집을 한 채만 보유하는 사람에게는 세금을 안 물리거나 적게 물리는 혜택을 줍니다. 주택을 사거나 보유중이거나 팔 때 내는 세금 모두에 혜택을 주죠. 개인을 기준으로 하지는 않고 세대를 기준으로 1세대가 1주택만 보유한 경우에 이런 혜택을 줍니다.
그런데 부동산 거래의 특성상 1세대 1주택자라도 잠깐은 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이사를 하기 위해 새로운 집을 사서 들어갈 때가 대표적인데요. 법에서는 대체취득이라고 합니다.
이사갈 집을 먼저 산 경우, 종전에 살던 집을 팔기 전까지는 일시적으로 2주택자가 되는 것이죠.
겹치는 기간이 없다면 좋겠지만, 보통은 살던 집(팔 집)과 이사갈 집(살 집)의 보유기간이 겹치는 경우가 생깁니다.
그래서 종전 집을 최대한 빨리 판다는 조건으로 일시적인 2주택자도 1주택자와 동일한 세금혜택을 줍니다.
이 때 종전 집을 팔아야 하는 기간이 정해져 있는데요. 과거 일부 '2년'이었던 이 기간이 올해 1월 12일부터는 '3년'으로 늘었습니다.
요즘처럼 주택시장이 얼어붙은 경우, 거래되는 주택에 세입자가 껴 있거나 하는 경우에는 거래가 되지 않을 수 있거든요.
정부에서는 일시적인 2주택으로 겹치는 기간이 2년보다 더 길어질 수 있다고 보고, 그 기간을 늘려준 겁니다. 일시적이라는 기준이 2년에서 3년으로 늘어난 거죠.
일시적인 2주택으로 인정받으려면 각각 세목별로 이러한 종전주택 처분기한 등의 요건을 갖춰야 하는데요. 어떤 기준에 부합해야 1주택과 같은 혜택을 받을 수 있는지 정리했습니다.
취득세 : 입주·분양권 포함해 일시적 2주택인가
이미 1채의 주택이 있는데, 이사 등을 이유로 대체주택을 취득하는 경우에는 일시적인 2주택으로 1주택과 동일하게 간주됩니다. 이렇게 대체주택을 취득할 때 2주택째를 취득하는 것이지만, 1주택과 마찬가지 취득세를 부담합니다.
물론 취득세는 1주택과 2주택 모두 1~3%의 기본세율이 적용되는데요. 대체해서 취득하는 주택이 조정대상지역에 있다면 이야기가 달라집니다. 조정대상지역에서 2번째 주택을 취득하는 경우에는 무려 8%의 높은 취득세율을 적용받거든요.
지금(2023년 4월말 기준)은 조정대상지역이 대부분 해제됐지만, 서울의 서초구, 강남구, 송파구와 용산구는 여전히 조정대상지역으로 남아 있습니다.
하지만 조정대상지역이라도 이사 등 대체취득에 따른 일시적인 2주택이라면 취득세 중과세율을 적용받지 않습니다.
취득세의 일시적인 2주택을 판단할 때에는 분양권이나 조합원 입주권, 오피스텔도 주택수에 포함됩니다. 분양권을 갖고 있는데 신규주택을 취득한다면 분양권을 3년 안에 처분해야만 일시적인 2주택인 것으로 인정받죠.
분양권과 입주권으로 보유했지만 주택으로 준공되는 경우에는 분양권이나 입주권을 취득한 날이 해당 주택의 취득일이 됩니다.
※2022년 12월 21일에 발표된 조정대상지역 주택 취득세 중과완화방안(2주택도 1~3% 취득세율 적용)은 관련 법이 개정되지 않아 시행되지 않고 있습니다.
양도세 : 2년 보유+2년 거주 요건 꼭 체크해야
양도소득세 비과세 혜택은 일시적인 2주택자에게 주는 가장 큰 혜택으로 꼽힙니다. 집을 갈아타면서 생기는 양도차익에는 1주택자와 마찬가지로 세금을 부과하지 않는 것이니까요.
구체적으로는 주택 양도가액 12억원까지는 양도차익이 얼마이든 양도세를 물지 않고요. 12억원이 넘었을 때 팔더라도 12억원 초과분에 대해서만 양도세를 계산하고, 그마저도 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용해서 세액을 깎아줍니다.
양도세 비과세는 혜택이 큰 만큼 요건이 좀 까다로운데요. 종전주택은 2년 이상 보유한 주택이어야 하고, 새로운 주택을 구입한 지 3년 이내에 팔아야만 일시적인 2주택으로 인정됩니다.
특히 종전주택이 취득 당시에 조정대상지역 내에 있는 주택이었다면, 취득시점 이후 2년 이상 보유했고, 동시에 2년 이상 거주도 했어야만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 현재는 조정대상지역에서 해제됐더라도 취득 당시에 조정대상지역이었다면 거주 2년 요건까지 갖춰야 합니다.
다만 이 때 연속으로 2년을 거주해야 하는 것은 아니고, 보유기간 동안 합산해서 2년동안 거주하면 요건을 갖춘 게 됩니다.
종부세 : 2주택 합산하고 공제는 1주택자처럼
보유하는 주택이 고가의 주택이라면 종합부동산세를 부담할 수 있는데요. 1세대 1주택인 경우에는 종부세 부담이 크게 줄어듭니다.
종부세 기본공제금액은 9억원이지만, 1세대 1주택자는 12억원을 공제하고요. 1세대 1주택자는 보유기간에 따른 세액공제와 연령에 따른 세액공제를 합해서 80%까지 받을 수 있습니다.
이사 등을 이유로 대체주택을 취득한 일시적인 2주택인 경우에도 1주택과 마찬가지로 12억원 공제와 최대 80%의 세액공제를 받을 수 있는데요.
과세기준일인 6월 1일 현재 대체취득한지 3년이 지나지 않은 신규주택이라면 일시적인 2주택으로 보고 공제혜택을 받을 수 있습니다.
이 때 보유세는 과세기준일 현재 보유하고 있는 사람에게 부과되는 세금이기 때문에 6월 1일 이전에 신규주택을 구입했다면 종전주택과 신규주택의 과세표준을 합산해서 종부세가 부과되는데요.
12억원의 기본공제는 두개의 주택 과세표준을 합한 금액에서 공제하고요. 보유기간과 연령에 따른 세액공제는 종전주택분에 대해서만 적용됩니다. 과세표준 합계액에서 종전주택이 차지하는 비중만큼만 세액공제를 하는 겁니다.
종부세 계산시 일시적 2주택자의 1세대 1주택 적용특례는 매년 9월말까지 특례신청을 해야만 받을 수 있습니다. 신청하면 특례가 적용된 고지서를 받게 되는 거죠.
종부세 특례는 양도세처럼 종전주택 보유기간이나 신규주택 취득시기에 대한 제한은 없지만, 종전주택을 3년 이내에 팔아야만 1주택자 혜택이 유지됩니다.
