오는 2024년 상반기 보증금 미반환 위험이 최고 수준에 이를 것이라는 연구 결과가 나왔다. 전셋값 하락이 계속되면서 '갭투자'한 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪고 있다. 매맷값 하락이 지속하면 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 40%에 달할 전망이다.
임차인이 '계약갱신청구권' 등을 통해 계약을 연장하면 당장 보증금 반환의 부담은 준다. 다만 집값 상승에 기대는 갭투자 특성상, 위험을 잠시 미루는 것뿐이다. 갱신청구권 사용 시 임차인이 언제든지 퇴거를 통보할 수 있는 점도 불안 요소다.
"2024년 상반기 보증금 미반환 위험 최고"
국토연구원은 최근 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구' 보고서를 통해 "전세 보증금 미반환 위험 주택 비율이 가장 높은 시기는 2024년 상반기로 추정된다"고 밝혔다.
이어 "주택가격 하락 시 보유한 임대주택을 팔아도 보증금 반환이 어려운 임대인은 최대 1만3000가구로 추정된다"고 분석했다. 주택취득자금 조달 및 입주계획서, 가계금융복지조사 등을 이용해 분석한 결과다.
전세 보증금 미반환 위험이 증가하는 이유는 '갭투자' 때문이다. 갭투자는 매매가격과 전세가격 차이가 적은 주택에 대해 보증금을 승계해 매입하는 방식이다. 매매가격이나 전세가격이 하락하면 임차인에 보증금을 돌려주지 못할 위험이 커진다.
보고서는 갭투자한 주택의 보증금 미반환 가능성은 작년 하반기부터 증가해 2024년 상반기에 최고치를 기록할 것으로 내다봤다. 특히 집값이 20% 하락하면 갭투자한 주택의 40%가 보증금을 반환하지 못할 것으로 분석했다.
다만 보고서는 이같은 위험 도래에 앞서 '계약갱신청구권'을 변수로 꼽았다. 임차인이 전세 계약을 지속하면 보증금 반환 시기가 2년 후로 미뤄져 당장 보증금 미반환 위험이 감소할 수 있다.
보고서는 "계약갱신청구권 요구 여부에 따라 보증금 미반환 위험의 발생 여부가 크게 차이나는 것으로 분석됐다"며 "갱신청구권제는 전세 레버리지 리스크를 한 시점에 집중되는 것을 방지하고 분산시키는 역할을 할 것으로 판단된다"고 했다.
계약갱신청구권은 '터지지 않은 폭탄'
하지만 정작 갱신청구권의 활용도는 미미하다. 주택가격이 지속해서 하락하면 계약연장은 보증금 반환 시기를 2년간 연장하는 임시처방에 불과하다.
지금처럼 전셋값이 하락하는 시기엔 계약갱신청구권을 이용해도 보증금 일부를 돌려줘야 할 수 있다. 최근 갱신청구권을 쓰고 보증금을 이전보다 낮춘 계약이 등장하고 있다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울 강남구 도곡렉슬 전용 59㎡는 지난 14일 보증금 9억5000만원(11층)에 전세 계약이 체결됐다. 갱신청구권을 사용한 사례로, 이전 계약 가격은 12억5000만원이었다.
송파구 파크리오 전용 59㎡도 지난 13일 전세 보증금 7억원에 갱신 계약이 이뤄졌는데, 이전 전셋값은 9억원으로 2년 만에 2억원이 하락했다. 이 가구도 갱신청구권을 사용했다.
더욱이 계약갱신청구권은 '묵시적 갱신' 규정이 적용된다. 임차인은 계약기간과 상관없이 언제든 계약 해지를 통지할 수 있고, 통지 후 3개월 뒤에 계약이 종료된다. 임대인은 언제든지 보증금을 내줄 준비를 해야 하는 셈이다.
이 때문에 갱신청구권의 사용 건수는 급감하고 있다. 부동산 중개업체 집토스에 따르면 작년 12월 갱신청구권을 사용한 계약 건수는 6574건으로 전체 갱신계약 중 36%에 그쳤다. 전년 동월보다 47% 감소한 것으로 역대 최저치다.
진태인 집토스 아파트팀장은 "임대인에게 갱신청구권은 터지지 않은 폭탄"이라며 "갱신청구권을 비롯한 임대차 3법은 집값이 오를 때만 계산을 해서 만들었기 때문에 임차인도, 임대인도 피하는 웃지 못할 일이 발생하고 있다"고 말했다.
