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'나눔·선택·일반' 유형별 공급…40년 만기 전용 모기지도

  • 2022.10.26(수) 11:30

[청년주거대책]
'나눔형'은 시세 70%·이익공유…임대 후 분양 '선택형'도
최대 5억원 전용 모기지 출시…이자 최대 3.7억 절약

정부는 공공분양 50만 가구를 총 3가지 유형으로 공급할 계획이다. 수요자는 각자 소득, 자산 여건, 생애 주기 등에 따라 유형을 선택할 수 있다. 청년과 신혼부부에 대부분 물량을 배정하지만, 중장년층을 위한 일반공급도 일부 마련했다.

공공분양 공급이 실질적인 도움이 되도록 전용 모기지를 마련한다. 5억원 한도에 만기가 40년인 저리 고정금리 상품 등이다. 시중은행 대출을 이용할 때보다 최대 3억7000만원의 이자를 아낄 수 있을 전망이다.

나눔·선택·일반형…가격·공급조건 상이

정부는 26일 이같은 내용을 담은 '청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획'을 발표했다. 앞으로 5년간 50만가구의 공공주택을 나눔형·선택형·일반형 3가지 유형으로 공급한다.

총 25만 가구를 공급하는 '나눔형'은 시세의 70% 이하 가격으로 분양하는 방식이다. 저렴한 가격에 분양하되 되팔 때는 공공과 이익을 나눈다. 공공주택특별법상 이익공유형으로 분류된다. 

의무거주 기간은 5년이며 이후 공공에 환매하면 시세 차익의 70%를 받을 수 있다. 나머지 30%는 공공에 귀속된다. 처분 손익은 감정가격에서 분양가격을 제외하는 방식으로 계산한다.

서울 도심에서는 토지임대부 방식으로도 나눔형 공급을 추진한다. 거주의무기간인 5년에서 전매제한기간인 10년 사이에 공공에 환매하면 시세 차익의 70%를 인정한다.

6년간 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 결정할 수 있는 '선택형'은 10만 가구를 공급한다. 입주시점 추정 분양가의 절반을 보증금으로 납부하며, 월세는 시세의 70~80% 수준이 될 전망이다. 목돈이 부족하고 구입 의사가 불확실한 청년층을 위한 유형이다.

분양 때는 '입주 시 추정 분양가'와 '분양 시 감정가'의 평균 가격으로 공급한다. 입주 때 추정 분양가가 4억원, 분양 때 감정가가 8억원이라면 최종 분양가는 6억원이 되는 식이다.

6년간 거주 후 분양을 선택하지 않으면 4년 더 임대방식으로 거주할 수 있다. 거주 기간은 청약통장 납입 기간으로 인정된다.

기존 공공분양 주택과 동일한 '일반형'에는 15만 가구를 배정했다. 분양가 상한제를 적용해 시세의 80% 수준으로 공급한다. 

모든 유형의 일반공급 물량에는 20%씩 추첨제를 적용한다. 청년층의 당첨 기회를 확대하려는 취지다. 이를 위해 연말까지 공공주택특별법 시행령과 주택공급규칙 등을 개정할 계획이다.

40년 만기 전용 모기지 출시

정부는 공공분양 유형별로 전용 모기지를 마련했다. 소득·자산이 부족한 청년층 등에 실질적 도움이 되도록 초기 부담을 최소화할 계획이다.

나눔형은 5억원 한도 내에서 분양가의 80%까지 대출을 지원한다. 40년 만기의 장기 모기지로 1.9%~3.0%의 고정금리를 적용한다. 시중은행 대출을 통해 기존주택을 구입하는 것보다 이자를 최대 3억7000만원 아낄 수 있다는 계산이다.

예를 들어 시세가 6억원인 지역의 경우 분양가는 6억원의 70%인 4억2000만원이다. 장기 모기지를 통해 3억3600만원을 대출받으면 초기 부담금은 8400만원이다. 총이자부담액은 40년간 1억4000만원~2억4000만원 수준이다. 반면 같은 기간 시중은행 대출을 이용하면 총 5억1000만원의 이자를 내야 한다.

선택형은 임차 때는 전세대출을, 분양 때는 전용 모기지를 지원한다. 임차 시 보증금은 3억원 한도로 금리는 1.7%~2.6%다. 정부는 시중은행을 이용했을 때보다 이자 부담이 최대 5000만원 감소할 것으로 예측했다. 다만 이 금리는 현재 디딤돌 대출금리 등을 전제로 산정한 것으로 지원 시점 상황에 따라 일부 바뀔 수 있다.

분양 시 나눔형과 마찬가지로 한도 5억원, LTV 최대 80%, 만기 40년의 모기지가 적용된다. 금리는 1.9%~3.0%다. 

나눔형, 선택형과 달리 일반형은 전용 모기지 없이 기존 디딤돌 대출을 이용하게 했다. LTV는 최대 70%이며 금리는 2.15%~3.0%로 만기는 30년이다. DSR은 적용하지 않는다.

다만 청년층 등에 대해 대출한도와 금리를 우대 적용한다. 신혼부부 한도는 기존 2억7000만원에서 4억원으로, 생애최초는 1억5000만원에서 2억원으로 상향한다. 공공임대 거주 청년이 일반형으로 주거 상향 시 0.2%포인트의 금리를 우대한다.

정부는 올해 말까지 전용 대출상품을 신설하고, 기금운용계획을 변경해 대출한도를 상향할 계획이다.

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