 6월 이전 잔금 및 등기가 가능하다.

전문가들은 일부 절세 매물이 나오긴 하겠지만 다주택자의 상당 수는 이미 증여든 매도든 처분을 했을 가능성이 커 추가적으로 시장에 영향을 미칠 수준은 아닐 것으로 보고 있다.

고준석 동국대 법무대학원 교수는 "다주택자들은 대부분 정리를 했고 만약에 절세매물이 나온다면 강남보단 강북, 서울보다 수도권, 수도권보다 지방에 있는 집을 팔것이기 때문에 서울의 경우 집값이 빠지는 요인이 되긴 어렵다"고 전망했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)도 "공시가격 발표 이후 아직까지 다주택자의 움직임은 크지 않고 아무래도 종부세 구간에 새로 진입한 1주택자 등의 충격이 큰데 이들은 1주택자라 집을 팔 가능성이 크지 않다"고 말했다.

◇ 이밖에 주택공급, 금리인상 등은?

국토교통부는 'LH땅투기'사태 이후 신뢰회복, 주택시장 안정 등을 이유로 주택공급에 드라이브를 걸고 있다. 공공재개발 후보지에 이어 2·4대책에 포함한 도심공공주택 복합사업 1차 후보지 등을 발표하며 속도를 내는 상황이다. 1차 후보지가 예정대로 진행되면 판교신도시(2만5000가구) 수준의 주택공급이 이뤄진다.

다만 공공에 대한 불신이 커진 상황이라 공공주도 사업에 대한 불신 또한 크고, 주민들의 참여를 이끌어내기 쉽지 않다는 평가다. 특히 이들 사업은 서울시의 협조 없이는 쉽지 않기 때문에 서울시장 선거결과에 따라 사업추진 또한 영향을 받을 수밖에 없다는 지적이 나온다. 사업에 대한 불확실성이 커 당장에 집값에 영향을 미칠 변수로 보기 어렵다는 것이다.

최근들어선 금리인상을 눈여겨봐야 한다는 조언이 나온다. 기준금리는 0.5% 수준을 유지하고 있지만 가계대출 금리(1월 예금은행 신규취급액 기준)는 2.83%까지 치솟았다.

코로나19여파 등이 지속되는 상황에서 당장 기준금리 인상 가능성은 높지 않지만 시중금리에 선반영돼 주택담보대출금리 인상으로 이어질 수 있다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "대출금리가 크게 인상돼 금리 부담이 임계점에 이르면 부동산시장의 거래 위축요인으로 작용할 것"이라며 "현재 부동산 호황은 통화량 팽창에 따른 유동성 장세 성격이 강해 금리에 민감하게 움직일 수 있다"고 우려했다. 

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