공공분양 주택은 민간 주택보다 비교적 저렴한 가격이 장점으로 꼽힌다. 특히 윤석열 정부가 공공분양 제도를 개편하면서 수요자의 소득과 자산 여건, 생애 주기 등에 따라 나눔형, 선택형, 일반형 3가지 유형 중에서 선택할 수 있다는 점도 특징이다. 최근과 같은 집값 하락기에 주택을 구입할 경우 우려되는 부담을 어느 정도 덜 수 있을 것으로 분석된다.
민간분양 주택과 달리 전용 모기지를 통해 금리 부담을 덜 수 있다는 점도 장점이다. 나눔형의 경우 분양가의 80%를 연 1.9~3.0% 저리로 최장 40년간까지 대출받을 수 있다.
다만 전문가들은 시세차익을 공공과 공유한다는 점은 한계라고 지적한다. 특히 서울 공급 물량에 적용하는 토지임대부 방식의 경우 초기 입주 비용은 저렴하지만, 미래 자산 가치는 낮아질 것이란 설명이다.
상황에 맞게 고르세요…'나눔형·선택형·일반형'
'청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만가구 공급계획'에 따르면 공공분양 주택은 수요자가 각자의 소득·자산 여건에 따라 선택할 수 있도록 △나눔형(25만가구) △선택형(10만가구) △일반형(15만가구)으로 공급한다.
일반 민간 주택을 분양받을 경우 향후 집값이 떨어질 수 있다는 우려는 물론 고금리에 대한 부담도 있다. 이 때문에 최근 분양 시장이 크게 위축해 있다. 하지만 공공분양의 경우 유형에 따라 이런 '리스크'를 다소나마 줄여줄 수 있을 것으로 기대된다.
먼저 나눔형 주택은 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있다. 분양가가 시세의 70% 이하 수준이다. 의무 거주기간(5년) 이후 공공에 팔면 매각 시세차익의 70%만 가질 수 있다는 점은 단점으로 여겨지지만, 집값이 떨어질 경우에도 손실의 70%만 부담하면 된다.
서울 도심에서는 토지임대부 방식으로도 나눔형 주택 공급을 추진하기로 해 주택 가격이 더욱 저렴해질 전망이다. 이달 말 사전청약이 예정된 강동구 고덕강일3단지에 먼저 적용했다. 토지임대부 아파트는 토지는 공공이 소유하고 건물만 분양하는 방식으로 수요자는 아파트 가격과 토지 임대료를 지불하게 된다.
선택형은 결혼과 취직 등으로 향후 이사 계획이 불투명한 청년들을 위해 분양 여부를 차후에 선택할 수 있도록 마련한 방식이다. 입주 6년 차에 분양 여부를 선택할 수 있다. 분양받지 않는 경우에도 최대 10년간 임대를 보장한다.
입주 시점에는 추정 분양가의 절반을 보증금으로 납부하고 나머지 절반에 대한 월세는 시세 70~80% 수준으로 부담한다. 분양을 결정할 경우 분양가는 입주시 추정분양가와 분양 시점 감정가의 평균으로 책정한다.
일반형은 분양가상한제를 적용해 시세 80% 수준으로 분양한다. 특히 청장년층을 위해 일반공급 20%는 추첨제로 공급하되, 4050세대 등 대기 수요를 고려해 일반공급 물량도 확대한다는 설명이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "공공택지는 분양가상한제 적용을 받기 때문에 가격도 주변 시세의 70~80% 수준으로 저렴하다는 것이 장점"이라면서 "수요자가 자금 여건에 맞춰 유형을 선택할 수 있어 자금 여력이 부족한 서민·청년에게 좋은 선택지가 될 수 있다"고 말했다.
'고금리 부담 줄여준다'…일반공급 추첨제 도입
정부는 목돈이 부족한 서민·청년들에게 실질적인 지원이 될 수 있도록 유형별 전용 모기지를 지원한다는 계획이다.
우선 나눔형은 △분양가의 최대 80% △고정금리 1.9~3.0% △최대 40년 만기 △최대 5억원까지 대출해준다. 총부채원리금상환비율(DSR)도 적용하지 않는다.
국토부에 따르면 인근 시세가 6억원일 경우 나눔형 주택의 분양가는 4억2000만원(시세의 70%) 정도로 책정한다. 이를 매입할 경우 3억3600만원을 대출받을 수 있다. 초기 목돈은 8400만원가량이 필요하다.
연 평균 이자액은 360만~600만원으로 예상된다. 지난 10월 기준으로 시세 6억원의 기존 주택을 구입한 경우와 비교할 때 40년간 최대 3억7000만원까지 이자 비용(시중 금리 4.64% 기준)을 아낄 수 있다는 설명이다.
선택형은 우선 입주 시점 추정 분양가의 절반을 보증금으로 납부한다. 이 경우 △보증금의 최대 80% △고정금리 1.7~2.6% △최대 3억원까지 전세대출을 받을 수 있다.
예를 들어 보증금 2억1000만원(인근 시세의 70%)에 임차할 경우 약 1억7000만원을 대출받을 수 있다. 초기 목돈은 4000만원가량 필요하며 연평균 이자액은 290만~440만원 수준이다.
추후 분양받기로 선택하면 나눔형과 같은 조건으로 대출을 지원받을 수 있다.
일반형은 기존 디딤돌 대출을 이용할 수 있으며 신혼부부(2억7000만원→4억원)와 생애최초자(1억5000만원→2억원)에 대해서는 대출 한도를 상향한다.
정부는 공공분양 청약제도를 개편해 청년 당첨 기회를 확보하는 한편, 나눔형과 선택형에도 일반공급분을 추가(15%→30%)해 4050세대에도 기회를 제공한다는 방침이다.
먼저 선택형과 나눔형에 미혼 청년특공을 신설해 미혼 청년(만19~39세)의 청약 기회를 부여한다. 청약통장 납입 기간이 적은 청년층의 당첨 기회를 보장하기 위해 추첨제도 신설한다. 세 유형 모두에서 일반공급 물량의 20%를 추첨제로 한다.
이처럼 여러 장점이 있지만 향후 시세차익을 온전히 보장받지 못한다는 점은 단점으로 꼽힌다. 특히 서울 강동구 고덕강일3단지와 같은 토지임대부 아파트의 경우 더욱 두드러진다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "강동구에 위치한 고덕강일3단지는 '준강남권'으로 입지가 우수하다"면서도 "토지임대부 주택의 경우 토지에 대한 권리는 소유자에게 넘어가지 않고, 정부와 시세차익을 공유한다는 점에서 온전한 '반값 아파트'로 부르긴 어렵다"고 평가했다.
