내년 주택 매매가격이 3~4월까지는 약세를 보이다가 중기 이후 강세로 돌아설 거란 전망이 나왔다. 주택산업연구원은 올해 3.1% 오른 서울 집값이 내년엔 1.7% 상승할 것으로 내다봤다.
대출 규제보다 공급 부족 누적의 영향이 더 클 거란 이유에서다. 주산연은 비정상적인 주택금융 관련 규제가 실수요자 부담을 늘리고 공급을 위축시키고 있다며 조속한 정상화를 촉구했다.
서울 집값, 올해 +3.1%→ 내년 +1.7%
주택산업연구원은 지난 19일 서울 중구 대한상공회의소에서 '2025년 주택시장 전망과 정책방향' 간담회를 열었다. 주산연은 올해 1~11월 3.1% 상승한 서울 주택 매매가격이 12월을 포함한 연간으로도 동일 수준을 기록할 것으로 봤다. 내년의 경우 올해보다 소폭 둔화한 1.7% 상승을 전망했다.
주산연은 앞서 전망을 내놓은 건설산업연구원(건산연)과 마찬가지로 '전국 하락 전환, 수도권 상승폭 축소, 지방 하락폭 확대'를 전망했다. 주산연은 전국 0.5% 하락, 수도권 0.8% 상승, 지방 1.4% 하락이라는 분석을 내놨다. 건산연(전국 1.0% 하락, 수도권 1.0% 상승, 지방 2.0% 하락)보다 변동폭은 작게 예측했다.▷관련기사: [인사이드 스토리]'수도권 집값 0.8% 상승'에 담긴 의미들(11월8일)
주산연은 "탄핵과 경기침체, 강력한 대출 규제 등 집값 하락 요인이 있지만 금리 하향 조정과 공급부족 누적 등 상승 요인이 더 크다"라며 "내년 중반기 이후부터는 주택시장이 다시 해빙무드로 돌아설 가능성이 크다"고 봤다. 다만 주택 매매거래량은 올해와 비슷한 63만건 정도로 정상 거래 시기(90만건)의 70% 수준에 그칠 것으로 예상했다.
탄핵이 집값에 미치는 영향은 그리 크지 않을 것으로 전망했다. 노무현 전 대통령 때는 영향이 거의 없었고 박근혜 전 대통령 때는 2~3개월 상승폭이 축소됐다가 곧 회복했다는 이유다. 윤석열 대통령 탄핵 심판 이후 정권 향방이 집값에 상승 요인이 될지, 하락 요인이 될지에 대해선 '예측 곤란'이라는 답변을 내놨다.
서종대 주산연 원장은 "이번 탄핵은 박근혜 전 대통령 때보다 결과가 더 빨리 나와 시장에 영향을 미치는 기간이 훨씬 짧을 수 있다"며 "국민의힘이 정권을 유지할 경우 현 정부의 정책 기조가 유지될 가능성이 있고, 더불어민주당 집권 시 투기 억제와 공공주택 공급 강화 가능성이 있다"고 말했다.
"금감원장이 이래라 저래라, 은행 폭리"…쓴소리
주산연은 주택 인허가(33만가구)와 착공(30만가구), 분양(25만가구), 준공(33만가구) 모두 예년 평균 대비 30% 안팎 감소가 불가피하다고 전망했다. 윤석열 정부 출범 이후 내년 말까지 4년간 50만가구 이상의 공급부족이 누적될 것이란 예측을 했다.
비정상적인 대출 규제와 프로젝트파이낸싱(PF) 규제, 과도한 기부채납이 그 이유로 꼽혔다. 특히 이복현 금융감독원장의 금융시장 구두 개입에 대해 강력한 비판을 쏟아냈다.
서종대 원장은 "금리는 계속 내려가는데 주택담보대출 가산금리를 올려 실수요자인 무주택 서민을 괴롭히며 은행이 폭리를 취하고 있다"며 "정책 수립기관인 금융위원회가 지침을 마련해야지 감독기관장이 말로 이래라저래라 하는 건 말도 안 되는 일"이라고 말했다.
그는 언성을 높여 특히 "독재국가나 후진국인가? 일제시대 순사처럼 식민 통치하는 것도 아니고…"라며 "전문가도 아닌 사람이 거시경제, 첨단산업 얘기하면서 주택시장도, 금융시장도 논한다"고도 했다.
서 원장은 "대출로 집값을 잡는 것은 아주 쉽다"고 비꼬며 "집값이 잡히는 것 같지만, 암세포 잡겠다고 집중 방사선 항암치료를 하면 기초체력이 약해져 (사람이) 죽는다"고도 했다.
'PF 자기자본 20% 상향과 토지상승분 100% 기부채납 등 공급 규제도 꼬집었다. 서 원장은 "1조원짜리 주택사업에 자기자본 2000억원을 넣을 사람이 누가 있나"라며 "개발이익을 지자체에 무상 제공하는 것도 대장동 사태에서 폭리가 나타나자 생겨난 비현실적인 제도"라고 꼬집었다.
한편 주산연은 내년 전국 주택 전셋값이 올해(1.3%)와 비슷하게 1.2% 상승할 것으로 예상했다. 서울 1.7% 상승, 수도권 1.9% 상승, 지방 0.1% 상승을 점쳤다. 내년 아파트 입주 물량은 올해(36만가구)보다 급감한 26만가구로 예상했다. 이러한 공급부족이 내년 전월세 가격 상승을 견인하고 매매가격 상승으로 전이될 가능성이 클 거라고 봤다.
