"일 년만에 혹서기에서 혹한기로 접어들었다. 따뜻한 바람이 불려면 각종 지원 대책이 많이 나와야 한다."(이충재 한국건설산업연구원 원장)
건설·부동산 업계 전문가들이 현 부동산 시장이 '침체기'에 접어들었다고 평가하며 분양·주택·금융시장이 함께 어려워지는 '복합 위기' 가능성까지 제기했다.
이에 따라 정부가 적극적으로 나서 정비사업, 세제 등 각종 규제를 완화해야 한다는 제언이 나왔다.
"주택시장 침체기 진입…정부 역할 필요"
한국건설산업연구원은 한국주택협회과 함께 15일 서울 강남구 건설회관에서 '위기의 주택시장: 진단과 대응'을 주제로 세미나를 열었다.
이 자리에서 허윤경 건산연 연구위원은 '주택시장진단과 정책대응: 외환위기와 금융위기 비교를 중심으로' 발표를 통해 "가격 하락, 거래 감소, 판매 저조, 금융 리스크 확대 상황 종합할 때 현재 주택시장 침체기 진입했다"고 진단했다.
건산연에 따르면 한국주택협회 회원사 건설 및 주택사업 경력자를 대상으로 지난 9월15일부터 10월13일까지 설문조사 한 결과 70명 중 66%가 '주택시장 경착륙 가능성이 높다'고 답했다. 주택사업자 10명 중 7명이 주택 시장이 지금보다 더 어려워질 거라고 내다본 것이다.
이를 개선하기 위해선 각종 규제를 완화해 수요를 진작할 필요가 있다는 목소리가 나왔다.
이 설문조사에서 주택사업자들은 시급한 과제로 △주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DRS) 완화 △조정대상지역 해제 △다주택자 양도세 중과 완화 △정비사업 관련 규제 완화 등의 순으로 꼽았다.
허 연구위원은 "현재의 금리 상승 속도는 주택시장이 대응하기 어려운 수준이고, 수도권 아파트 거래 감소는 주택시장 내부와 연관산업 등 국민경제에 미치는 파급력 크다"고 봤다.
그러면서 "주택시장이 복합위기로 확대되는 것을 막기 위해 정부의 지속적 역할이 필요하다"고 제언했다.
최근 경제 위기를 불러온 레고랜드발 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련해서도 정부의 지속적인 대응을 강조했다.
허 연구위원에 따르면 업계 종사자 면담 결과 2023년 브릿지론 금리가 20%대, PF 금리는 14%대 이상에 달할 것으로 전망됐다. 브릿지론은 본 PF 전 시행사가 땅을 사고 회사를 운영할 자금을 빌려주는 단기 대출이다.
그는 "금융위기 이후 은행권을 중심으로 건전성 강화했으나 부동산금융은 오히려 더 위험한 비은행권의 비중이 높아졌다"며 "금융부실은 시차를 두고 현실화되기 때문에 지속적으로 대응해야 한다"고 말했다.
"정비사업 규제만 완화해도…"
특히 정비사업 규제를 추가로 완화해야 한다는 의견이 나왔다.
8·16대책 등 현 정부의 부동산 정책에서 일부 규제가 완화됐으나 규제의 폭이 충분한지에 대해선 고찰이 필요하다는 것이다.
이태희 건산연 부연구위원은 '정부의 주택공급정책 평가 및 제도개선 사항: 서울시 정비사업을 중심으로' 발표를 통해 "정부의 제도개편 방향은 대체로 긍정적이지만 부동산 규제 개편 속도와 폭이 제한적"이라고 진단했다.
그는 "안전진단·분양가상한제·재건축초과이익환수제(재초환) 개선, 통합심의 확대 등 현장에서 요구되는 내용이 상당수 포함됐다는 점에서 정비 사업 활성화에 도움이 될 수 있을 것"이라면서도 "제도 개편 폭이 충분한지에 대해서는 추가적인 고찰이 필요하다"고 말했다.
이어 "상한제, HUG 분양보증 제도개편 외엔 아직 시행된 것이 없는 등 제도개편 속도가 늦다"며 "상당수 정비사업 현장은 정부와 지자체가 규제만 완화해도 신속한 사업추진이 가능할 것"이라고 봤다.
이 부연구위원은 시공사 선정 시기, 공사비 검증제도, 신속통합기획 등에 관한 제도개편 방안도 제시했다. 서울시 전 조합과 주요 시공사를 상대로 진행한 설문조사와 37명 주요 현장 관계자를 대상으로 한 심층인터뷰를 바탕으로 했다.
그는 "정책 취지와 현장과의 괴리로 사업지연, 불필요한 비용상승 등 부작용이 심각한 점이 확인됐다"며 "시공사 선정 시기를 조기화하고 공사비 검증제도의 대대적 개선이 필요하다"고 제안했다.
아울러 "서울시의 신통기획은 취지는 바람직하나 과도한 공공기여 요구, 일방적 추진이 우려되는 만큼 정책 목표와 취지 달성을 위해서는 토지주들의 우려를 완화할 방안이 필요하다"고 강조했다.
